辛集市建设大街项目营销策划案

辛集市建设大街项目营销策划案“三年投资260亿元，辛集打造高品质中等城市”。辛集着力实施绿色生态、产业聚集等八大工程，三年投资246亿，到2013年，建设城区达到28平方公里，城市人口达到25万人，城市网络更加合理、环境质量明显改善的中等高品质城市。为确保“三年上水平”，辛集今年为项目建设年，投资24亿元的中国皮革产业的总部基地，投资4.5亿元的国际皮革城二期工程、投资102亿元的94个重点项目，及一批富民项目将在今年开工建设。2011年，面对国家将会对全国的房地产行业严厉的调控，就必须在逆境中为开发商排忧解难，通过我们科学与严谨的调研与分析，及数年积累的成功销售经验，定能在这逆境中为本案做出不凡的业绩！期待与您的真诚合作。前言◆第一部分：市场分析/洞察(城市扫描、市场状况、竞争项目、客群分析、市场分析及总结)◆第二部分：项目定位/寻策(项目命名、产品定位、景观建议、客群定位、形象定位)◆第三部分：营销推广/谋攻(项目总体营销侧略、推广方式、阶段重点、销售控制)◆第四部分：形象设计(项目VI设计、DM单展示、围挡展示、展板展示)◆第四部分：营销执行目录第一部分：市场分析/洞察城市扫描、市场状况、竞争项目、客群分析、市场分析及总结◆“三年投资260亿元，辛集打造高品质中等城市”。辛集着力实施绿色生态、产业聚集等八大工程，三年投资246亿，到2013年，建设城区达到28平方公里，城市人口达到25万人，城市网络更加合理、环境质量明显改善的中等高品质城市。◆辛集市集中实施“绿色生态、特色文化、城市交通、产业聚集、现代商贸、民生改善、精细管理城市统筹”八大工程60项重点工作，三年总投资246亿元。◆围绕构筑中等城市的框架，辛集市三年完成城建交通投入102亿元，通过新建、改造和延长13条路，形成城市七纵十横城市道路框架，逐步实现“零换乘”和货运“无缝隙衔接”全面提升了城市的综合能力。◆完善辛集经济开发区水、电、路等基础设施，打造清洁制革园区，引进一批高科技附加值项目，加快优势产业聚集步伐，提高城市核心竞争力。◆确保“三年上水平”，辛集今年为项目建设年，投资24亿元的中国皮革产业的总部基地，投资4.5亿元的国际皮革城二期工程、投资102亿元的94个重点项目，及一批富民项目将在今年开工建设。◆辛集是国务院批准的对外开放市，是全国卫生城、文化先进市、体育先进市，是全国百家明星县（市）之一，综合经济实力居河北省“十强”县市。◆逐渐形成了以皮毛为主的产业链条，促进了辛集向国际市场发展，增加了辛集经济收入。◆辛集有老城区和新城区之分，城市南侧为老城区，城市北侧则为新发展起来的新城区。老城区与新城区相互协调发展，总体来看老城区商业比新城区稍为繁荣，经济实力雄厚，居住氛围浓厚。◆辛集市总人口62万，目前正在快速发展中。在新城区，人流量相对比较少，在老城区，仅有建设大街路段比较繁华，人流量比较大。一定程度上来看，辛集发展空间比较大。城市扫描◆区域特色：皮革。皮革作为辛集经济发展主要支柱，皮革业带动经济的发展。作为“日不落”产业，皮革业在辛集市有着很强的优势。辛集国际皮革城是北方地区最大的皮衣加工批发、销售的集散地，是一个以皮革制品销售为主，集购物、休闲、游览、信息发布、商务、服装表演、皮革博物馆等于一体的商业综合体，吸引了京、津、晋、鲁、豫、冀等周边6省市的消费者。同时，在辛集购房的客户也会涉及到周边6省。城市扫描◆政策对房地产市场影响。随着国家对房地产市场的调控升级，部分的大城市已经明确出“限购令”的具体内容，此举对房地产住宅市场无疑有很大的影响。对于县级的城市，据相关媒体统计，从去年新政出台以来，县级城市的房价仍然在小幅攀升，而且有80%的当地居民也认为房价会越来越高。通过和辛集同行业的销售人员进行交流，最终得出结果：县级城市受政策影响比较小，房地产市场的发展空间比较大，很多省会地产商业同时看好县级城市这个市场环境。城市扫描◆房地产市场环境。