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西湖东郡营销策划案策划案目录第一章报告研究主题第二章外部市场环境分析第三章项目分析第四章项目经营效益分析第五章项目营运管理体系第六章营运推广总案第一章报告研究主题1.研究主题2.如何实现市场调研目标3.市场调研方式4.问卷设计关键词：业态组合、经营状态、项目定位1-1.对市场上现有的或在建的大型商业项目（专业市场、商业步行街、特色街区、百货公司、商场、大型超市等）的业态组合、经营状态、项目定位等方面进行分析。关键词：租金、售价、物业等数据分析1-2.对南宁目前各商住项目的租金结构与售价水平，以及市场上同类物业及具可比物业进行综合分析。研究主题1研究主题研究主题1研究主题关键词：市场份额、租金水平、项目定位、项目价值、项目提升、商业功能、持续性发展1-3.对一下项目数据进行分析：份额——从辐射范围内的消费人流和消费力，测算项目可获取的市场份额租金——从目前同类型商业出发结合本项目可发展的特性。定位——以实际消费与发展趋势来确定项目定位。增值——从多面考虑项目价值提升的方法与方向。功能——从特有的超前概念出发确定项目商业功能。发展——可持续创造收益和扩大的影响力。研究主题1研究主题关键词：研究的目的1-4.所有调研的目的，就是为本项目的发展方向提供参考基础。了解南宁市各商业街区的经营户置业偏好、业态、租金、经营情况及主要竞争楼盘的商铺销售情况，为项目的商铺业态定位及商业物业规划的决策提供市场依据；根据这一城市商业经济特点，我们确定了以整个南宁市兴宁区、青秀区、各商业实体作为主要调查对象，进行各项指标的细致综合分析。我们把专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街的经营方式、经营效益及收益水平上来分析南宁的商业现状，并以他们经营及收益状况作为本项目定位的参考。针对目前、及未来南宁市政府对商业的规划，我们针对已推、在推的商业项目深入调查，以预测项目未来面临的竞争挑战。如何实现市场调研目标2市场调研目标的实现3市场调研方式对经营的商业点入铺访问，集中了解此群体对商业现状、商业发展的看法及目前对租金的承受能力。对现有的各大经营中的专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街等，全部采取实地考察。针对目前已推、将推的商业地产项目，全部采取实地考察。基本数据，将以政府统计年鉴中抽取有参考性的资料作为依据。市场调研方式1.您了解西湖东郡吗？A.了解B.较了解C.一般D.较不了解E.不了解2.您打算在什么区域购房或投资商业旺铺计划?A.兴宁区B.江南区C.西乡塘区D.青秀区3.您是否在近期有投资购买商业旺铺的意向？A.有（请注明时间）B.没有4.作为商铺产品您最看重它的什么价值？A.现有地理位置的优越型B.未来地区发展带来的无限商机5.您对以下商业配套比较感兴趣的有哪些?（多选）A.特殊景观B.专业物业管理C.采暖、空调设施D.封闭式广场E.开放式广场6.您投资商铺的总预算是多少?A.10-20万B.20-30万C.30-40万D.40-50万E.50-60万F.60-70万G.70万以上7.您预计商铺投资的面积?A.60-80m²B.80-100m²C.100-120m²D.120-140m²E.140m²-150m2F.150-180m22G.180m2以上8.您的投资目的？A.自营B.出租问卷设计14设计问卷您的姓名：性别：年龄：身份证号码：联系电话：电子邮件住址：市区教育程度：A.大专以下B.大专C.本科D.研究生从事行业：A.金融证券B.文卫事业单位C.商贸企业D.IT通讯E.建筑及房地产F.政府公务员G.制造工业H.中介服务业从事职位：A工人B.农民C..职员D.高级职员E.中层管理者家庭结构：A.单身B.两口之家C.二代同堂D.三代同堂E.三代以上家庭人口总数：A.1-2人B.3人C.4人D.5人E.5人以上家庭年收入：A.3万以下B.3-5万C.5-8万D.8-10万E.10万以上日常交通工具：A.