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宁波迪赛2009.11恒元置业B4-6地块项目营销策划沟通案谨呈：恒元置业有限公司区域解读产品策略价格建议市场解读客户定位项目定位项目解读营销策略销售执行嘉裕大酒店邻里公园项目位于东部新城核心区，城市主干路惊驾路以北，海晏路以东，西侧紧邻嘉裕大酒店，东侧为邻里公园。一、项目本体分析1、项目基本情况酒店住宅挑高soho平层soho沿街商铺产品总建面积(㎡)标准层(㎡)电梯数标准层户数层高（m）主力面积(㎡)套数（套）产品风格住宅152901000412380182公建化平层SOHO6660.5890/560228/16330226公建化挑高SOHO4455690/440217/94.530106公建化合计27556.5——————514——项目规模：37450㎡项目业态：涵盖酒店、住宅、soho、商业的城市综合体各业态体量：服务式公寓总建15290㎡；办公西楼（平层）总建6660.5㎡；办公东楼（挑高）总建4455㎡；酒店6398㎡；裙楼商业3371㎡；楼面价：4210元/平方米2、住宅产品梳理住宅位于3-18F，均为平层，共182户；3-16F：4梯12户每层，共16层，168套；17-18F：2梯7户每层，共2层，14套3-16标准层AABBBCCDBBBB17-18标准层ABBBCCD屋顶花园私家花园A套型：约105㎡3房1厅2卫1厨B套型：约80㎡2房1厅1卫1厨C套型：约82㎡2房1厅1卫1厨D套型：约130㎡3房2厅2卫1厨以80㎡左右产品为主力的个性化产品；设计偏公建化；方正设计，套型紧凑，利用率高。soho东楼3f办公层高4.5m挑高，空间感强；挑高公寓产品位于2-8层，共106套2f:一层2梯28户3-5f：2梯17户每标准层，共3层，51套；6-8f:2梯9户每标准层，共3层，27套；产品以30㎡左右产品为主力公建化产品，南向无阳台；小面积，低总价；soho东楼6f办公3、挑高soho产品梳理露台屋顶花园soho西楼3f办公层高3m；平层soho位于2-11层共226套2f:2梯22户3-7层:2梯28户每标准差，共5层,140套；8-11层:2梯16户每标准差，共4层，64套；产品以30㎡左右户型为主力；公建化产品，南向无阳台；小面积，低总价；soho西楼8f办公4、平层soho产品梳理屋顶花园开发商对产品进行个性化精装修，且尤其注重房屋空间利用，将是本项目区别于其他产品的亮点所在。5、各产品均进行个性化精装收纳橱柜注重空间利用二、项目卖点提炼1、区位价值：地块居东部新城核心区，毗邻东部新城金融、文化、行政三大中心，是联系核心区西侧中央商务区、东侧行政综合区、北侧花园住宅区、南侧中央文化走廊的过渡区域，区位优势明显。行政综合区花园住宅区中央商务区2、交通价值：毗邻轻轨1号线，紧邻城市主干道，出行十分便利。项目邻海晏路、惊驾路均为城市交通主干道，2014年轻轨1号线有望建成通车。1号线：海晏路站1公里左右城市主干道3、景观生态价值：自身有中庭水景，且紧临规划邻里公园，为本项目提供良好的生态景观配套。4、配套价值：项目紧邻嘉裕大酒店，高端酒店给项目提升项目的高端形象；自身商业尤其是酒店的相关配套，成为项目区别于其他项目的特质。1、3000余㎡的裙楼商业配套2、恒元大酒店的酒店式配套，（个性、时尚）其中有健身中心、餐饮。裙楼商业恒元大酒店挑高soho平层soho5、产品价值：产品纯粹：平层soho、挑高soho、住宅均打造为公寓产品以中小户型为主，总价相对低4.5m层高空间感强，一层可做两层用，附加值高。产品个性精装，特质突出住宅五大核心价值提炼：1、地段价值：未来城市核心地段；2、交通价值：轻轨沿线，交通出行十分便利；3、景观价值：拥中庭水景、邻里公园，生态景观价值突出；4、配套价值：顶级五星级酒店（嘉裕）提升本项目的高端形象，自身个性酒店提供酒店配套及服务；5、产品价值：纯粹的行政公寓集聚。