通过皮革业的快速的发展，快速增加了辛集个人收入，同时也刺激了房地产市场的告诉发展。辛集的市场供应量比较大，且市场均价高出同级其它县市的价格，最高价格已经突破4000元大关。在“三年大变样”的政策进一步鼓励下一大批大规模高品质的房地产项目投向市场。在繁荣市场的同时加剧了市场竞争。但总体而言辛集的房地产市场还有很大的潜力可以挖掘。刚性需求旺盛，刚性居住的需求不仅仅在一线二线的大城市所具有的特点，在三四线城市同样具备居住需求旺盛的特点。投资需求和改善性需求受到限制。城市扫描◆市场整体竞争比较激烈，高端楼盘不断涌现。但老城区的竞争环境相对较好，区域内除了时代豪庭之外基本没有大盘出现。城市扫描☺本案时代豪庭◆中央国际城河北拓鑫房地产，10栋高层，其中8栋高层18层2栋多层6层，价位3700--3800元每㎡，面积90--199平米，负一层停车场，卖点是交通好，地段好，199㎡房子都有空中花园，附近有实验小学，有简装有毛坯，尚未拆迁完正在进行。◆鑫苑·国际城辛集市鑫苑房地产，总体量29栋，分期开发，本期一共13栋，建筑面积为17万平，层数分别为5+1、11层、18层和22层。主力户型为三室，占总户型的60%左右，两室和四室分别占20%左右，近1000套房源，面积102-118平米，一般价位为3900元/平米，针对皮革城的商户和自己的员工可以优惠到3700-3800元/㎡。已卖大部分。剩余小部分和两栋未开盘。社区内有小广场，项目于去年年底施工，目前刚刚出地面。◆奥林盛园：辛集市东鹿房地产，五栋十层高层，面积80-128平米。目前剩余3套126平带车库53万多。附近有建材市场。一梯两户。◆御墅：舜地房地产开发公司，30栋3层花园洋房和2栋高层，中央有水溪，大多数资料未确定，由于售楼部比较偏僻，咨询人员也比较少竞争项目◆时代豪庭：石家庄天安百合房地产开发公司，占地70亩，总体量20万平方米，面积80-140平米不等。13栋，包括高层、花园洋房。主体以花园洋房为主。均价3600元/平米，首付，50%。户型：两室87-95平米、三室110-130平米、四室140平米。项目进度：项目接近封顶。销售率：60-70%；◆九方丽都：价格：3700-3900元/平米，套价：59-62万/套，底商：约4500元/平米；面积区间：102-149平，客群描述：上班族比较多；供积金贷款，银行贷款，一次性。只能贷30万/套基本情况：已经卖了30%左右，已经封顶，目前剩余最小的户型面积是130平米。有两层底商。按套价销售赠送储藏间。有立体车库，销售方式主要按套价。以前走过团购，有过3%的优惠。◆尚都花园：新东方房地产开发公司。叠拼别墅，别墅部分已经交房入住，花园洋房；建筑面积：20万平方米，占地：240亩，均价：4300元/平米，面积区间：90-140平米；目前咨询中有3栋花园洋房，6层和26层，两栋6层基本上已经售罄，仅有一栋26层还没有开始卖。目前剩余户型为：126平米和140平米◆格林印象：河北高盛房地产开发公司；户型面积：88-240平米/平米；总建筑面积：20万平米；项目西侧有60米的绿化带做下沉式广场，目前接受咨询1、2、3、4、5号◆均价：辛集市的房地产市场均价在2900-4300元/平米之间。楼盘均价的跨度比较大，大多数楼盘的均价处于3600-3900元/平米之间。建议本案打造辛集市顶级豪宅，均价控制在4500元/平米左右。◆户型：主要户型区在90-140平米之间。一般楼盘的90-110平米中型户型比较小，在大多数的售楼中心都是最先销售完。110-140平米户型，所占的比例比较大，也是产生最大利润空间部分，一般150平米以上的户型销售比较困难。◆销售控制：大多数楼盘都用逐个推出的销售方式进行销售控制，建议本案在销售控制上也采取推个突出，点式爆炸的形式进行销售控制。◆楼层：部分选择多层，部分开发商都选择小高层，只有少数选择高层。◆销售方式：销售方式一，按照平米价格出售。销售方式二，按照套价方式。在辛集市的调查发现，有一部分楼盘采用套价的方式进行迷惑消费者。