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梅陇镇入市阶段深圳市场状况预测梅陇镇入市阶段深圳市场状况预测梅陇镇入市阶段龙华市场状况预测梅陇镇入市阶段龙华市场状况预测报告大纲报告大纲指标单位数据累计同比涨跌%房地产开发投资额亿元419.59-3.37商品房施工面积万平方米3414.149.42#住宅万平方米2435.637.88商品房竣工面积万平方米656.23-35.18#住宅万平方米479.42-37.92商品房销售面积万平方米993.209.3商品房销售额亿元760.7124.1605年指标数据列表（数据来源：深圳市房地产信息网）今年以来商品房竣工面积更大幅度减少，表明供应量在减少，导致价格提升；而今年房地产开发投资额也在减少，表明未来一段时间内整体供应量不可能出现一个巨大的增长。05年全年商品房竣工面积656.23，同比下降35.18％。全年住宅批准预售面积711.58万平米，同比下降6.45％。全年住宅销售面积901.13，同比增长12.28％05年，新增供求比例仅为0.79：1新增供求对比表批准预售面积销售面积（万平米）（万平米）03年上半年3223460.93:103年下半年3954660.85:104年上半年3693950.93:104年下半年4374251.03:105年上半年2794340.64:105年下半年4334670.93：105年全年7129010.79：1新增供求比时间0100200300400500600700800900100003年上半年03年下半年04年上半年04年下半年05年上半年05年下半年05年全年批准预售面积销售面积05年全年住宅均价上涨到7040元/平米，同比上涨17.73%2005年全市住宅价格运行图01000200030004000500060007000800090001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%2005年平均价格2004年平均价格同比增长在供应吃紧的情况下，导致市场供求矛盾尖锐,价格迅速提升。特别是在10月份以后，价格上涨明显。区域2004年2005年相比去年全市5980704017.73%宝安4186538628.67%龙岗4172528826.75%罗湖799683103.93%福田7764909217.10%南山6410870035.73%盐田89467806-12.74%关内住宅供应尤为紧张，关内供应量；关外住宅供应占据绝对主力，2005年关内供应量仅占总供应量的42%，宝安的供应量占到了34％，“深圳西岸”迅速崛起；全市的价值增长点集中在宝安、龙岗和南山。2005年，特区内住宅价格平均为8720.24元/平方米，同比上年上涨22.51％，特区外住宅价格平均为5346.26元/平方米，同比上年上涨28.10％说明大批受价格挤压向关外转移的客户，导致关外住宅市场在2005年有很大的发展；05年各区住宅销售价格变化05年各区住宅批准预售面积所占比例34%24%12%12%15%3%宝安龙岗罗湖福田南山盐田3月17日，央行加息，这是继去年10月底加息后，央行在半年内第二次加息；4月1日起，楼盘在取得预售许可证前禁止认筹；5月初，七部委联合发文；6月初，深圳市制定了关于普通住宅的标准以及二手房交易的税收调整方案；针对从04年末延续至05年的房价上涨过快现象，政府在今年上半年主要采取了以下宏观调控措施，这些措施可以看作是今年宏观调控制的第一阶段：住宅价格在1月份同比上升了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。其中5月份同比增长达到21.99％，但随着国家及本市稳定房价系列措施的实施，6～9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。但从我市房地产市场的实际运行情况看，第一阶段宏观调控初有成效。