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1第五期项目提报2成熟的生活是智慧的成熟之作·智慧人生32006——2009，智慧城用了四年的时间，完成了一个长安区项目热销西安的神话！那么2010年作为运营后的项目第五期，我们要达到怎样的目标？41、2010年12月31日之前实现销售额壹亿元！2、24个月完成总销额的95%！5如何实现？6项目本体12345梳理市场价格制定客层定位营销策略7了解项目本体一8项目区位本案位于长安区子午大道与韦郭路十字东北角，长安区新行政中心北侧。9NSEW韦斗路西部大学城长安南路子午大道项目四至10项目概况项目占地：约51.049Ha总建筑面积：81376.7㎡其中：商业建筑面积：2117㎡住宅建筑面积：66585.07㎡车库建筑面积：2968.69㎡地下建筑面积：7886㎡容积率：5.3规划层数：地上26层（1#、3#楼含2层商业）地下1层规划户数：606户户型区间：40.70——117.58㎡车位：123个绿化率：35%竣工时间：2012年1月31日注：以上均为标书数据。11周边配套行政：长安区新行政中心商业：盛世商都、郭杜综合市场、家世界、智慧城商务中心等；银行：中国工商银行、中国农业银行；健康：郭杜公园、永阳公园、樱花广场、时代广场；交通：600、K600、320、321、322、4—06、4—07、4—08、4—09、905、906、918等；教育：长安一中、市61中、西安高新国际学校、西北大学、陕西邮电学院、陕西师范大学、西北政法学院、西安外国语学院等。12内部配套：游泳馆、茶艺馆、健身馆、羽毛球场、篮球场；内部配套13项目产品141#楼、3#楼户型结构建筑面积（㎡）套数面积（㎡）三室两厅两卫117.58495761.46两室两厅一卫94.97484558.52两室两厅一卫96.10494708.88一室一卫40.7023936.12一室一厅一卫70.10170.10合计17016035.082#、4#楼户型结构建筑面积（㎡）套数面积（㎡）三室两厅两卫117.58526114.20两室两厅一卫94.97514843.42两室两厅一卫96.10524997.18一室一卫40.7024976.82一室一厅一卫70.10170.10合计18017001.73产品分类15注：以上为CAD图标注数据总计户型面积（㎡）套数面积（㎡）所占比例三房117.5820223751.1629%两房94.97-96.1040038216.0157%一房40.70-70.10984106.3014%合计70066073.46产品以90㎡两房为主，一房、三房相对较少,符合市场主流需求。1617两房94.97㎡两房96.10㎡18三房117.58㎡19产品总结优势：①随着几个项目的项目的先后开发，长建集团的品牌优势在区域内逐步体现；②智慧城五期属典型的成熟性物业，有前三期铺垫，积累了大量客户；③区域日渐成熟，尤其是毗邻西部大学城，为项目增加了浓郁的人文气息；④连接市区的几条主要交通干道都已通车，路网便捷；⑤产品配置较为合理，90㎡大两房配以120㎡的标准三房与少量一房，形成阶梯式配给，能够满足多重客户需求，尤其是周边的知识型客群。劣势：①产品本身相似度比较高，将出现与周边其他同质项目争夺全市市场的局面；②产品为50年产权，会对客户心里产生一定影响。20市场定位本案产品规划中5.3的容积率、44.3%的建筑密度、35%的绿化率、95㎡的平均户型面积、26层的高层建筑体态……都说明了本案是典型的以自住为主的精品中端市场21梳理市场二222009年西安市场回顾高速反弹的2009年已经落下帷幕，这一年西安商品房市场总销售1337.6万㎡，与去年相比增长99.97%，与疯狂的2007年相比也增长39.62%；市场全年延续了生机，成交保持高位运行，没有大幅回落的表现，只有大幅上涨的迹象，2009年12月西安楼市火爆冲刺中完美收官。2009年完美收官231.政策末班车的影响在很大程度上透支了未来市场需求，同时也推动了房价的非理性上涨。