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市场分析部分万科H29项目产品市场判断洋房市场发展历程分析洋房竞争市场分析123•重庆花园洋房物业发展历程分析•电梯洋房重庆发展历程•精装洋房重庆发展历程•洋房未来发展趋势洋房市场发展历程分析1重庆花园洋房发展历程洋房进化时代开发热潮阶段发展阶段起步阶段2009年至今2006-2008年2004-2005年2002-2003年特征：低层、大户型代表项目：竞地溯源居、金科天籁城特征：注重外部环境空间、风格、绿化、智能化代表项目：阳光美地、天湖美镇、中央美地特征：电梯洋房、异域风情、景观主题代表项目：弗莱明戈、东方王榭、大城小院特征：赠送面积、注重立面景观细节，电梯代表项目：十年城、江与城、十里蓝山万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求二代洋房：出现4+1\5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向三代洋房：出现5+1\6+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性四代洋房：主要以5+1\6+1\8+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析各年份新洋房项目入市个数127615171690510152020022003200420052006200720082009主城区花园洋房项目各年入市个数分布时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间起步阶段：2002-2003年2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区——“金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。竞地溯源居多层、高层、花园洋房/占地面积：250亩/总建筑面积：11万方主要以3+1、4+1、5+1洋房为主，首期均价套内2900元/平金科天籁城花园洋房、小高层/占地面积：400亩/总建筑面积：14.2万方主要以4+1洋房、多层为主，首期均价套内2700-4000重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）发展特征1.以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低；2.小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度；3.产品建材及配置与普通住宅无太大区别；4.产品附加值较低，赠送面积较少；5.建筑风格为现代风格。发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点一代洋房天籁城美社1.12四房122-144㎡；五房178-196㎡，4+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园天籁城紫园1.12四房133-154㎡；五房180-206㎡4+1层为主少量3+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园顶层送阁楼（自己隔）天籁城-紫园外立面天籁城-美社外立面建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）发展特征楼盘名称金科•天籁城•美社地理位置北部新区1号大道消防中心旁建筑形态户型结构户型类型套内面积外卖位置建筑形态花园洋房开发商金科集团·重庆好来聚房地产开发有限公司建筑设计深圳大学建筑设计研究院花园洋房平层3房2厅112.24环境设计加拿大润枫国际设计商业设计物业管理金科物业管理公司广告公司花园洋房错层4房2厅带花园129.31代理商形象定位低密度小区占地面积400亩总建筑面积14.2万平方米花园洋房跃层4房2厅4露台（送40平方米的花园）159.52容积率1.1绿化率42%总户数800物管费1.2元/平方米花园洋房跃层5房2厅4露台（送130平方米的花园）184.47总停车位只能保证2/3客户有车位停车位价格300元/月首次面市时间2003.3首次开盘时间2003.8.3项目构成：小区：1期：4+1层7栋7户/层，6层2栋2户/层3期：16、25、26、27、28附29号（共6栋）4期：11＋1层3栋9户/层；四期共3栋，本次推1栋紫圆1期；4层9栋6户/层紫圆2期：5栋5户/层，宽景HOUSE：11+1层3栋9户/层第四代小户型：17层1栋11户/层，18层1栋8户/层套内均价：平层：2700跃层：3300错层：4000套内最高价：平层：2950跃层：3650错层：4100层差价：100-300项目位于北部新区1号大道，是当时主城开始拓展的新区。主要以3+1/4+1的花园洋房为主，附带部分多层及小高层物业。花园洋房户型主要为3房至5房产品，面积在110平方米到185平方米之间，含盖了平层、错层、跃层多种户型结构万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）金科天籁城各年份新洋房项目入市个数127615171690510152020022003200420052006200720082009主城区花园洋房项目各年入市个数分布时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间发展阶段：2004-2005年天籁城的热销不仅让金科在这种产品上尝到甜头，同时也让众多开发商看到了洋房这种介于别墅与高层之间、具有较高居住舒适性、售价也相对较高的产品在重庆的广阔发展空间。