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1报告的思维路径项目概论商品化定位项目推广思路项目销售计划一切市场交易的基础都要转变成商品，商品化是房地产销售的第一步；形成商品后挖掘项目自身的买点、卖点，从而提炼出项目的推广思路；由项目基础推广思路，制定项目各周期的销售计划2项目概论项目地块地理位置该地块位于长春市铁北地区，属宽城区管辖，东至富丰路；西至宋家榆树南街；北至扶余路；南至一汽集团车轮厂。占地面积415875.02㎡建筑面积524202.05㎡公建建筑面积73930.27㎡住宅建筑面积445619.24㎡地下建筑面积4652.54㎡容积率1.27建筑密度21.68%绿化率46.61%回迁面积80000㎡3项目概论项目共有建筑101栋（不含公建），项目图纸已审批完毕，由设计院提供的信息，项目图纸建筑基本已不能更改，包括进深、开间，如有特殊情况，建筑可适当缩短建筑开间，但不可超出项目现有建筑长度。因此，我司主要根据现有条件来具体拼每栋建筑的户型，考虑项目开间还有部分空间可以修改，在设计户型时主要针对与项目建筑进深为硬性标准来考虑项目未来户型，项目建筑进深主要有2种：为12.4米、11米，根据上述2种进深我司共规划户型13种，以共探讨；4商品化定位5商品化定位个体产品设计说明:我司在拿到本项目基础资料时，贵司没有提供项目的个体户型产品，规划设计部门也没有提供给我们。另外由于项目的整体规划已经做完，项目楼体的开间进深不能改变，在这种限定的条件下，我司根据现实条件为项目设计了全套的个体户型，以达到最大限度符合市场需求的目的。6项目户型分析I户型设计结构紧凑，设计为3室2厅1卫的格局，且两卧室朝南，各厅分别分布在东、西两侧，作为东山和西山的产品，超居室的设计为东、西采光，此为户型为三阳户型，采光和通风效果较好，客厅的开间为4.2米,主卧的开间为3.6米,能够合理科学的应用功能区,此设计意在打造实用、超值的现代居住感受。7I户型的园区分布图中表示I户型（共有708套，占总套数的22%）8项目户型分析C户型为居家实用性户型，为2室2厅1卫的格局，客厅开间4.1米，主卧开间3.3米，并配有吧台，主卧和客厅均为南侧采光，同时注意功能区分布的合理性，注重客厅和餐厅之间的空间错位，能够合理的利用空间。下上9C户型的园区分布图中表示C户型(共有408套，占有总套数的12.7%)10项目户型分析B户型为2室2厅1卫的格局，客厅开间4.8米，主卧开间4.2米，客厅与主卧皆为南采光，双阳台、全明户型设计，南侧设有观景阳台，可在自家的阳台上将园林美景尽收眼底，美不胜收，此种户型为实用、舒适性户型。11B户型的园区分布图中表示B户型(共有252套，占有总套数的7.8%)12项目户型分析D户型为2室2厅1卫的格局，并配有储藏间，其中客厅的开间为3.9米,主卧的开间为3.6米,功能划分合理科学,注意了卧室与起居室的协调关系,并且保证了一个较为宽敞、功能齐全的卫生间，为居家实用性户型。13D户型的园区分布图中表示D户型(共有24套，占有总套数的0.7%)14项目户型分析H户型为3室2厅1卫的格局，客厅的开间为4.5米,主卧的开间为3.6米,入户门两侧即是餐厅与客厅,居家气息十分浓厚,两卧室均为南采光,且设有观景台,清晨起来就可以见到美丽的园林景观,心情格外爽朗,为实用性户型。15H户型的园区分布图中表示H户型(共有384套，占有总套数的11.9%)16项目户型分析L1户型为3室2厅1卫的格局，该户型的美妙之处在于先入花园后入房的设计，彰显主人的尊贵身份，客厅的开间为4.2米,主卧的开间为3.5米,方正大气的南向客厅功能实用,超大的飘窗设计美观、独特，空间布局科学到位，同时卫生间内部实现了功能分区，做到了浴室与洗手间的相对独立，可以充分利用时间与空间的搭配，结构设计相当紧凑，真正做到了超值感受。