宁波稀缺性宁波唯一性对于本项目的操作，我们应站在区域未来发展的基点来对待，重点研判项目面临的市场环境，特别是项目所在区域的市场发展状况，从而对项目的定位作出合理、恰当的判断。区域解读产品策略价格建议市场解读客户定位项目定位项目解读营销策略销售执行1、东部新城在城市未来框架的影响力解读东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系，并将成为大宁波的中心。2019年2014年2009年规划期起步期发展期成型期住宅写字楼商业酒店1家五星级酒店商业发展缓慢金融中心行政中心建设形成逐渐启动密集开发区域商圈形成轻轨建成通车、写字楼大规模开发，辐射宁波北仑等区域2家五星级酒店开发接近尾声居住人口大增商务积聚效应形成一站式购物、高档百货进入若干三、四星级酒店2、从发展的角度来看东部新城的形成确定东部新城规划定位，土地挂牌出让、路网等市政设施建设展开，为后续发展奠定基础。形成宁波新商务CBD第一个五年第二个五年第三个五年目前处在起步期，预计用三个五年的时间，最终建成宁波的新商务CBD！中央商务区（典型项目：航运中心、金融中心、国贸中心）行政中心（典型项目：市政府、六部委）居住中心（典型项目：锦绣东城）文体中心（典型项目：宁波城市文化广场）3、东部新城各板块功能发展解构东部新城核心区占地面积为8.45平方公里计划2013年基本建成4、未来的东部新城核心区块轻轨1号线海晏路站世纪大道站行政综合区花园住宅区中央文化走廊中央商务区雷迪森酒店5、四大板块的发展对东部新城的聚合作用城市中央商务集群文化配套中心商务区形成产业积聚效应行政中心吸引相关企业入住文化中心辐射宁波，提升区域地位居住中心为区域带来高素质的居民形成宁波新商务CBD区域产业解构国际航运服务中心：一期已建成，海关、检验检疫、海事、边检等企事业单位已进驻办公。国际贸易展览中心：建成后的国展中心总建筑面积有上百万平方米，成为现代化国际贸易展览中心和进出口商品的重要展示交易平台。国际金融服务中心：约55万平方体量，招商银行、建设银行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为首批正式签约落户国际金融服务中心的金融机构。核心区注重商务办公的发展，金融、贸易、航运、行政机构组成的服务产业链，构成宁波未来商务办公核心带。7、区域产业的影响力CBD产业导入对本项目的影响：高端客群的导入2009－2014年2014－2019年2019以后六部委项目建成交付；航运中心入驻；金融中心一期2010年交付；门户区2011年交付；国贸中心二期2010年交付；锦绣东城2010年交付；兴普项目、宁波港项目陆续交付金融中心、航运中心、贸易中心全面交付，产业集群初步形成；锦绣东城等居住小区全面入住，居住氛围日渐浓厚；门户区商业、酒店等全面开业，商业圈层辐射加大；市政府整体搬迁；核心区进入高速发展期；产业链成熟，产业人口大规模导入；居住区因配套成熟而相继开发与入住；商务氛围浓厚带动商业发展；起步期初步发展期快速发展期东部新城商务办公产业导入将首先引发区域的人口导入，最终新城区域内形成15万居住人口，20万产业人口的规划人口规模，将为本案的发展提供人气和客源！★产业链主导下，进驻企业全面升级，并在较长一段时间内成熟稳定▲产业导入的企事业人员、公务员，社区居民★政府部门全面进驻；金融单位及其关联企业全面进驻；国际贸易型企业产业更新进驻▲公务员，产业导入的金融机构从业人员、贸易型企业人员，社区居民★部分职能部门先期进驻国际贸易、金融企业先行入驻▲公务员，相关产业导入的企事业人员，社区居民：约3-6万办公交付100万方居住交付40万方东部区域是未来高档物业的集群地,高端氛围已经烘托成型！区域内的项目不论从建筑、产品还是开发公司都代表了目前市场上的最高水平.