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告1车坊镇地块营销策划报告第一部分市场篇一、车坊概况1、地理位置车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。2、面积人口状况镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8万人，流动人口1~2万人，乃原吴县市第三大镇。3、历史人文境内有“六湖一江”，浜娄纵横，河港交错，是典型的江南水乡。车坊镇人民政府驻地车坊集镇，始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个“开门见水、出门登舟”的水乡集镇。相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。街道原沿河而建，70年代起始建新街，从90年代开始有计划地逐步建成环境优美、舒适，具有水乡景观特色的现代化苏南小城镇。车坊文物遗迹众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位于车坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁两侧精美绝伦的龙纹雕刻，令人叹为观止，现已列入省级文物保护单位。还有为纪念抗战牺牲的美国飞行员---肖特烈士纪念馆、瑶城遗址、绿杏桥。3、经济状况工业经济车坊镇已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动织席技术以来，全镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。现有蔺草种植基地1000亩，织席机600余台的生产规模，生产的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其独特的工艺、可靠的质量先后获得省优、部优、农业部出口创汇“飞龙奖”、“金龙奖”，九三年到九七年连续被国家农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号。车坊镇现有各类工业企业300余家，外资企业20余家，已建成镇经济技术开发区和两个民营工业区，形成电子项目配套群体和轻纺工业群体，区内功能齐全，设施配套，道路钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，电力资源充足，输变电所53.5万千伏，电力供应保证。农业经济车坊全镇目前主要生产茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为“水八仙”，现已形成水生蔬菜、水产养殖、家禽家畜三个类别的农副产品种养基地，种养面积达4.5万亩。多种经营产值达2亿元。“春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜”。这是车坊镇水生蔬菜的真实写照。水生蔬菜不但品质新鲜，细嫩可口，富含人体所需的各种营养，而且以其无公害而倍受城乡人民的喜爱。美国、日本及东南亚地区的客商多次来镇洽谈投资，市场前景广阔。车坊镇2003年的国民生产总值（GDP）9亿元人民币，人均可支配收入5000~6000元/人。与周边乡镇相比，经济实力略弱。4、交通状况车坊对外交通主要为公路和水运。目前，集镇通过车斜公路、车郭公路、机场路，汽车不到20分钟就可直达苏州古城区、吴县市新区，1小时多就可到达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，通过贯穿镇域的国家级航道---吴淞江，可径抵上海口岸（相距105公里）、张家港港口（相距90公里）。交通情况较便捷。5、镇区主要配套设施1、供电：全镇电力资源充足，在已有3.5万伏变电所的基础上，华东电网50万千伏输变电工程在车坊竣工投入运行，电力供应保证。2、供水：全镇直接饮用太湖水，日供水能力10000吨。3、排水：镇区、各工业区均有下水道。