2004年俨然成为花园洋房的话语年，阳光美地、天湖美镇、财富中心、奥园、中央美地纷纷推出花园洋房产品。花园洋房在重庆呈现全面开花之势。东原.中央美地中天.阳光美地随着洋房物业得到市场认可，2004-05年涌现出更多开发企业打造洋房项目，洋房舒适度得到提升，价格也进一步提高，这期间成为重庆洋房物业的快速发展阶段。金科。天湖美镇奥园财富中心枫林秀水万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析发展阶段（2004-2005）发展特征发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点二代洋房天湖美镇1.2四房136-146㎡；五房157-192㎡4+1层两拼为主无大堂及电梯建材普通三期底层送70-80㎡地下室底层送70-110㎡花园顶跃送40㎡的露台1.以金科天湖美镇为代表项目的第二代花园洋房，户型尺度依然较大，大气，尊崇感较高；2.赠送的花园及地下室面积较一代产品有所增加，附加值有所提高；3.开始注重室内的空间运用及内外部空间的结合；4.建筑风格及建筑材质没有质的变化，产品细节打造有了一定进步；5.各项目开始注重主题社区营造。天湖美镇外立面建筑风格：第二代花园洋房在建筑风格上仍没有过多的创新，还是以现代风格为主。户型楼层分布：底层设计引入私家会所概念，打造出与跃层相当的品质，但在销售时不计入套内面积，以此提升产品性价比。这种设计获得极大的市场认同。户型面积：第二代花园洋房在户型设计上追求较高的居住舒适性，户型面积较大，三房主力面积区间在120-130平米，四房在140-150平米，五房以上户型分布区间较广，从150-230平米皆有，其中以150-180平米供应最多。价格：价格达到套内4500元/平米高价，底层带私家会所户型价格更是达到6000元左右，主力总价在40-60万元。天湖美镇项目，园林打造、产品功能性有所创新；私家会所的出现提升了项目的附加价值；销售价格在当时的市场创下新高，洋房的利润空间被扩大。万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析发展阶段（2004-2005）发展特征楼盘名称金科•天湖美镇地理位置：北部新区金开大道1号外卖位置建筑形态：花园洋房开发商金科集团东成地产建筑设计：涪陵江龙建司环境设计加拿大润枫国际商业设计物业管理金科物管广告公司：深圳尚美佳代理商形象定位：一城山色半城湖占地面积850亩总建筑面积：24万平方米容积率1.2绿化率42%总户数一期（272户）二期（232户）三期（336户）物管费1.8元/平方米总停车位停车位价格8万元/个首次面市时间2004.7.1首次开盘时间2004.9.19项目构成：小区：一期；4层2单元4户/层；4层10单元6户/层二期；4层11栋2户/层三期：4+1层20栋4/6户/层5层3栋4/6户/层整体规划和建筑风格为现代风格一二期层数为5层，顶楼为跃层三期将做少量湖滨别墅和花园洋房套内均价：4508套内最高价：6220层差价：200-500项目位于北部新区金开大道，建筑面积24万平方米，容积率1.2。其中产品以4+1洋房产品为主，项目类别墅产品的打造，为洋房产品提升了品质及价值。万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析发展阶段（2004-2005）金科天湖美镇户型面积房间开间（M）进深（M）户型面积房间开间（M）进深（M）A—1错层户型四房两厅两卫（带私家花园）约137平米客厅4.56.1B—3错层户型四房两厅两卫（带露台）约145平米客厅5.17.1主卧3.96.1主卧3.97.1次卧13.63.9次卧13.33.9次卧233.9次卧23.63.9主卫32.4主卫2.82.4次卫2.41.8次卫2.42合室3.63书房3.93.3厨房2.33.3厨房2.43.3餐厅3.43.6餐厅3.43.6私家花园127.2露台5.11.9入户花园3.62.3入户花园3.62.4生活阳台2.40.9生活阳台2.41.2花园3.23.9项目的主力产品分为错层及跃层，客厅、主卧尺度较大，舒适性较高，入户花园、私家花园及会所得到普遍运用，较为注重室内外空间结合。万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析发展阶段（2004-2005）金科•天湖美镇A—4跃层户型五房两厅三卫（带露台、阁楼和屋顶花园）约172平米下层平面B—4跃层户型六房两厅三卫（带露台、阁楼和屋顶花园）约198平米下层平面客厅3.96.1客厅3.96.1卧室13.63.9卧室13.33.9卧室233.9卧室23.63.9保姆房2.42.5多功能房3.93.3次卫1.82.4保姆房2.41.4厨房2.33.3次卫2.62餐厅4.56.1厨房2.33.3露台3.43.6餐厅5.16入户花园3.62.3露台3.43.6中层平面入户花园3.62.3卧室3.96.1中层平面书房32.4卧室4.53.9更衣室1.82.4书房33.6主卫2.92.4更衣室1.82.4露台8.53.6主卫2.43.5屋顶花园6.63.9露台13.64.9上层平面露台23.93.3露台上空16.63.9客厅上空5.14.9露台上空28.53.6屋顶花园6.93.9屋顶花园4.58.5上层平面阁楼3.98.5露台上空6.93.9卫生间2.41.2屋顶花园3.98.5阁楼5.18.5卫生间2.41.2开发热潮：2006-2008年进入2006年，到2008年，花园洋房产品开发势头有增无减，共有48个项目入市。重庆地产龙头企业龙湖地产自06年开始涉足洋房市场，号称“洋房专家”的金科集团也在洋房产品设计上不断推陈出新，此外大批外地开发商也以这种高端产品敲开重庆市场。洋房物业的激烈竞争开始。各年份新洋房项目入市个数1276151716905101520200220032004