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第一部分众信和诚核心竞争力及本案团队众信和诚——商业地产领跑者经过近七年的跋涉，我们见证了中国房地产市场的风起云涌、潮起潮落，也体味了作为投资商、开发商、运营商、资源整合商的酸甜苦辣。今天，成都众信和诚已具备发现核心问题、缔造特定结构，并通过科学方法和专业技能，达成命题解构的工作体系和务实态度。同时也深信这是成熟市场环境中成熟开发机构为之孜求的使命感和紧迫感。众信和诚也正是凭籍于此获得诸如万科地产、成都置信集团、成都蓝光集团、重庆申基集团、重庆安邦集团、棕榈泉地产等合作伙伴的认可和尊重。同时，相信这也是贵公司愿意寻求合作的基础。众信和诚的核心观点七年征程，千百次磨砺，使我们寻找到地产价值链的核心————住宅地产的竞争是产品与服务的竞争；——商业地产的竞争是资源整合与定位的竞争；——酒店地产的竞争是国际品牌与生活模式的竞争；——旅游地产的竞争是终端消费者的竞争。可见，商业地产的全程运营，是逻辑性严密、系统性极强的多专业整合过程；是专业分工、综合运作的全程化操盘手段；是以科学的方法，决策最佳的市场策略，并使之贯穿于项目全程，从而获得风险与利润最优平衡点的现代整合营销策略的最完美体现。由众信和诚创新提出的“六位一体”核心理念将开启商业地产运作的恢宏大幕！众信和诚核心竞争力多年的市场磨砺使众信和诚拥有了独特的核心竞争力，那就是——战略认知能力——营销理念：六位一体，创造无限价值，对任何项目的判断都不仅仅停留在项目本身，而是以超前的战略眼光研判项目，挖掘核心优势，一步领先，步步领先创新思维能力——创新不懈：不拘传统，超前把握市场，时刻立足市场，时刻关注终端。快速反应，高效推广。在营销上以行销（漏斗筛选，锁定目标）、点销（固定设点，以点带面）、渠道营销（渠道多样、成本低廉）、活动营销（财富联盟、投资说明）等多种方式获得理想效果。团队执行能力——团队执行：上下严律，半军事化管理，以半军事化管理培养团队。锻炼了一支深受众信企业文化熏陶、挑战高激励机制，敢于打硬仗的执行团队资源整合能力——财富联盟：从商业地产运作起始，我们便独创了“六位一体”的商业地产核心运作模式，并培育和维护了千余家各行业品牌、实力合作企业伙伴及投资商，形成财富联盟，众信和诚不只是为商家做选址工作，更会为商家的创新性商业盈利模式做策划，为商家创造更大的价值，而商家也愿意跟随众信和诚转战天南海北。合作伙伴看众信众信和诚为置信集团的资产保值增值做出了重大贡献，并走出了一条独特的发展之路，在西部商业地产领域，有领跑者的风范。——成都置信集团董事长杨毫通过多家遴选，成都万科最终携手众信和诚打造其商业资产，是因为他们有着超越于于其他同行的运营理念和运作模式。——成都万科总经理张海合作伙伴看众信蓝光在成都开发商业地产，无疑是首屈一指的，但是在经营管理领域必须选择众信和诚作为合作伙伴，是因为他们不但创新提出并真正实现了“六位一体”。——成都蓝光和骏总裁杨晓初合作伙伴看众信没有众信和诚，就没有今天的索菲特酒店。——重庆申基集团董事长申勇合作伙伴看众信2006年，重庆地产代理界面对“申基会展国际”这一营销难题，莫衷一是，江郎才尽；重庆众信和诚凭借其精准、果干、务实的营销渠道战术迎难而上，一举成名，妙手回春！昔日奄奄一息的“冷盘”方才成为今日举世瞩目的行业骄子！众信和诚不仅为戴斯创造了地产销售的奇迹。他们在酒店地产运营上深厚的圈层营销功底和几近完美的团队执行，更为戴斯酒店的管理和运营注入了全新的活力。——重庆安邦集团董事长安晋辰合作伙伴看众信2007年，众信和诚广泛发动客户网络资源，营销“重庆戴斯大酒店”。接手代理的4个月期间，销售率突破80%。最高价超过25000元/平方米（套内），再度创下重庆酒店地产的营销神话！成绩背后，众信和诚客户开拓能力之强、客户运营经验之丰富，相信目前重庆乃至中国地产营销界，前无来者，无出其右！与众信和诚的携手，是重庆棕榈泉战略上的选择。