4、供热、供气：现由工厂以锅炉供热供气，热电联供中心----江远热电厂输汽工程已完成设计，预计2002年底竣工运行。5、通讯：特快专递每日往返，国内国际电话及传真，直通全国和世界各地。6、排污：已建成投产日处理5000吨的污水处理中心第一期工程。第二期为30000吨正在规划设计之中。二00二年底完成10000吨，二00三年底完成15000吨。7、土地：本镇规划三个工业小区，区域面积2平方公里，已完成五通一平等基础设施供客商选择。8、学校：车坊中心小学、车坊成人教育学校、车坊职业学校等。9、医院：车坊镇卫生院6、周边企业7.研究生城地理位置研究生城位于苏州工业园区南部，基地内地势平坦，河网纵横，具有江南水乡地貌特色，东部和南部为规划的城市干道，西临独墅湖，北部的新机场路为城市快速路，其东北角，新机场路北侧为规划城市交通枢纽，有城市轻轨通过，可直达上海。名称与车坊距离企业苏州新区20公里宏基、华硕、佳能、索尼、爱普生、罗礼、国巨、新宝、力捷、敬鹏、摩托罗拉、罗技、金像、飞利浦、中化、日本电波、富士胶片等200多家三资企业苏州工业园区接壤诺基亚、旭电、日东、旺宏、三星、住友、日立、中天、纳贝斯克、百德、狮王、AMD、欧莱雅、大将、友达、天虹、虹光等200多家三资企业昆山开发区30公里南亚、仁宝、沪士、鸿海、东隆、鼎鑫、正新、统一、捷安特、远见、浮法等100多家三资企业吴江开发区20公里中达、华宇、全友、诚洲、大毅、高创、精元巨丰等100多家三资企业本镇区康瑞照相材、顺达水产、松友服饰、地仪光电、均品电器、联大饰品、志得利电子、格康电子、高针电子、铧龙电子、台邑电子研究生城概况苏州研究生城是苏州市发展高等教育，大力培养创新人才，增强城市综合竞争力的重要建设项目，是苏州经济强市和科技强市重大举措。研究生城位于苏州工业园区南部，苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重大合作项目，发展目标是以高新技术为先导，现代工业为主体，第三产业和社会公益事业相配套的现代化工业园区。苏州研究生城总占地面积10平方公里，其中3平方公里辟为研究生教育基地，将吸引8到10所国内外著名大学在城内设立研究生院或分支机构，主要从事研究生教育；3平方公里建设创业园地，吸引研发机构，探索创新人才培养模式以及产、学、研一体化新机制；2平方公里为苏州大学的新校区，建设苏大理工学院；其余建设教学科研和生活服务配套设施。发展目标成为一个具有国际水准的高等教育资源集聚地。具备储备和培养高素质复合型创新人才的两大功能。成为苏州的高科技人才、高等教育资源和高校科技研发等三个中心。成为融学、研、产、住四位于一体的现代化区域。成为探索和发展我国高等教育，进行多种办学体制、多种办学形式、多种运行机制、多种资金投入以及多种培养模式的实验基地。科研发展战略与苏州市及工业园区主导产业紧密结合，优先引进与信息技术、电子工程、精密机械、生物工程、医学制药等相关的高等教育、科研机构。产业发展战略重视教育产业化发展的趋势，发挥教育与高新技术产业、文化产业、旅游服务业等联合发展的带动效应，实现多元化的产业发展。空间发展策略对硬件资源进行分级配置，在空间上将整个研究生城分配为城市综合开发区和教育区，利用交通干道滚动发展，推进城市空间的形成。功能定位以高等教育为主体，形成科研生产、生活居住、文化休闲于一体的现代化城市新区。布局特点网络组织功能、生态与弹性景观设计的数字化虚拟城市。合作项目中国科学技术大学苏州研究生学院、东南大学软件学院、南京大学与美国戴顿大学合作办学项目、苏州大学新校区（理工学院）和苏州大学与新加坡国立大学合办的苏州大学中新研究生院以及中美工商管理学院等研究生教育机构已相继签约并准备入驻。上述资料表明，车坊镇经济运行平稳，社会各项事业、基础设施等协调跟进，人民生活及消费水平逐步提高，研究生城的牵动作用等，为房地产业的发展打下了良好的社会基础。二车坊镇房地产市场分析房地产市场分析由于车坊镇房地产业起步较晚，开发进度缓慢，因此房地产项目规模相对较小、分布较为集中。1、车坊镇房地产区域分布根据车坊镇地理特征及规划开发特征，现今车坊镇房产分布主要在镇区的中心地段、街道的两侧；随着城镇化建设的推进，未来车坊镇的住宅主要分布在镇区的西北部；镇中心区域将向扩展，车坊镇将形成三大功能明确的区域——住宅区域、工业区域、商贸区域。