L2户型为4室2厅2卫的格局，主卧的开间为4.5米,并设有私属卫生间,同时在主卧与书房之间设有储藏间,它与L1户型相同,也是先入花园后进房,此种户型为享受性户型。17L1、L2户型的园区分布图中表示L1、L2户型(共有36套，占有总套数的1.1%)18项目户型分析E户型为3室2厅1卫的格局，客厅的开间为4.2米,主卧的开间为3.6米,南向景观阳台与起居室合二为一，诠释宽景阳光生活，此户型南北通透,采光效果好,居住舒适。19E户型的园区分布图中表示E户型（共有24套，占有总套数的0.7%)20项目户型分析J户型为2室2厅1卫的格局，此种户型为享受性户型，起居室的开间为4.8米,主卧的开间为4.2米，主卧内可设有走入式衣柜、电视等，为了充分体现享受这一概念，因此此户型全部分布在小区的中心景观内，即匈牙利组团内，由于该户型全部为小高层产品，推窗即可见景，园区内的六大组团景观即各国建筑在这里被一览无疑。21J户型的园区分布图中表示J户型（共有198套，占有总套数的6.1%）22项目户型分析F户型为3室2厅2卫的格局，主卧内设有超大型飘窗，增强了卧室的采光效果，双卧室为双阳面布局，主卧的开间为4.5米并设有私属卫生间，起居室的开间为4.8米,此种户型宽敞明亮,为享受性户型。23F户型的园区分布图中表示F户型（共有744套，占有总套数的23.1%）24项目户型分析A户型为3室2厅2卫的格局，超居室的4.7米开间和主卧房的3.6米开间,属于超级享受型户型，观景飘窗、主卧室的私属卫生间设置、明厨明卫的设计，无不显示了享受这一主题内涵，充分展示了阳光所附予的健康居住氛围。25A户型的园区分布图中表示A户型(共有108套，占有总套数的3.4%)26项目户型分析G1、G2户型为4室2厅2卫的格局，为全明户型，并配有储藏间，G1起居室的4.2米开间、主卧房的3.6米开间,和G2起居室的5.2米开间和主卧房的3.6米开间,均属于超级享受性户型，南北卧室的通透、主卧房的私属卫生间设置，体现了人性化的设计理念。27G1、G2户型的园区分布图中表示G1、G2户型(共有336套，占有总套数的10.5%)28户型设计类型11米进深的户型为：A、B户型两种户型,即（126平方米和88.5平方米)；11.3米进深的户型为：L1、L2两种户型,即(97平方米和136平方米)；12米进深的户型为：C一种户型,即(83.5平方米)；12.4米进深的多层户型为:F、G1、G2、H、I五种户型,即(117.5平方米、136平方米、136平方米、97平方米和83平方米）；12.4米进深的小高层户型为:J户型,即（111.5平方米)；13.5米进深的户型为：E、D两种户型,即(98平方米和89.5平方米)。29项目的总套数为3222套，多层建筑为261个单元，小高层建筑为9个单元，全部为一梯两户设计，个体户型产品共13种，其中以80-100平方米为主力户型。A、83平方米I户型（3-2-1）共708套，占22%；B、83.5平方米C户型（2-2-1）为408套，占12.7%；C、88.5平方米B户型平方米（2-2-1）为252套,占7.8%；D、89.5平方米D户型（2-2-1）为24套,占0.7%；E、97平方米H户型（3-2-1）和L1户型（3-2-1）共396套,占12.3%；F、98平方米E户型（3-2-1）为24套,占0.7%；G、111.5平方米J户型（2-2-1）为198套,占6.1%；H、117.5平方米F户型（3-2-1）为744套,占23.1%；I、126平方米A户型（3-2-2）为108套,占3.4%；J、136平方米G1G2户型（4-2-2）和L2户型(4-2-2)共360套,占11.2%。其中一期开发83平方米I户型为420套；136平方米（G1、G2户型）为168套；117.5平方米(F户型)180套；97平方米（H户型）180套；83.5平方米(C户型)36套；89.5平方米(D户型)24套；98平方米(E户型)24套，总共1032套。其中80-100平方米占户型比例的56%，110-120平方米户型占户型比例的29%，120平方米以上户型占15%。