市场小结第二部分：项目定位/寻策项目分析及命名、产品定位、客群定位、形象定位地块位置：本案地块项目解读◆项目位于建设大街南侧，东侧为东华路，南侧为新开街，西是小巷。四周皆为道路，交通十分便利，处于辛集市最繁华的商业中心，周边大型超市、大型餐饮中心比较多，配套设施比较齐全。打造真正意义上的1分钟都市生活圈。◆本案地块方正，在后期的项目规划过程中，便于整体的开发排布。项目周边环境：项目解读项目位于辛集最繁华的市中心，是可遇不可求的，打造实际意义上的1分钟生活圈，努力提高项目的品质，打造精品。其周边的交通便利，配套齐全，购物方便，附近有名校相伴，完美的结合了天时、地利，为本案后期的运作打下了良好的基础。学校：辛集市第二幼儿园、红苹果艺术幼儿园、大拇指双语幼儿园、辛集镇第二小学、辛集镇第五小学、世纪中学及河北辛集中学购物：泰和超市、东方商城、南三条、东购商厦、美味超市、便宜坊超级市场、鹿洲商场、时代商厦及海量的专卖店公园：金鹿公园餐饮：肯德基、宴乐园、飞马大酒店影视：辛集影剧院医疗：辛集市第一医院、辛集同济医学门诊、辛集社会保险医院、辛集妇幼分院金融：中国工商银行、邮政储蓄银行、中国银行兴华支行、建行金鹿储蓄项目SWOT分析：优势（S）劣势（W）发挥优势，抢占机会（S0）利用机会，克服劣势（WO）发挥优势，转化威胁（ST）减少劣势，避免威胁（WT）机会（O）威胁（T）地块所处的地理位置优越；项目周边的配套齐全；开发商实力保障，品牌优势；户型实用性较强；金鹿公园作依托，提高项目品质；老城区高品质楼盘相对较少，本案走高端前景明朗；创新型的社区比较少，本案将抓住机会，实现差异品质化；区域内小盘多，竞争项目激增；项目处于老城区市中心，未来的交通可能会遭堵车；树立项目较为高端的形象；瞄准市场空白，领跑市场；抓住有利时机，抢占市场；完善项目基本配套设施；抓住市场需求，产品优化组合；做出特色产品，吸引客户关注；提高楼盘的性价比；前期主打两室，降低购房门槛；项目四面临街，环境嘈杂；地块上的拆迁可能存在困难；项目解读天润世家项目命名“天润世家”天滋福地润世家，本案承蒙上天的眷顾，滋润在这里世代居住者，保佑他们一生幸福美满。该案名文化气息浓厚，本案将打造景观大盘、品质大盘、文化大盘为一体的辛集市高水准楼盘。书香门第，富贵世家◆“书香门第，富贵世家”作为本案的产品定位，着重体现出项目的文化底蕴，为后期项目运作成文化品质大盘奠定基础。◆作为市中心的黄金地段，项目树立高端形象，打造辛集市准高端社区、舒适社区、绿色社区。◆建议本案选择舒适度比较好的中高层，增加项目的销售面积，实现利润的最大化。产品定位天悦福地，文化社区不同类型的产品一方面满足不同层次的客户需求，同时也为项目的品牌度不断提升提供有力的支撑。中高层功能吸纳中高端客户产品类型功能定位本司建议通过28层的住宅体量实现利润的最大化。选择合适的时机，有效的实施低开高走推广计划。产品与市场的对接，回笼资金实现最大利润销售价格项目名称均价参考比重中央国际城3800元/平米5%鑫苑·国际城3700元/平米5%时代豪庭3600元/平米20%九方丽都3800元/平米10%尚都花园4300元/平米40%格林印象4200元/平米20%天润世家4500元/平米------28F22F17F11F5F2F1F此段内每区间有差价上层无差价段中间层差价段低层无差价段采取分段定价法，保证楼层均好性，缩小垂直价格差即层差价。根据建筑形式的分段，将整个楼座分为三个大段，五个区间每个区间内的楼层均无层差价格，仅在中间差价段区间间设置20-50元差价。纺锤体价格模式随着人们对高层的认识逐步深入，和地震等自然灾害的影响，和高层交通成本和时间成本上升，客户的执业理念正在出现微妙的变化，所以建议采用纺锤体定价模式，中间层为最高价，两侧顺次降低。项目价格体系的制定：销售价格市场预热把握时机，低价入市强销期价值提升，提升顾客心理预期，为后期价值和价格提升打坚实基础持续热销，根据市场反馈的情况，价值