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精品资料网一、广告目标精品资料网广告目标:根据企业对营销周期的判断，本阶段为项目的入市引导期。目标:1、塑造品牌形象精品资料网（1）在项目地段、周边环境、配套设施、价位等均无明显优势的情况下，要实施“高开高走”营销策略，唯有提高楼盘的品牌附加值。（2）奠定消费者心中较高的心理价位，为后续强销打下坚实基础。（3）南京房产市场竞争态势已趋成熟，确立自身品牌个性，也是企业长期投资、永续发展的需要。、锁定潜在顾客群，建立Database资讯重点围合重度消费群，积累Database资讯，为强销期直、复行销作准备。精品资料网二、市场分析精品资料网项目分析:机会点：1、德国灵感：普鲁士建筑风格/人性化社区环境（人文、自然）、滨江风情：未来的首善居住区/社区安静、空气清新3、网络社区：信息、社区网络/智能化管理、安保系统、项目区域处在河西中保区，属非开发成熟的住宅区，受众心理上距离市中心较远。2、目前周边环境差，交通不便。3、生活配套设施不完善。4、现实价位距离目标受众心理价位（2600-3000元）略高。问题点：精品资料网前期广告分析：1、前期广告共三类，报纸、户外、车身。2、新楼盘的“亮相”很重要。但我们的报纸广告过于平淡，未能起到“一见钟情”的“惊艳”效果。3、前期诉求未能解决“‘长江之家’到底是什么；在向谁说”的首要问题。精品资料网目标受众：※目标受众引自《深国企策划书》1、一为年龄30岁左右高学历的新兴企业白领，他们收入在南京市平均水平之上，夫妇两月均收入高于3000元，追求居住环境和私密空间。2、另一类为高收入的老板阶层、自由职业者、高收入专业人士如画家、艺术家、律师、外科医生、教授等，他们的月均家庭收入超过5000元。精品资料网购买行为分析：1、消费者在购买决策之前，定会将所有相关楼盘统统看遍。2、但在当前房产广告信息过剩的情况下，惟有诉求准确、创意精彩的广告才能真正打动目标消费者。3、在我们的目标消费者中，因其文化层次、收入水准相对较高，因此对楼盘的附加值有着特殊要求。精品资料网竞争环境分析：根据媒介监测统计，5月份共有85个楼盘发布广告，广告发布金额达280万，直接的竞争楼盘月安花园、金陵世家、晶采馨家、利德家园、典雅居均有不同程度的广告投放。精品资料网月安花园——营销中心隆重开张（促销）聚福园——校纲指南（品牌）金陵世家——“选择金陵世家一辈子不后悔”（品牌）晶采馨家——“爱人同志，结婚吧！”（品牌）利德家园——身为一个设计师，我买下了自己设计的利德家园（品牌）典雅居——为中产阶级度身定做的欧式时尚公寓（品牌）精品资料网竞争环境分析：1、常规楼盘的常规操作方式2、成功楼盘的独特运作方式——独特的形象代言人（典雅居）——独特的应市方式（月安花园）精品资料网分析结论：1、以运动为核心，制造热点，引发市场关注，提高项目知名度！2、化劣势为优势，通过三大诉求拔高项目品牌形象，增高消费中心目中“长江之家”的理想价位！3、重点围合重度消费群，积累Database资讯，为强销期作铺垫。精品资料网三、广告策略、以三大诉求为核心，建设“长江之家”精品楼盘品牌形象。2、以四大活动为辅助，制造热点，吸引社会关注，同时积累目标消费者资讯，为后期强销做准备。3、塑造长江之家“德国广告策略：精品资料网长江之家远离喧嚣与纷争的和谐社区让你尽情体味“人”的生活质量与意义诗意安居品牌描述（诉求调性）：、滨江风情：（1）南京规划中的首善居住区（2）社区安静、空气清新（3）规划中的滨江风光带诉求点：、德国灵感：（1）普鲁士建筑风格，尽显异国情调（2）人性化社区环境（人文、自然），体味生活高质量3、网络社区：（1）信息、社区网络，享受21世纪新生活（2）智能化管理、安保系统，居停无忧精品资料网四、广告计划精品资料网第一阶段（7月初-7月底）：重点诉求“滨江风情”结合软性文章和相关活动，突出有利点，同时将地理劣势的影响力削弱到最小。精品资料网表现一：“十年河东，十年河西”以月牙湖居住区做类比，强调河西地区诱人的规划前景和良好的发展态势，扭转现有地理劣势。平面广告：精品资料网突出滨江优势——宁静、清新。回归自然是每个都市人的内心渴望，“长江之家”实现了人们的长久梦想。表现二：“长江之滨安个家”精品资料网表现三：“‘莱茵河’畔是我的家”以德国美丽安适的莱茵河畔，比拟同为滨江佳地的长江之家，给楼盘一个高的起点。精品资料网表现四：“我要象长江一样！”长江给人的印象是壮丽、蜿蜒无限，看见的更会意气风发、抒发壮志，身居长江之家，眼界更开阔，心胸更宽广。精品资料网表现五：回归自然、宁静，是每个都市人的渴望，长江之家实现人们长久的期待。、“江滨公共绿化工程将成为南京新十大景观”2、“居家新热点：去长江边上安个家”软文：精品资料网形式：“长江之家”已购房业主家中7—14岁儿童均可报名参加，除往返机票外，所有费用均由物业公司承担。