6500655066006650670012345678910月份价格1-6月均价65481-8月均价65851-9月均价66401-10月均价669610月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，根据我们对市场的分析，10月份后房价又开始快速攀升主要有以下原因：供应量大幅度减少，需求稳步增长，供需矛盾突出：近年来我市住宅的需求量均以10%-13%速度稳定增长，而今年的商品住宅供应量并没有同步上升，反而大幅度的萎缩；特别是关内的供应量大幅度减少，使得大量客户被挤压至关外，这是促使关外市场需求旺盛，房价上涨的最根本原因；价格博弈，消费者被迫妥协，心理价位被拔高：在今年上半年第一阶段宏观调控之后，我市房地产市场在5月底6月初进入了一个短暂沉寂期，但随后开盘的楼盘价格不降反升。在这个政府、开发商与客户进行市场博弈的过程中，客户成为妥协让步的一方。一旦消费的心理价格防线被冲破，在从众心理的影响下，他们的心理价位也随之被拔高，追涨行为成为一种必然，从而造成关外房价屡创新高。开发商与代理商的操作手段是客观上造成价格上涨的另一原因：现在，开发商与代理商纷纷采用专业化的营销手段，通过前期认筹积累大量客户，集中开盘造成楼盘热销的现象，并分批推出房源逐步提高房价，让客户感觉房价在不断上升中。这在客观上一定程度地影响了客户的决策，促使他们更快地决定购房。住宅在设计水平上的提高，大量的赠送面积成为惯例：住宅设计水平的提高这一点在关外更加明显，入户花园、凸窗、错层露台、地下室等面积赠送手段比比皆是，更有甚者赠送面积接近建筑面积的30%。客户也认可这种变相的房屋可使用面积增大，从而为房价上升提供了一定的支撑。万科17英里售楼处被砸后，10月初，政府发布《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》，要求所有楼盘在销售现场公布全部价格信息；10月中，公布明年深圳市土地供应面积将保持在1.6平方公里左右的水平，其中特区内0.2平方公里，总供应面积为2005年的两倍；11月11日，深圳市发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，提出：统一使用“认购书”；取得预售许可证后必须全部公开销售；不得进行“提前登记、集中开盘、分期销售”；严禁“炒卖楼花”四项措施；为扭转深圳市场05年5-10月以来这种越调越涨的局面，政府从10月开始了新一轮的调控手段，可以看作是今年宏观调控制的第二阶段：项目名称开盘时间已售待售总套数销售率备注信和自由广场11月13日247881112821.9%城市山谷花园10月10日6111317435.1%高层319套全部待售，统计的为多层鸣溪谷10月22日1264718568.1%12套锁定鼎太风华10月6日15228643834.7%香蜜湖一号10月25日233467.7%11套分局锁定恒立听海10月15日36917258962.7%48套锁定香山美树10月22日7830238020.5%10月以来新推楼盘销售情况表数据来源：11月28日szhome销售公示系统近期新推的楼盘，价格虽然依然保持在高位，但解筹率及销售速度比宏观调控前有很大下降项目名称开盘时间开盘套数开盘当天销售率开盘实现均价510套30%99.42%95%74.83%60%70%100%346套450053005500556050004800600套431套400套279套400套4200潜龙华城2005年4月万科第五园一期2005年7月万科第五园二期2005年9月美丽AAA2005年6月锦绣江南四期2005年6月世纪春城三期2005年10月城市明珠2005年2月政策出台之前的2005年项目名称开盘时间开盘套数开盘当天销售率104套38％29％50％30％55%-60%200套29套锦绣江南四期5、6座2005年11月80套6100400余套开盘实现均价淘金山2005年11月24日11400御景东园2005年11月19日9700中信高尔夫2005年11月20日22000五米阳光2005年11月26日5800政策出台之后的2005年新政调控影响11月份市场调控措施相继出台后，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。