2.供需双方心态已调整，追涨情节带动很多犹豫不绝客户提前进入市场。3.目前西安市场短线投资（投机客）较少，绝大多数投资客为长线投资，宜住、宜租、宜转让。造成这一现象的根本原因在于通胀预期、流动性充裕，归根结底是由于上半年极度宽松货币政策所致。4.购房退税政策年底到期，来年已确定不会延续，加上银行房贷政策收紧风声四起，一定程度上形成了购房的恐慌情绪。09年热销的主要原因242010年1—2月西安市场分析自2009年12月到2010年2月份，随着中央对不断楼市调控，政策密集出台，2010年1月西安商品房市场一路飙增的销量渐露疲态。2010年2月西安市商品房新批准预售面积113.44万平方米，截至2月28日，2010年1、2月西安市累计商品房新批准预售面积为183.2万平方米，同比增长79.88%，其中普通住宅面积为153.38万平方米，同比增长90.25%。成交量下滑，春节长假及政策环境影响较大252010年西安市场展望2010年市场供应维持高位运行2009年，西安已成交土地319万㎡，远超07、08年。若将08、09年的成交土地转化为2010年市场供应，预计将有1200—1800万㎡的供应量。加上08年前成交土地仍未形成的供应，将会轻松突破2000万㎡大关。值得注意的是，西安的城中村改造也将会加大市场供应量。09年7月，西安公布83个合法城中村改造项目。而到2011年，西安市将启动市区286个城中村中143个城中村的改造，基本完成二环路以内72个城中村的改造。这将急剧扩充市场供给。2972563190100200300400200720082009年1-11月西安近三年土地成交面积（单位：万平米）26供需两旺，市场将维持平稳上图是2009年1—11月市场供应量与需求量的对比，供求比为1:1.17，市场供不应求。预计2010年市场供应在2009年市场需求刺激下，将会大幅提升。55.546.861.69119.0763.492.3101.480.89140.2229.98136.0332.2757.9382.5584.9591.94101.196.6105.2107.22133.95144.430204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月供应量需求量27预计2010年西安市场继续向好，增长幅度将会趋于平稳2010年中央经济工作会议两条内容对明年房地产市场走向有着至关重要的影响：※提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。※加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点……增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求……。中央经济工作会议释放的政策基调符合对楼市构成一定的利好，相对中性的政策基调无疑给了惴惴不安的房地产市场吃了一颗不小的定心丸。但同时2009年下半年的市场疯狂上涨态势，势必会引起决策层的关注，随着一系列优惠政策的取消及银行信贷政策的收紧等诸多因素影响，涨幅可能会逐步趋于平稳。28小结2010年市场供应维持高位运行在09年市场大热，特别是下半年市场行情高涨之时，不少开发商在加大推盘力度的同时，也在土地市场上长袖善舞，加之前几年的土地供应，2010年的市场供应总体上将维持高位运行的态势。供需两旺，市场将维持平稳虽然09年最后几个月出现了恐慌性购房，需求出现井喷现象，但整体上来，西安依旧是个需求比较旺盛的城市。原因有如下几点：西北五省的中心，吸引外来人口※庞大的人口基数，850万人口※城中村的改造，300多个城中村需改造29区域市场分析2009年长安区区域市场基本保持平稳状态，均价由年初的3400元/㎡涨至2010年初的4100元/㎡，主要原因是市场的回暖。2010年初长安区新盘的不断涌现，吸引了很多客户目光，面对国家一系列调控政策的出台，购房者虽然出现了观望情绪，但随着长安区众多项目陆续开盘，整个片区市场正稳步前行。