目的：沟通业主感情，创建良好的社区文化。活动：“深圳之旅”儿童暑假夏令营精品资料网第二阶段（7月末——8月初）：重点诉求“德国灵感”配发软文，赞助一个和德国文化主题活动（如音乐、画展）等，将“德国灵感”的概念深入人心。精品资料网平面广告：表现一：“歌德以为回到了他的家”德国著名作家歌德被长江之家所迷惑，美丽的建筑让他以为回到了祖国。精品资料网表现二：“我的家是包豪斯的梦想”德国知名建筑学院包豪斯也为长江之家所折服。精品资料网表现三：“南京第一个**式房间”以长江之家独有的德国式六边形房间诉求，以小见大，体现德国风格。精品资料网表现四：“外飘窗”以长江之家独有的德国式外飘窗诉求，以小见大，体现德国风格。精品资料网软文：1、“一丝不苟的普鲁士城堡”2、“幽雅、温馨、恬静——一个长江之滨的德国小镇”、“‘长江之家’————”赞助一个和德国文化主题有关的娱乐活动，如音乐会、画展，营造出长江之家的“德国气质”。活动：、“买房送房”凡看房者均赠送精致楼盘模型一具。针对重度消费群，积累Database资讯，为强销期作铺垫。精品资料网第三阶段（8月末——9月初）：重点诉求“网络社区”除平面广告外，还可开通南京第一个房地产项目网站：great-home.net或great-river.net,，并通过有奖访问网站的活动强力诉求网络社区的概念。精品资料网表现一：“我在网上生活”描述在网络社区一天的生活，表现人们常听传媒报道却很少涉足的生活形态，引发人们的好奇和向往。平面广告：精品资料网表现二：“你今天在家办公了吗？”白领人士的这种时尚、惬意的工作环境只有在长江之家才办得到。精品资料网表现三：“张先生打算给物业提意见”、“网络社区——未来房产发展趋势”2、“购房者忽略的细节—社区网络化”3、“长江之家楼盘专题网站great-home.net开通”软文：、“网网相扣，无忧生活”凡登录网站者，有机会赢丰富奖品。活动：、“网络社区生活，前所未有的新体验”形式：在网上举办模拟网络社区生活活动，参与者可享有购房优惠。（发布广告上均同时提供网址，方便买房者访问浏览）目的：让人们对网络社区有切实的认知。精品资料网五、媒介计划精品资料网媒介投放策略：7——9月份是“长江之家”的入市引导期，广告宣传的重点是深化“长江之家”的形象，进一步积累客户，拓展销售渠道。、根据房地产业的特点，最好的广告宣传媒体是报纸。报纸能够详细全面地介绍楼盘卖点，且读者对此信息的接受具有一定的非强制性，愿意阅读信息的读者，必定是具备购房能力或具有购房倾向的消费群。、选择大众性报纸媒体，对于提高“长江之家”的市场知名度是很有好处的。因为当“长江之家”为很多人知道时，它成功的机会就更多。并以此扩大“长江之家”的影响，消除真正购买者的认知不协调，树立“长江之家”的高尚居住区形象。、使用大版面，具备较高的注目率，引起读者的注意。使用大篇幅如双通，半版、整版等，可充分体现“长江之家”的实力，更利于树立“长江之家”可信赖的良好形象。精品资料网媒介组合策略：《扬子晚报·置业安家》（周二、周四刊南京版）该版面以物业投资、房地产消费、家居装修消费内容为主。介绍家庭装修常识、经验及各种新型饰材；报道城市房产新动向；发布各类房地产供求信息。许多具有购房意向的消费群都从该专版上获得房产信息以便参考。精品资料网《扬子晚报》自身发行量已突破157万（南京地区约60万），可最大限度地向大众传递项目信息。但《扬子晚报》的读者多为普通市民，其购房能力和能承受的心理价位较低，且决策周期较长，要想利用《扬子晚报》在短期内促成消费将不太可能。只能利用其较高的媒介地位提升“长江之家”的产品价值，树立品牌形象。精品资料网《南京日报·房产专版》另一以房产为主的专版。因其刊登在政府机关报上，具有一定的权威性和说服力，对提高“长江之家”的业界地位将有很大的帮助；再者《南京日报》的读者多为白领、政府机关人员，公务员等，他们经济条件好，在某种程度上能够接受“长江之家”的销售价位，也有可能产生购房消费。精品资料网《周末·今苹果》豪华版选择此媒体的目的是为了体现“长江之家”的实力，树立“长江之家”良好的形象，体现品质感。《周末·今苹果》豪华版精致印刷，能够对他们产生影响，从而扩大“长江之家”的影响。精品资料网媒介排期：123456789101112131415161718192021222324252627282930双通（14?3.3cm)彩色XX竖通(11.5?4cm)黑白XXX半版（24?5cm)彩色XX通栏（8?5cm)黑白X周末今苹果周刊半版(（17?23.3cm)豪华彩色X扬子晚报置业安家专版发布形式媒体名称发布版面发布尺寸2000年7月份长江之家品牌---南京地区2000年7月份媒介计划南京日报房地产专版客户主管：媒介计划：媒介执行：DATE：00年7月1日EXISMedia精品资料网©EXISAD2000年6月30日谢