私车B.单位配车C.出租车D.公交车E.其它日常休闲活动：A.在家休息B.运动健身C.逛街购物D.文化娱乐E.朋友聚会F.其它问卷设计24设计问卷问卷设计34设计问卷案名位置总建筑面积建筑楼层规划面积主力面积平均单价主力总价总销金额总户数可售户数促销单位销售率商业形态租金回报率结论分析问卷设计44设计问卷案名投资兴建售楼处企划销售工地位置电话建筑设计可售总价开盘日期规划用途规划户数交房日期基地面积可售户数工程进度销售面积售出户数平均单价建筑楼层销售率单价范围规划面积付款折扣一次车位售价/租价主力面积分期特别付款主力总价银贷调查日期综合分析面积配比：规化分析：综合分析：广告分析：横幅、招风旗：样板房：杂志或电视广告：报纸广告（近2个月）：第二章外部环境分析1.南宁城市结构调查;2.南宁经济运行情况调查;3.南宁零售业结构调查;4.典型商业店面选址要求;1南宁城市结构调查A行政区域简介B.南宁市城区概况C.南宁规划A.行政区域简介1南宁城市结构调查南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市。南宁被誉为中国最适合人类居住的城市之一，曾获联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，是首批获“中国人居环境奖”的五个城市之一。南宁又是中国—东盟博览会的永久举办地。A.行政区域简介1南宁城市结构调查南宁，作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市。南宁具有较强的商品物资集散功能，第三产业日益活跃，逐步成为南宁市经济增长的主要因素。外商投资企业以各种方式来南宁合作，不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策，给予外来投资者最大的方便和实惠。1南宁城市结构调查兴宁区B.南宁市城区概况C.南宁规划西乡塘区青秀区江南区良庆区邕宁区南宁市城区概况2005年南宁市城市区划调整后，市区分为兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区6个城区。1南宁城市结构调查区面积（平方公里）所辖街道乡镇（个）人口（万）兴宁区751531.8青秀区872947江南区1154840.2西乡塘区129813100良庆区1369520.8邕宁区1295531.6南宁市城区概况----兴宁区1南宁城市结构调查兴宁区总面积751平方公里，常住人口31.8万。西关路、交易场与步行街、新华街、朝阳路等商业区一起，构成了这座城市的核心商业区——朝阳商圈。兴宁区是南宁商业、服务业、饮食业的繁华地带。以朝阳路为轴线的3平方公里范围内汇集了上千家商场、商店、宾馆，堪称广西最大的集购物、休闲、饮食为一体的核心商业区；城区定位：广西最大的集购物、休闲、饮食为一体的核心商业区发展方向：大力发展第三产业，着力打造第一大商圈区域品牌南宁市城区概况----青秀区1南宁城市结构调查青秀区位于南宁市区东南部，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心，是广西和南宁市党、政、军首脑机关驻地;城区面积:872平方公里，人口47万，辖南阳镇、刘圩镇、伶俐镇、长塘镇等5个乡镇和中山、新竹、建政、南湖、津头5个街道办事处和仙葫经济开发区。城区定位：是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心。发展方向：大力发展与会展有关的商务、旅游、信息、现代金融、物流、文化、教育、体育、卫生、社区服务业等新兴服务业，打造生态文明青秀区的形像。南宁市城区概况---西乡塘区1南宁城市结构调查西乡塘区位于南宁市中西部，面积1298平方公里，辖3个镇，10个街道办事处，人口100万人。西乡塘区是南宁市传统老工业区，也是广西大中院校、科研院所的聚集区。城区地势平坦、交通便利，基础设施完备，工业和商贸业发达。西乡塘区有“大城区、大市场、大枢纽、大学科技城、大项目”等“五大”优势，城区定位：为广西教育、科技、文化的中心区。