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金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心成都·财富广场营销简案金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心PART1项目整体营销思路PART2功能定位、商铺分割方案及价格确定PART3项目推广形象定位PART4行销方式及时间节点安排PART5销售策略PART6招商策略金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心PART1项目整体营销思路三大主题如何交相辉映：财富·国际商城——欢笑MALL财富·丽晶国际公寓财富·第一国际财富·国际商城——欢笑MALL是项目的核心鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点）现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于MALL部分如何定位推广金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心由于本项目由商业、写字楼、酒店式公寓三部分构成，三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。因此，上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心欢笑MALL成功销售、招商的关键：整体推广局部营销树立项目整体形象，强调规模与特色，注重细部营销推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心天欢·欢笑MALL销售、招商的营销主线：投资写字楼部分亦是投资概念公寓部分是投资概念商场部分是投资概念有了这条主线，三大主题便有了共性与核心竞争力，使得三个主题相互牵连，融为一体。同时，使项目营销主题更加清晰，投资！投资！还是投资！金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心欢笑MALL销售、招商的节奏控制：欢笑MALL先行—树立形象树立品牌，引起市场关注与热切追从品牌与热度共升顺势推出其他主题金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心整体推广——炒作“欢笑”MALL概念什麽是“欢笑”MALL？如何回避与现有在售MALL模式的冲突，强调本项目在娱乐、休闲方面的突出“体验点”，迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别，从而达到在市场上我们制造欢笑、我们提供休闲……成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心销售部分面积占欢笑MALL面积的比例：•销售部分面积：40000平方米•欢笑Mall面积：79222平方米销售面积约占MALL总面积：50%销售面积MALL面积PART2功能定位、商铺销售分区策略、价格确定金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心划铺建议•0楼、1楼尽量保持街铺，并采取外街结合内街、开放式与独立式结合的方式。•核心店等尽量安排在交通终端（0楼的北半部、1楼的南半部或2楼南半部）•2、3、4楼主题乐园与主题购物公园的结合，打破传统划铺方式，采用“圆中有铺，铺中有园”的独特方式，让客户在观赏、游玩的时候“无意”中逛了商场，又在逛了商场的同时游玩了乐园。5楼以“主题休闲”为主，铺位划分以休闲部分搭配为主。金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心招商在先在项目前期建造阶段即展开商业招商工作，但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此，对于空余单位将进行预先分割再予发售。具实销售考虑到购买商铺资金承受力问题，并结合商业部分未来经营业态及经营类别。故本项目商业部分受用大平面设计，结合产权分割原则，用轻质隔断予以临时分割，待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量，本项目商铺单元面积分割为20平方米/间，向东御街、染房街方向，面积逐渐扩大。金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心迪斯尼世界儿童主题乐园流星雨欢笑乐园格林童话玩具反斗城TWINS姐妹廊花样年华丽人岛杨澜街卡撒布兰卡邦德007街罗马假日家天下国际大型生鲜、日用超市台北新娘食通天美食广场老成都茶馆5D空间欢影娱乐王国夏威夷沙滩俱乐部食天下主题娱乐餐厅奇缘星座全家欢地下层0层1层2层3层4层5层张曼玉街花季16流行线金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心地下室停车场0层精品街，分割销售一层精品街，分割销售二层三层四层五层大型餐饮、娱乐和会所引进主力店，统一商家经营管理，返租销售部分招商，部分划小分割出售部分招商，部分划小分割出售金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心价格定位与价格执行策略通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是8000元/平方米，公寓部分的价格为4800元/平方米，商场的价格是35000元/平方米，综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端写字楼的支撑，同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响，项目的实际成交价格应该会有一定比例的向上浮动，在项目销售过程中可以采用“平开高走”的价格实现策略，综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到：写字楼部分实现均价——8000元/平方米公寓部分实现均价——5500元/平方米商场部分实现均价——35000元/平方米金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心欢笑MALL推广形象定位：一座充满欢笑的、悠闲的、浪漫的购物、休闲天堂PART3项目推广形象定位金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心公关活动欢笑MALL形象推广：评选欢笑之星评选最登对新郎新娘欢乐嘉年华欢笑大使评选食神评选聪明宝宝秀金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心PART4行销方式及时间节点安排行销方式独立街铺销售（0、一楼）整片主题商场划小分割销售（二、三、四楼）引进异地购买团（温州等地投资客户）金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心销售时间节点安排（一）6月时间4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月工程进度对开工仪式的连续炒做、新闻发布会等重点展开招商工作。