周边的高端氛围烘托了本项目的产品定位。去年10月开工建设的宁波国际金融中心一期工程总建筑面积约36万平方米,定位为高档办公聚集地,项目全部由名师设计,花重金打造,单位面积造价接近万元.东部新城门户区今年已经正式奠基,预计总投资40亿元,规划建设一个“世界级、地标性、生态生活广场”。256米高的国际航运服务中心二期作为宁波目前规划的第一高楼，也将在东部新城开工建设。东部新城还储备有大批优秀项目，包括已在深化设计方案的广东嘉裕集团五星级酒店、以及已经正在洽谈的日本三井不动产项目等等。分析小结：1、客户来源政府职能部门、金融机构、贸易型企业等的纷纷进驻，所导入的产业人口为项目提供高端客源，本项目的第一层级客户是：产业人口；第二层级是：项目所在的大江东客户；2、地块形象城市核心，轻轨旁，高端酒店侧，享有最具发展潜力的商务、居住之地※随着东部新城城市建设的推进，本案居未来城市核心的先天条件在快速形成，高端写字楼、高端商业、高端酒店的建设将区域定义为高端板块，支持项目的高端化路线。3、项目的整体定位城市核心区的国际时尚生活中心！城市核心区的国际时尚生活中心！项目整体形象定位：定位依据：1、本项目融合酒店、soho、70年产权公寓、商业，符合打造生活中心的概念。2、产业发展所导入的高端人口的高端居住需求将在本项目得到满足。各种功能互为补充，在一定范围内实现自给自足，形成形成自成体系“城中城”的经营方式；各种功能互惠互利，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长；为社区居民量身定制消费休闲场所，在自家门口甚至足不出户就能享受到高档的生活配套服务。国际生活中心的功能互动共生互利商业酒店国际服务式公寓办公楼互动、共享、繁荣开放、融合、提升本项目正是一个涵盖酒店、办公、公寓、商业的综合体项目，符合打造具有国际化的生活中心。城市核心区的国际时尚生活中心国际个性化酒店国际时尚商业街区国际顶级服务式公寓项目业态结构：平层SOHO挑高SOHO70年产权公寓销售重点区域解读产品策略价格建议市场解读客户定位项目定位项目解读营销策略销售执行住宅市场8.628.916.1108798885142720.05.010.015.020.025.030.035.040.045.007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.100200040006000800010000120001400016000成交面积(万方)成交均价(元/㎡)市场运行特征：销量促动价格攀升到高价地催动价格的转变。销量拉动价格攀升09年初，在价格、政策等因素的有力撬动，市场成交迅速回暖，反过来又支撑价格平稳攀升；高地价抬升房价6月开始，高价地块频频出现，房价出现跨越式上涨，宁波的价格体系正面临重新构筑。6月1日，联心村地块8707元/㎡一、整体住宅市场表现020004000600080001000012000140002008年2月1日2008年3月1日2008年4月1日2008年5月1日2008年6月1日2008年7月1日2008年8月1日2008年9月1日2008年10月1日2008年11月1日2008年12月1日2009年1月1日2009年2月1日2009年3月1日2009年4月1日2009年5月1日2009年6月1日2009年7月1日2009年8月1日2009年9月1日2009年10月1日2009年11月1日2009年12月1日2010年1月1日北郊路地块联心村地块梅墟新城南区SA-12-2地块3月份商品住宅成交价推高1000元/平米6月份商品住宅成交价推高1500元/平米江北新区、下应板块、陈婆渡板块冲万7月份宁波主要商品住宅报价推高1000-2000元/平米。江北新区已经破万。9月局部价格洼地价格冲高，镇海试水8000元/平米联心村到梅墟地块到东部新城B4地块再到滨江庆丰地块，高价地块