2、车坊镇房地产发展现状车坊镇房地产市场正处在一个逐步培育发展的过程中，同时呈现出以下特征：一）、市场起步，房产发展纵观车坊镇楼盘，老式公房和私房是居民主要居住载体，但在市政府关于建设整体镇区环境的相关政策号召下，车坊镇的房地产业结合苏州的大好行情显示出蓬勃的发展生机，一批新生代楼盘应运而生，如车坊新地带和近期公开拍卖了几块地块，为车坊镇房地产市场的发展打响了第一炮。二）、上市量小，市场需求量大市场调查表明，2003年的推盘量只有车坊新地带（7500平方余米），2004年3月在高垫路南侧有15000方量投放市场，但总体市场推量及少；同时，在未来几年中车镇的动迁房面积有60万方量，2004年上半年有5万方动迁房量。由于车坊镇面积不大，各新开楼盘基本近在咫尺，从大的格局上看没有地段优势，由此不难判断，楼盘间的竞争形势还是十分激烈；但市场因上市量小，市场明显呈现供不应求的形势。三）、购买能力强，销售形势红火目前在售楼盘销售状况表明，楼盘一推出，很快被市场吸纳，销售周期非常短。而正是市场需求旺盛、购买力强等原因导致车坊镇房地产市场销售形势红火现象的产生。四）、建筑以现代式为主、与周边环境吻合观察车坊镇建筑，现代式风格恰与车坊镇绿水的优美环境和不失古朴感的人文相映称，共同涵养了一个具有鲜明特色的城镇格局。建筑多以4层半（4层送5层）为主，绿化一般在30%以上，农民自盖的3层住宅居多。五）、房型差、品质低车坊镇房屋目前以自建房和公房为主，有少部分的商品房问世，其房屋建筑还谈不上讲究房型、品质，对空间的需求是他们最关注的地方，因而现今的房屋房型差、品质低。六）、物管、配套十分缺乏目前小区物业管理、智能化、电信化等相当缺乏；住宅品质的提升，与其关联。未来小区的开发，应注重物管和配套。3、车坊镇地产市场前景展望一）.新兴市场，具有潜力由于车坊镇地产市场起步较晚，目前市场需求很旺盛，因此现在房地产销售情况红火也属于正常现象。伴随着2004年高速公路的开建以及研究生城的落成等，车坊镇经济将进一步发展。现在车坊镇有1万左右的流动人口，伴随经济园区的开发，将会有更多的人投入车坊镇的开发建设中，各种投资也会增多。经济增长、收入增多将会给房地产市场带来更多的潜在客户。再从目前房产销售形势看，整个市场销售红火，已建成楼盘的销售率都达到了100%，说明车坊镇场还是具有购买力，房地产市场具有发展潜力。二）.短期红火，长远依旧看好车坊镇房地产市场短期内会火爆的原因，主要是供求比例的失调，市场供给量小于需求量。目前车坊镇土地已经进入拍卖阶段，将来会有几十万方的拍卖量，而在近两年中10多万方的盘量也会投放市场，但总体市场供应量依然较小，供不应求的形势将持续一段时间。而现在车坊镇经济平稳上升、人民生活安逸的形势来说，考虑购房的市民将越来越多，从而形成了供小于求的比例结构。从而造成了房地产市场供不应求、销售事态红火的局面。随着车坊镇城市化进程的加速，道路等基础设施的进一步完善，车坊镇经济将全面接受周边城市的辐射。而房地产市场也会在逐步发展中日趋成熟。经济发展、行业成熟将会带给房地产业更广阔的空间。因而长远趋势依旧看好。三）.品质提高，土地成本增加，价格将大幅上扬新开楼盘资料显示，普通住宅价格在2300元/平方米左右，产品力的塑造已经越来越被开发商所认可和推崇。就明年3月园区化纤纺织有限公司在高垫路南侧推出的楼盘而言，不论整体规划、产品质量，还是社区环境、生活配套等在当地都上升到一个新台阶。与此同时，随着车坊镇土地拍卖制度的实施、产品品质的提高，楼盘的开发成本也相应升高，加上苏州房地产热潮的影响，车坊镇的房价必将呈现稳步上扬的局势。4、车坊镇购房消费者研究一.消费人群根据对车坊镇现有小区的部分售楼人员与购买群体的走访、了解，我们可以看出车坊镇房产购买人群大致情况：（1）区域分析：本地为主外地（在车坊镇投资经商或工作）（2）职业分析车坊镇的动迁居民当地公务员私企老板及管理层医生、教师其它（3）购房动机动迁户需求二次置业当地年轻人结婚用工厂做宿舍其它归纳他们的数量目前在车坊镇购房市场中占有较大的比例；他们的身家不算高，一般为所购房产总价的1-2倍，难以承受市区房价购房，会考虑按揭贷款；他们的年龄一般在25-50岁之间，年龄层次日趋年轻化；因生活或工作需居住在车坊