可见，深圳房价还是会在相当程度上受到政府政策的影响。新增土地供应短期内无所作为：0.2平方公里的特区内土地供应量明显难解市场之渴，而且新批的土地至少也要在2年以后才能成为进入市场,新增土地供应无法直接转变为有效供应量给楼市降温,而更多的只是传达一种信号。政府稳定房价的决心毋庸置疑：虽然两次宏观调控在具体可执行措施方面都有所不足，但是政府已经一再表示出要打击房地产投机的决心，并且加强行政监督，同时利用媒体进行的暴光。政府已清晰地向市场传达稳定房价的决心毋庸置疑。彻底的“禁筹令”以及禁止分期销售可在一定程度上缓解市场的恐慌气氛：提前积累客源、进行市场承受力测试、聚集人气造成抢购局面手段被彻底禁止，房价、房源等信息在客户面前更加透明，有助于在一定程度上缓解市场的恐慌气氛。多方博弈，短期内市场价格有可能提高，市场未来走势更难预测：一方面由于今年房价已经步入上升通道，消费者心理价位被不断拔高，开发商普遍有着惜售的心理；另一方面传统的认筹洗筹等市场测试手段被禁止，开发商及代理商在定价时不容易把握真正需求情况，同时由于无法使用低开高走的价格策略，因此更倾向于一开始把定价提高；而消费者在诸多不同的信息面前也有所迟疑，市场将在短期内陷入一个迷茫期。对投机性质炒房是沉重打击：今年的一系列调控措施均直接针对投机性炒房的行为，特别是政府在此阶段调控中带有更多行政命令性质，加强了对中介的监管以及坚决对违规行为进行暴光，政府对投机性炒房者发出了一个严重的警告信号。营销手段急需创新：“认筹、洗筹、解筹”被禁止，分批推出房源等销控手段受到诸多限制，对开发商和中介公司来说是一个不小的冲击，需要在营销手段上进行创新。房地产市场继续实行的宏观调控，消费者更为理性，影响投资、消费信心；信息的透明，其它投资渠道的活跃，消费者投资意向开始分散，楼盘消化速度将放缓。层出不穷的宏观调控政策和政府调控决心在很大程度上影响了投资者的心态，同时市场信息越来越透明，消费者面临的选择越来越多，另外，在目前投资渠道越来越丰富的情况下开始投资意向开始分散。一些自住类型的消费者开始出现一定的观望心理。最近几个月以来，我市部分区域由于供应量大幅度增加，已经出现了销售速度放缓的现象。如布吉9月以来14个楼盘同期入市，各楼盘的解筹情况均不理想在之前市场形势分析的基础上，我们对06年深圳市房地产市场走势作出如下预测：市场走势将最终取决于供求关系，预计明年供求关系将趋于平衡：深圳房地产市场一直以来以本地需求为主，投机泡沫水平不高，表现比较理性。而且深圳市场相对狭小，对国内外游资吸引力不高，深圳将不会出现如上海前两年受到国外基金争相追捧的局面。预测明年供应量将逐渐趋于平衡，使得市场重拾理性。房价已步入上升通道，明年将延续这一走势，但涨幅将放缓：由于今年房价步入上升通道这一事实已经无法改变，因此预计房价在明年依然能保持稳中有升，但上升幅度肯定会比今年小，而且消化速度也会有所减慢。房价走势将受到政府严密监控，若涨幅过大不排除更严厉调控措施出台的可能性：政府已在近期的宏观调控中显示出切实稳定房价的决心，虽然市房地产研究中心的建议并未被全部采纳，如提高首付比例等，但如果明年上半年房价涨幅依然高企，不排除更严厉的调控措施出台。政策性风险依然存在，增加了市场的不确定性。投机者受到打击，而且由于供应量增大，豪宅市场将陷入激战：今年第二阶段的宏观调控对投机者打击较大，作为豪宅市场的主要客户之一的他们很可能在明年纷纷有所收敛。加之豪宅市场供应量大增，关内有100万平米的半岛城邦、星河丹堤入市，关外圣·莫利斯、第五园、振业城、中海大山地等之间的争夺将更白热化。梅陇镇入市阶段深圳市场状况预测梅陇镇入市阶段深圳市场状况预测梅陇镇入市阶段龙华市场状况预测梅陇镇入市阶段龙华市场状况预测报告大纲报告大纲1-12月龙华片区楼盘供应情况表项目名称建筑面积（平米）住宅（平