销售策划导入报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料阳光天地.商业裙楼销售策划导入报告深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二OO二年十二月二十日深圳市阳基实业发展有限公司陈总台鉴：承蒙信任，我公司非常荣幸地提交“阳光天地”项目销售策划报告，供贵公司决策时鉴！根据前期工作，我司就“阳光天地”裙楼商铺进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的策划代理经验所完成的。本案是在经过与贵公司多次会议讨论，并得到贵公司相关部门及多方支持，前期工作得以顺利进行，并能提交本案。但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目裙楼商铺销售成功招商的目的。因为项目后期包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目销售及推广的每个细节，才是销售成功的前提保证。我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“阳光天地”商业项目销售操作达致圆满成功。专此送达，顺致商祺！深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二○○二年十二月二十日目录第一部分深圳商业综合市场调研一、深圳的商业发展二、深圳商铺营销总体态势三、深圳商业和商铺调研的几点结论第二部分项目综合市场定位一、项目说明二、项目区域市场调查分析三、项目swot综合分析四、项目区域主要商业竞争对象及其营销模式五、项目市场定位第三部分项目销售价格定位一、销售价格定位的相关因素二、销售价格定位策略三、销售定价原则四、项目销售定价第四部分项目销售方式定位一、销售方式定位二、销售方式选择第五部分营销推广一、营销计划二、项目包装和营销通路整合三、项目整合传播第六部分销售实施与管理一、销售总体战略及目标二、销售阶段性工作安排三、销售前期准备工作四、宣传推广策略第一部分深圳商业综合市场调研第一部分深圳商业综合市场调研一、深圳的商业发展目前，深圳的经济发展基本形成以“高新技术为先导、先进工业为基础、第三产业为支柱”的产业体系，而商业是深圳第三产业的支柱之一，一直保持持续稳定的发展势头。2001年，深圳社会消费品零售总额为609.26亿元，1990-2001年均增长22.3%。2000年全市商业从业人员50万人，商业网点12万个，上亿元的大型商业零售企业达到25家，深圳的商业市场充满了生机活力。中国在加入WTO后对外资商业机构以及流通方式、商业技术和服务等软要素的市场准入和实行国民待遇，深港自由贸易区的建设，零售业是深圳率先向香港开放的服务贸易领域之一；因此，深圳由于其在全国的开放地位以及适应国际竞争的基本条件，深圳将成为国际商业机构在中国投资的重点。根据深圳市“十五”计划纲要预测，2005、2010年全市社会消费品零售总额将分别达到875亿元、1400亿元。专家认为：深圳已经具备商业购物中心高速发展的条件，迅速与国际化接轨是深圳零售业近期发展趋势。二、深圳商铺营销总体态势（一）、2001-2002年各主力商圈业态分布情况罗湖区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商凤凰魅力商城凤凰路4000m2主题商城1F街铺品牌店,内部皮具/首饰/化妆品,2F服装/内衣/婚纱摄影海龙王实业招商鸿展广场东门步行街1000m2专业市场通讯产品鸿展公司招商女人天地东门29000m2主题商城女性服装/配饰/化妆品/鞋帽箱包等天地公司招商德奥商城东门步行街5000m2商场1F音像/鞋/箱包2F化妆品/服饰德奥实业招商东晓肉菜市场东晓路2000m2,1F12000元/m2,2F9000元/m2综合市场肉菜、日用品众恒投资销售赛博数码城人民北路12000m2专业市场1F品牌店,2F通讯,3F电脑配件,4F音响/家庭影院招商洪湖春天美之居家居广场田贝四路3000m2,9000元/m2起专业市场家居建材中银绅投资销售金世界商业中心新园路6000m2,1F80000元/m2,2F50000元/m2,3F30000元/m2商场(友谊城)1F男装/皮具,2F男女服饰手表化妆品,3F女士服饰/首饰,4F体育用品/健身器材金活实业销售服装天下新园路与人民北路交汇处20677m2,1F600元/m2,2F300元/m2主题商城1-3F大型品牌服装经销中心，4-5F板房设计间，6F大型美食广场明华投资招商万景妇儿百货东门步行街12000m2主题商城1F女性服装/化妆品，2F儿童服装，3F妇儿用品超市，4F休闲中心招商国际美姿城宝安南路与滨河路交汇处8000m2,均价16960元/m2主题商城化妆品批发/美容/婚纱摄影融发投资销售寰球数码城东门新园路6000m2,1F450元/m2,2F300元/m2专业市场通讯/电子/电脑/软件捷信通投资招商八达商城东门解放路6090m2,1F70000元/m2,2F30000元/m2,负1F40000元/m2商城铜锣湾百货方兴达地产销售新玩家百变电子城东门中路12000m2,1F50000元/m2,2F30000元/m2,3F20000元/m2专业市场1F摄影/通讯,2F家用类电子产品/个性产品/钟表,3F电脑及配件香港中旅销售福田区——物业名称地理位置规模经营业态经营范围开发商销售/招商礼品大世界华强北1500m2专业市场礼品和电子产品金利公司招商宣嘉时代广场福强路9000m2商场1F精品服装/游戏,2F服装皮具,3F酒楼宣嘉集团销售情缘城市皇岗商业城福强路4000m2商场桑达销售中银大厦超凡家居广场红荔路30000m2专业市场装饰材料超凡招商温馨家园莲花路与景田路交汇处2000m2专业市场装饰材料招商远望数码商城华强北与振兴路交汇处15000m2专业市场展示厅/通讯/电脑，远望公司销售群星广场华强北23000m2专业市场1F通讯/手表/化妆品/首饰/皮鞋,2F女装/女士用品/运动休闲品,3F超市,4F童装,5F家电/美容美发,6F餐饮赛格工程招商中信城市广场深南路市政府对面60000m2购物中心吉之岛、西武等中信招商现代之窗华强北与振华路