户型的具体设计30市场的户型分析1、就目前宽城区上市的项目而言，大多为（60—90）平方米的小户型产品，小户型的市场需求量就区域市场来说，已趋于饱和状态；2、从目前人们的生活水平探讨，人们已从90年代的温饱型转向21世纪的小康型生活，人们的思想意识随着生活水平的提高而逐渐改善；过去的一居室住房已不能满足现代人们对于大卧室、豪华客厅的居住需求，人们的居住理念已升华为舒适享受性的宜居产品；3、从本项目的入市时机而言，由于受国六条的影响，08年上市的产品大多为小户型产品，那么大户型将成为市场的稀缺产品，项目凭借大户型占主流产品的设想势必会得到市场的认可，成为市场的畅销产品。31户型定位原因（1）、中高档次的形象定位对户型的要求；本项目的整体形象以差异化主题风情园、花园庭院、水景大道、欧式园林、欧洲6国建筑汇集、管理全封闭的大花园社区形象。如果项目的个体产品设计以中小户型为主，则不利于项目中高档形象的建立。（2）、国六条对项目个体产品设计的支持：本产品的设定：80-100平方米，110-120平方米，120-130平方米，考虑到项目的建设周期及前期操作的时间等,项目预计将在2008年上市销售,由于大多楼盘受到国六条的规定限制,界时大户型将成为市场上的稀缺产品,将会受到区域居民及市中心二次置业者的欢迎；（3）、保证项目无缺陷户型。（4）、区域内个体产品差异化的优势，项目区域内的其他楼盘均以中小户型为主力户型，而本项目的中大户型中高档次的形象能满足区域市场中高收入者的需求。32项目开发建议33项目的平面规划图1234561、德国组团2、保加利亚组团3、匈牙利组团4、罗马尼亚组团5、奥地利组团6、捷克组团34项目的开发建议由于项目开发的体量较大，市场吸化承接力有限和开发资金等原因，建议分三期开发最为合理，这样即能解决开发商的资金问题，又能满足市场的购买需求，同时还能使项目的知名度和品牌得以不断提升，实现项目最大利润的目的。主要思路是以多瑙河流域的六个主要国家为主题风景区，即分六组团，分三期开发：一期开发一组团：德国风情园——商业示范区；二组团：保加利亚风情园，销售区；二期开发：三组团：匈牙利风情园——水景示范区；四组团：罗马尼亚风情园，销售区；三期开发：五组团：奥地利风情园——花园示范区，六组团：捷克风情园，销售区。35项目的开发建议项目的一期开发：分为德国风情组团和保加利亚风情组团两部分，考虑到就项目地目前而言，只有农安南街一侧配套较齐全，因此将这两个组团作为一期先开发，有利于资金的快速回笼和资金链的顺利延续，一期开发总建筑面积为117297平方米。36德国风情园优化建议一组团德意志风情园（编号A）：农安南街、扶余路、规划三街包围的项目西北角部分为德国风情主题区，主要引用德国的著名广场、商业区和街路等，如黑森林绿化带、西巴伐利亚广场、慕尼黑商业专区、庄园路、七贤大街等的引用，来突出德国的风情文化。推广的居住文化是知识文化，延伸的文化是哲学的、雕塑的、逻辑的、工业的文化和推广概念。37慕尼黑商业专区底商农安南街商业街德国风情园优化建议38德式建筑德国风情园优化建议39保加利亚风情园优化建议二组团保加利亚风情园（编号B）：由规划三街、扶余路、匈牙利门、菜市南街合围而成，主要引用了保加利亚的镶金玫瑰广场、花环街、西花街、东花街、索非亚商业专区等著名景观广场和商街，来体现保加利亚的文化风情。居住主题文化是玫瑰文化，文化延伸为花园的、爱情的、婚姻的文化和推广主题，景观小品如下:40镶金玫瑰广场保加利亚风情园优化建议41保加利亚现代式建筑保加利亚风情园优化建议42项目的开发建议项目的二期开发：分为匈牙利风情组团和罗马尼亚风情组团两部分，在施工过程中作到先开发匈牙利风情组团，待园区内的中心景观基本成形后，再对罗马尼亚组团进行对外销售，这样有利于提升二期的销售价格，同时达到宣传小区品牌的作用，为项目的三期销售奠定基础，二期的开发总面积为113451平方米。43三组团