2009年市场回暖，2010年稳步前行3010.尚景春天9.竹园阳光佳苑7.太阳水岸新城6.丽景佳苑5.三星丽座4.早安·林庄3.春天花园2.爱蓝堡1.吉源美郡长安区目前在售或即将销售的项目有哪些？8.忆江南11.嘉华新苑……区域项目分析12.雅居乐花园31雅居乐花园5300元/㎡挚信樱花园4000元/㎡未开盘春天花园3700元/㎡观山庭3600元/㎡爱蓝堡4300元/㎡未开盘尚景春天3600元/㎡丽景佳苑4200元/㎡32开发商：西安鹏飞房地产开发有限公司项目地址：子午大道和韦郭路十字东北角（长安新区政府北侧）占地面积：108亩绿化率：39%开盘日期：预计在2010年5月建筑面积:12万㎡产品形态：2栋28层，4栋18层面积区间：80——130㎡交房时间：2011年05月31日3400—3700元/㎡3380.99㎡83.67㎡99.56㎡34125.27㎡128.85㎡35项目动态：目前该项目首推3号楼和5号楼两栋高层的房源。项目评价：春天花园与本案尽在咫尺，项目体量与产品配置相似度很高，而且两个项目的销售周期几乎一样，这在一定程度上会对本案产生直接影响。36开发商：陕西竹园村置业有限公司项目地址：西万路高新国际中学正对面占地面积：101亩绿化率：38%开盘日期：预计在2010年4月底建筑面积:263239㎡产品形态：10栋34层、2栋11层小高面积区间：58——131㎡交房时间：2011年05月30日4400元/㎡37一房58.49㎡两房97.37㎡三房94.59㎡38项目动态：一次性优惠1%，按揭无优惠。项目评价：该项目相较本案而言，地理位置稍显优越，但其开发经验尚有欠缺，而且其目前主推产品缺少大户型支撑，出现了产品断档，但其两房房源充足，预计于今年4月底开盘，会对本案产生一定影响。39开发商：陕西长晶工贸有限责任公司项目地址：长安区韦曲西街13号占地面积：20亩绿化率：38%开盘日期：2009年10月26日建筑面积:57000㎡产品形态：2栋多层、3栋小高、1栋高层面积区间：65——128㎡交房时间：2011年08月02日4200元/㎡40两房99.67㎡两房97.13㎡41两房91.7㎡两房85.42㎡42项目动态：工程进度已到地面7层。项目评价：该项目处于本案南侧，于2009年10月底开盘，目前正处于热销期。该项目产品丰富，包括多层、小高和高层，但均存在单一体量缺乏现象，两房居多。受小区规模限制，社区配套与本案相较明显不足。43开发商：西安万景实业有限公司项目地址：西沣路长安国际企业总部南侧占地面积：80亩绿化率：40%开盘日期：2009年10月26日建筑面积:14万㎡产品形态：共14栋楼，包括24层、27层的高层及6层带电梯花园洋房面积区间：53——151㎡交房时间：2011年01月01日4100元/㎡44一房53.38㎡两房94.59㎡45三房151.94㎡两房97.62㎡46项目动态：部分楼已封顶，预计将于3月正式开盘。项目评价：该项目所处地理位置，相较同区域而言，距离市区较远，周边配套匮乏，生活便利度较低，但就产品而言，其容积仅为3.3，车位比例为1：2，与本案相较，具有一定竞争力。47随着长安新战略的逐步实施，越来越多的客户认可这个片区的发展潜力，因此长安区的房地产行业如同安置了火箭助推器一样，飞速的向前发展着。其核心竞争力也从最初的价格上的优势，到如今环境以及项目自身品质的提升，这些都给考虑在长安区置业的人们带来了更多的选择空间。在此大环境下，各楼盘如同雨后春笋般陆续涌现出来，因此在接下来的一段时间内，长安区的楼市将出现群雄逐鹿的局面，尤其是大学城周边房市火爆，所以如何从各个项目同质类项目中脱颖而出是亟待解决的问题。周边项目小结48制定合理价位三49项目名称早安·林庄尚景春天春天花园君悦阁竹园阳光嘉苑丽景佳苑爱蓝堡均价4100元/平米3600元/平米3700元/平方米4400元/平方米4200元/平方米4300元/平方米区域形象103/10098/10099/100100/10097/10098/1