我们看重的是众信和诚在商业地产领域的超前理念和高度资源整合能力，商业地产不仅要说得漂亮，更要做得到位。——重庆棕榈泉董事长曾刚合作伙伴看众信对于我这种在海外漂泊的华人来说，多年打拼的积累，非常希望在国内做一些好的投资。感谢众信和诚的投资顾问服务，让我选择了申基会展国际，成功避过金融风暴，获得稳健投资和不菲回报。——申基会展国际最大投资人林先生大客户看众信备注：林先生，荷兰华侨领袖，在外打拼30余年，产业遍布欧洲。成功投资4000余万，购买申基会展国际物业，至今仍想购买申基酒店客房。战略合作商家看众信感谢众信和诚和我多年的合作，从新希望、万科、到重庆棕榈泉，众信和诚不只是简单为我进行开店选址，而是在管理和成功商业模式上为我的经营出谋划策，为我的品牌顺利成长考虑更多。是伙伴，更是朋友。——欧洲房子西餐咖啡董事长韩勤耕众信和诚核心优势众信和诚之核心优势，在于其根植本土、主攻商业、着眼”高端商业地产领跑者“战略定位，在于其对本土市场需求的准确把握、对市场走势的敏锐判断、以及对战略执行的完美保证，更在于其本土专业团队的构建，不盲目向不擅长的领域发展，使众信对市场和产品的把握能力及执行能力，具有其他机构均不可比拟的优势。众信和诚核心团队构成及简介众信和诚项目核心成员•众信和诚一贯认为，专业公司的核心竞争力应该是团队、经验、资源。•众信和诚一直在稳固地壮大发展，主力员工大都跟随公司多年发展，业务骨干流失甚少，避免了国内一些同行因人员变动过大而影响专业能力的可持续进步，表现出极高的企业管理水准。同时，公司在内部业务管理中，已成功运用了当前最为先进的矩阵化管理模式，对涉及项目的各环节都进行了专业化的分工，对每个项目的运作，都是团队协作的结果，从而确保了高质量的服务水准。•鉴于本项目的特殊性和复杂性，公司上下给予了最高级别的重视与关注。届时，作为合作方，众信和诚董事长、中国十大商业地产操盘手、中国房地产十大策划人张效春将亲自担纲、指挥、参与项目的全程营销工作。以圆满实现贵我双方同心合力，打造中国商业地产典范这一最终战略合作目的。•我们保证，这个团队的执行力、准确传递和稳定。项目总指挥张效春项目策划总监柳双林项目营销总监杨黔蜀高级策划师田松振高级策划师钱孟高级销售经理段昊言销售经理鲁博销售经理常宏岩销售经理王东利置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问项目总统筹杨路国汇中心项目营销团队架构图第二部分众信和诚关于本案营销思考第一章市场研判一、项目综合市场背景概况1、重庆写字楼2009-2010年市场概况见图2－4（1）、产品放量较2008年同比增长160%，达到40万㎡、“泛甲与甲级/泛CBD与CBD”写字楼竞争激烈（2）、渝中、南岸、高新区成为集中供应区域，竞争将趋于白热化（3）、预计09年租金变化不大、平均吸纳速度将降低、整体空置率将明显攀升2、重庆高级酒店公寓2009-2010年市场概况（1）、08年市场空白，09年放量激增，总量达到23万㎡（2）、房价回落，租金稳企，平均投资回报率达到4.37%，其他地产投资品对酒店公寓的竞争威胁更加明显（3）、酒店公寓的产品定义将发生本质改变，其核心营销竞争力将回归本质3、重庆主城区五星级酒店经营现状与趋势见图5（1）、五星级酒店平均入住率为51%，普标均价为500元/㎡，挂牌价与协议价格相差悬殊（2）、“三北”/南岸/渝中成为高级酒店新增供应的集中区域，客房数量将激增1倍，未来3年整体入住率不容乐观（3）、国内商务人群构成主力客群、外籍人士比例仅占18%（4）、2008年常驻渝外国人总数为13524人，星级酒店之间对长线客竞争激烈，重庆真正意义上的私产酒店奇缺，市场空间明显二、项目SWTO分析1、项目优势（1）、政府重点工程背景。（2）、管理团队及品牌优势：（3）、交通/景观/产品优势：（4）、开发商背景优势：（5）、优惠引进政策优势：（6）、带租销售/长期租务管理优势：2、项目劣势（1）、非CBD地段、非产业集中群地段（2）、投资门槛高，收益难以预测（3）、租务市场前景不明，投资信心难以树立3、项目威胁（1）、就本案写字楼而言，主要竞争对手将来自解放碑CBD各竞争项目。