元旦促销活动春节答谢新老客户活动染房街实景展示仪式每月一次促销活动商家入驻或合作签字仪式竣工仪式验收入伙竣工仪式4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月开工仪式金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心3月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月销售目标客户酝酿期公开强销期准现房销售期现房销售期2月4月6月尾盘销售期销售时间节点安排（二）200420052006内部认购期楼花销售期金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心项目整体销售周期控制与广告安排2004年4月项目动工2005年6月预售证下发2006年1月项目竣工2007年6月销售完成2005年6月开盘项目开发节点形象渗透期形象导入期强势推广期2004年4月2003年9月2005年2月2006年1月2007年1月2007年6月平稳销售期收官阶段阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点项目营销关键时间节点与销售周期安排项目从2004年3月份形象墙出街开始进入形象渗透期，在2004年6月份开始进驻售楼处现场接受客户咨询并登记积累客户，在2004年12月份之后，通过VIP卡等形式开始接受客户的诚意登记（收取诚意金）。正式开盘日期定在2005年6月份中下旬，但是在预售证下发之后就可以进行前期积累客户的消化，项目开始正式回款，开盘后进行项目的强势推广，实现项目的持续热销，在2005年年底进入项目的平稳销售期，因为项目的销售期较长，需要在各个销售阶段阶段性的制造营销热点，保持项目的持续热销态势，项目竣工后即进入尾盘促销阶段，通过具体客户的进驻，在带动其他意向客户，实现项目的完美销售。金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心分阶段广告主题安排项目整体销售周期控制与广告安排形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期收官阶段阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点分期广告主题品牌与项目形象诉求突出中强企业与项目气质定位，烘托形象为主，以在市场中形成品质与高端形象的口碑为诉求推广目的深化项目形象，吸引市场上的关注度，开始有针对性的对目标客户进行宣传形象与具体卖点并重，开始宣传项目的有益差异点，进入直接的卖点宣传。售卖活动等信息配合卖点。渗透项目的信心。直接推广项目的卖点与工程节点，阶段性的根据项目剩余具体面积与户型进行针对性推广，卖点的宣传同时进入重点推销的产品卖点。，注重宣传大客户的进驻信息促销信息，恭贺企业正式进驻等，全面的现楼销售阶段，现楼实景等卖点进行媒体上的展示金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心分阶段媒体组合选择形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点分期媒体组合地盘形象墙为主要信息载体，网站进行渗透式造势宣传主流报纸部分软文的炒做报纸软文网站形象墙户外广告牌部分实效媒体：酒店电梯间、高档场所信息渗透全面媒体铺开报纸硬广告配合软文整体形象墙、户外广告牌、楼体条幅、网站、其他影响广泛的杂志媒体、电视、电台、实效媒体、机场广告、直邮、酒店电梯间、阶段性强势媒体（飞艇、热气球等）高档商场道旗阶段性根据销售时段热点选择媒体投放，地盘项目展示随着工程的深入逐渐显得重要，楼体条幅相应频繁更换，选择产出比高的实效媒体进行深度投放，阶段性投放部分报纸地盘现楼展示为主，少量报纸广告配合收官阶段金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点活动营销安排新闻发布会全面的销售筹备阶段目标大客户初步接触国外与国内商会等组织接触中强实业名商俱乐部成立产品推介会系列“财富”论坛与俱乐部活动开展销售VIP卡项目正式销售系列活动：开盘新闻发布会开盘活动，持续的系列论坛世界CBD发展展览主动上门的产品推介系列售楼处活动慈善拍卖会、名品鉴赏系列活动；名商俱乐部为主的系列活动主动上门推广客户营销推广客户营销客户入驻等庆贺活动目标客户乾豪商务空间体验系列活动收官阶段分阶段活动营销安排金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心分阶段对工程的要求形象渗透期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点阶段工程配合形象导入期强势推广期平稳销售期收官阶段售楼处装修完毕,可进驻使用相应部分广场可展示样板展示部分可以展示,大堂空间、看楼电梯可以使用看楼通道完成整体广场可以展示，开放高区展示空间部分外装完成，空中灯光工程完成外装按计划完成，项目整体可以展示，公共空间部分按照可以使用标准完成金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心欢笑MALL销售推广：选择形象代言人，成功男士形象（备选张国立、朴存曦、任达华）开盘抽奖买铺畅游亚洲MALL买铺即送1-2年管理费购铺回赠活动PART5销售策略金佰利·三明营销策划中心成都·财富广场营销策略简案西部魅力之都天府财富中心8%投资高额投资回报率返租销售回收资金进行欢笑Mall的滚动式开发，提升欢笑M