发展方向：打造文化科技产业链，商品流通的集散地、城郊型经济，南宁市居发休闲场院所。南宁市城区概况----邕宁区1南宁城市结构调查邕宁区位于南宁市东南面，行政区域面积1295平方公里。辖5个镇、9个社区居委会、65个村委会。总人口31.6万人，其中农业人口26.8517万人，非农业人口4.6056万人。人口自然增长率10.86‰。2005年，全城区实现生产总值16.21亿元；地方财政收入16442万元，财政支出23712万元；城镇居民人均可支配收入7934元。农民人均纯收入2574元。城区定位：城区目标以发展农业、工业为主。发展方向：加快推进工业化、城镇化、信息化和农业产业化进程，加快由农村向城市发展的步伐。南宁市城区概况---良庆区1南宁城市结构调查总面积为1369平方公里，辖良庆镇、那马镇、大塘镇、南晓镇、那陈镇等5个镇和大沙田、沿海经济走廊等二个开发区，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为南宁市面积最大、人口最少的城区。与广西沿海”金三角”的钦州市相连，扼大西南出海通道之要冲，南北高速公路、二级公路穿境而过，贯穿辖区的二个开发区和四个镇，处于广西沿海开放带向内陆扩展之过度区，属南北钦防经济圈的中心区域。城区定位：城区以发展农业和旅游为主1南宁城市结构调查C南宁市规划南宁市规划---经济发展1南宁城市结构调查南宁市规划局确定南宁市的城市性质为：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。域性国际化城市，区域性商贸中心、区域交通枢纽、新兴产业化城市、旅游中心城市。到2020年，把南宁市建设成为具有深厚历史文化积淀、现代化气息浓厚、经济快速发展、商贸繁荣、环境优美的现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城和充满生机活力的特大区域性中心城市。1南宁城市结构调查以邕江和主要交通干线为主轴，由中心城市—副中心城市—重点城镇—小城镇组成的大南宁城镇体系，以中心城市和城镇带动农村经济社会发展，推进城镇化进程，逐步改变城乡二元经济结构。努力构筑以中心城市为核心，以邕江和主要交通干线为主轴，由中心城市—县城—重点城镇—小城镇组成的大南宁城镇体系，将重点镇建设成为规模适度、布局合理、功能健全、环境整洁、具有较强辐射能力的农村区域性经济文化中心，把南宁市建设成为特色鲜明的区域性核心城市和国际性现代化城市。南宁市规划---城区建设发展南宁市规划---城市中心、分中心规划1南宁城市结构调查南宁市级党政机关逐步从市中心迁往南湖新区。原中心区党政机关用地改作商贸用地。自治区级行政办公用地，安排在民族大道南湖畔和民族大道东段延长线。国际性交往设施布置在南湖新区和民族大道东段延长线规划在西乡塘、北湖、黄茅坪增设体育场各一处。城市市区除旧城中心区外，规划设西乡塘、北湖、南湖（琅东）、江南、沙井等分区，每分区设分区中心，为城市次中心，相对集中布置为分区服务的商贸、金融、服务、文化、娱乐等公共设施。南宁市规划---远景规划设想1南宁城市结构调查南宁中心城的城市远景空间发展模式可归纳为：核心集聚，轴向扩散，自然分隔，发展边缘组团的开敞式组合型城市模式。周围卫星城镇中，重点发展武鸣城厢镇和邕宁蒲庙镇，分别达到40万人和30万人的中等城市，作为南宁市的副中心。中心城与卫星城镇之间、卫星城镇与卫星城镇之间应保持适当距离，要防止不适当地沿公路两侧走廊式的发展。南宁市规划---基础设施建设规划1南宁城市结构调查136工程成果：目标建设项目六个县分为共计62小项，2005-2007年计划投资14.81亿元，包括六个县城的县城道路建设、环卫设施、工业经济区的基本建设、水系和公园的建设、旅游设施建设等项目2南宁经济运行情况调查A.南宁经济运行状况B.南宁2009年1-5月经济运行情况简析C.南宁土地利用总体规划简介D.南宁市市区基准地价表及级别边界概要说明南宁市经济运行状况2南宁经济运行情况调查20012002200