在产品定价、销售节点上，本案将面临长期持续的销售竞争压力。（2）、就本案”酒店式私人住宅”而言，主要竞争对手将来自解放碑、南滨路、观音桥等地的高级酒店式公寓，源于投资原理的一致性，为此，这部分投资类地产产品对本案也将呈现更为明显的替代性威胁。（3）、就本案”酒店式私人住宅”而言，最直接的竞争对手还包括与本项目毗邻的“亚太商谷”和“万达广场”。本案与上述项目将存在长期、持续、直接的竞争威胁。（4）、受欧美金融危机影响，全球需求不振，将导致企业盈利萎缩，致使大量企业裁剪固定资产投资计划。为此，就本案写字楼而言，自用型消费者的市场容量将大幅减少。（5）、受欧美金融危机影响，全球性资产收购规模加剧，大量投资风险更低、投资收益更高的资产，对本案大型投资类客户亦构成一定的市场分流威胁。4、项目机会（1）、2011年，重庆会展中心2期将全面竣工并投入使用，作为重庆而至中国最具影响力的大型国际会议展览中心，本案的知名度将面临一个持续、明显的上升过程，此外，再加上重庆即将成为“中国第三区”等利好政策的出台，对于本案写字楼部分的销售，将构成一大重要核心机会。（2）、就本案”酒店式私人住宅”而言，其不动产收益优势（地段优势、酒店管理优势、租务管理优势）产生的更为优越的保值增值能力，在国内经济形式充满种种不确定因素的同时，将构成一大重要核心机会。（3）、目前，重庆真正意义上的“酒店管理公寓”（”酒店式私人住宅”）产品较少，例如，南岸仅有“杨子江假日饭店”具备该类产品形态，但是由于使用年限久远，其硬件设施老化、房屋布局落后，已经不能完全适应市场需求。为此，同类产品的营业竞争环境宽松，对本案““酒店式私人住宅””的投资信心树立，亦构成核心机会之一。SWTO结论：写字楼项目营销难点如何正视我们最大的劣势？————•地段不占优势（非解放碑CBD区域），我们拿什么和解放碑竞争？•工程进度晚于所有竞争对手，我们拿什么锁住这有限的目标市场？如何化解我们最大的威胁？————•“酒店综合体”/“城市综合体”，已经成为常规竞争业态，我们拿什么异军突起？•金融危机尚未解除，写字楼终端使用市场急剧锐减，我们拿什么提振投资信心？如何把握我们最大的机遇？————•重庆城市性质正在发生本质的改变，“重庆会展经济”将是重庆经济引擎的主要动力之一，那么，会展经济这张牌到底属于谁？谁才是重庆经济的代言人和受益人？显然，重庆会展经济的一切商机，非本案莫属！其他皆非可比！如何用尽我们最大的优势？————•本案最大的优势是什么，是凯宾斯基？是会展中心的产业背景？是国资背景的开发团队？显然不是，它是重庆唯一、官方正式————“重庆会展经济综合体”，这就是最大的品牌，最大的配套，最具有竞争力的产品硬件和软件，它已经不再是一种单纯的商务符号，它已经最具有代表性的“重庆之窗”，“重庆企业的最前沿”！对此，其他竞争对手皆难以超越，难以复制！（1）、写字楼营销要点之一：价格机动，相机后发制人（2）、写字楼营销要点之二：硬件跟随，保证不落人后（3）、写字楼营销要点之三：客户资源，坚持未雨绸缪（4）、写字楼营销要点之四：一招制敌，万千禀赋用尽SWTO结论：公寓项目营销难点如何正视我们最大的劣势？————•本案周边五星级酒店林立，国际品牌屡见不鲜，本案工程进度晚于所有竞争对手，我们拿什么来网尽这有限的目标市场？•众多项目推广周期趋同，诉求路线相近，我们拿什么来鹤立鸡群，后发制人？如何化解我们最大的威胁？————•重庆酒店行业一直竞争惨烈，重庆高级酒店租务市场尚未完全成熟，本案的经营优势在那里？本案的市场前景是什么？对此，我们如何来提振投资人的投资信心？•本案将再次刷新重庆楼市的“天价”，客户付出的是几近百万的“金融资本”，同样是地产投资，我们如何来保证客户投资回报超过普遍水平？如何把握和用尽我们最大的机遇与优势？————•重庆飞速发展的会展经济、重庆南岸区交通现状的