交汇处16000m21F980元/m2,2F290元/m2,3F250元/m2,4F180元/m2,5F150元/m2专业市场通讯/电子赛格达声招商嘉汇百货福明路,上海宾馆斜对面30000m2商场负1F超市/饮食,1F精品服装/化妆品,2F品牌男装/黄金珠宝,3F品牌女装/饰品,4F运动休闲装/童装,5F家居用品/电器/酒吧庐山置业招商中港城购物广场石厦,福强路北4000m2,1F3.5万元/m22F2.5万元/m23F1.5万元/m24F1万元/m2专业市场1F品牌服装/化妆品,2-4F百佳超市，5F时尚购物中心,6F西湖春天大酒楼钜华投资销售南山区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商金三角商城白石洲4000m2丽日商场不限丽日实业销售集美堂家居广场南油大道15000m2专业市场装饰材料世浩销售东方巴黎服装批发市场南油内环路15000m2批发市场服装批发/零售/展示国基招商金晖电器家居广场南油大道9000m2专业市场1-2F电器/电脑配件,3F装饰材料,4F家私利华讯公司销售缤纷假日商业街南光路与龙岗路交汇处6000m2,均价29000元/m2街铺饮食外不限东华实业销售小世界商业长廊蛇口海滨路2000m2,8000元/m2起街铺不限销售南景苑裙楼商铺常兴路与桃园路交汇处10000m2商场(曼哈名店)1F首饰/化妆品/皮具/服饰,2-3F女装/内衣/童装,4F男装/休闲装万浩盛实业销售国兴苑商城南山家乐福南5750m2,1F28000元/m2,2F18000元/m2,3F8000元/m2专业市场(金海马)家私国野股份销售蛇口水产批发市场蛇口东角头60000m2专业市场水产批发吉星渔港招商顺景家居材料广场蛇口海滨路20000m2,1F100元/m2,2F80元/m2,3F60元/m2,4F40元/m2起专业市场建材装饰宝嘉新投资招商宝安区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商万众城家居广场龙华民治大道与布龙公路交汇处60000m2专业市场装饰材料万众城公司招商美丽家园千米商业长廊龙华建设路与东环二路交汇10000m2,均价10000元/m2街铺不限龙华经济发展公司销售金友华广场龙华人民北路与龙观路交汇处3790.6m2商场1F精品专卖/男装/女装,2F名牌店玉壶轩公司招商大益广场西乡大道与铁仔路交汇处20000m2商场百货商场大益公司销售新福家居广场创业路40000m2专业市场装饰材料新安福利公司招商美万嘉园国际装饰材料城107国道鹤洲路口一期68000m2/20元/m2起专业市场装饰材料美万嘉公司招商龙岗区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商隆盛商城横岗茂盛路20000m2,1F15000元/m2,2F8500元/m2综合商场销售布吉中心广场凯利来酒店旁10000m2,2F15000元/m2,3F12000元/m2,4F8000元/m2商场新一佳进驻联顺地产销售集银皮革综合市场60000m2,1F5588元/m2,2F3688元/m2,3F2688元m2专业市场销售龙岗世贸中心龙城广场西73800m2,商场万佳进驻兴创业地产销售满庭芳家居广场布吉百鸽路10000m2专业市场家居、建材宝嘉新公司销售（二）、正在崛起的商业区1、南山商业区1999年10月投资30亿元的滨海大道的开通，极大地促进了南山房地产的发展，目前南山已超越罗湖，成为继福田后深圳第二大房地产市场。跨越南油、蛇口的后海片区成为深圳房地产发展的焦点区域之一，现在后海片区住宅平均每平方米比滨海大道开通前上涨1000-1500元左右。住宅产业的繁荣带动了商服物业市场的发展。经过近几年的快速发展，南山基本形成了以家乐福为龙头的南头区域商圈；以海雅百货、愉康商场为中心的南头与南油结合部商圈；以人人乐、沃尔玛为核心的南油与蛇口结合部商圈。其中，紧邻后海住宅区，纵贯南头、南油，东接滨海大道的南油大道，成为南山最具潜力的商业黄金通道，随着南山商业文化中心区和南山购物公园的启动、西部通道的规划建设，有望形成未来南山的“华强北”。2、福田中心区商业区正在展开大规模建设的深圳福田中心区，是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心，它的建设将提升深圳城市竞争力，促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。福田中心区的远景概念在上个世纪八十年代中期就已经开始勾勒，深圳市政府高度重视，做了大量的极具前瞻性的工作。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心，同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展，最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。福田区中心区虽然目前商业气息不浓，作为政府主导的中央商务区（CBD），随着投资巨大的市政设施的投入使用，大批高档写字楼和住宅的建成，将成为深圳档次最高、代表深圳新世纪商业形象的商业区。3、布吉、龙华商业区作为深圳的两大卫星城和龙岗、宝安新城镇的代表，近几年房地产业发展迅猛，其中商服市场也有较快的发展。大型住宅区的社区商业渐成气候是布吉商服市场的显著特点，如万科四季花城、中海怡翠山庄、信义假日名城的商业街和独立商城等；此外布吉镇中心商服市场也有一定发展，如布吉中心广场等。龙华镇的商服市场与布吉相似，万众城家居广场和美丽家园百米商业长廊是其中的亮点。伴随着住宅建设的不断升温，布吉、龙华的商服市场会有进一步的提升。三、深圳商业和商铺调研的几点结论（一）、整体商业2001年，全市实现国内生产总值1954.17亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2％，居全国第四。全年社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2％，居全国第9位。深圳的商业地位与国民经济的整体地位有一定差距，商业的发展空间较大。近期，市政府颁布实施了《关于大力发