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我的D盘产品策划暨营销策划提案长沙摩根地标地产顾问有限公司项目简介“我的D盘”项目地处长沙市中心，占地面积4亩，总占地面积为2667㎡，扣除外围必要的消防通道，预计单层建筑面积为2000㎡。本策划案拟订项目以小户型主体，预计层高为30-33层，容积率为9-12，预计均价为7100元/㎡。备注：层高为参照附近建筑层高而定，均价以长沙市现在小户型的均价为基准，按照开发周期为3年，每年递增6%而核定，实际均价可根据实际市场价格调整。一、行销目标开盘前（蓄水期）•让公众知道在长沙出现了一个小户型楼盘，熟悉其名称；•让公众明白新楼盘定位是年轻人的天下；•初步建立品牌认知度；•引起目标消费者的兴趣；•在开盘前吸引消费者前来看房。二、广告目标•借开盘的契机，吸引消费者眼球，告知楼盘基本信息。•告知“我的D盘”是一个年轻人的天下，我的“地盘”我做主。•让消费者熟悉“我的D盘”的名称和广告语。•营造“我的D盘”品牌调性和独特之处。•树立“我的D盘我做主”“生活可以任意格式化”的品牌形象。•拉动销售，促进行销目标的完成。三、目标消费群游离客户群•紧凑办公型投资；•运动场馆工作人员。偶得客户群•以投资、物业升值为目的的投资客。核心客户群•家住非市中心白领的2次置业•年轻SOHO一族；•单身白领；•周边做生意有一定经济能力的原居民和开发商内部关系客户。•购买婚房的二人世界。重点客户群•投资租赁户；•周边学校的高级教师；•周边事业单位的中层管理人员；目标消费群写真他们是长沙的发奋一族，年龄在25-45岁之间，以创业或生活便利为目的都市后备军，崇尚个性、私密、自由是他们的特点，家庭年收入在3万-5万元，无私家车，他们是效率和生活完美结合的缔造者，凭借自身的智力资本创造财富，喜欢怀疑、逆向思维、重新洗牌。他们希望事业蒸蒸日上，以满足快的生活节奏和工作上的便利为选择点，追求生活的个性和事业的共性，希望以此为起点，在事业上的努力能换回一家人的轻松愉悦的生活。他们对住房的要求有自己的标准，不需要大，但要舒适，要有私密性，还要有自己的个性。四、竞争对手楼盘名称均价房型面积地理位置项目特点白沙晶城6000元/平方米35-71平方米天心区劳动路与白沙路交汇处一栋为商住楼，一栋为商业门面，小户形为精装修。新青年公寓7000元/平方米54-68平方米芙蓉区人民西路170号纯小户型项目，拥有标准复式结构。竞争对手概况白沙晶城规模：总占地面积5550㎡总建筑面积48000㎡类型：小户型户型：35-71㎡（812套）；容积率：7.5价格：均价6000元/㎡设置：设一栋商住楼，一栋商业门面，商住楼为33层（含地下室两层），商业门面为2层周边配套：公园：白沙井公园学校：仰天湖小学、长郡中学幼儿园：幼幼幼儿园公交车：2路、123路、139路、145路、601路、旅2等商场：黄兴路步行街、好又多超市、新一佳超市医院：市三医院银行：招商银行客户群：都市白领小户型商住楼。白沙晶城户型图1室1厅1卫1厨35㎡1室1厅1卫1厨42㎡2室1厅1卫1厨65㎡1室1厅1卫1厨35㎡1室1厅1卫1厨47㎡新青年公寓规模：总占地面积3050㎡总建筑面积29387㎡类型：小户型高层户型：53-122㎡（300套）；容积率：4价格：均价7000元/㎡设置：商业门面为2层，以上为住宅。周边配套：中小学:长郡中学综合商场:黄兴路步行街、沃尔玛超市、平和堂购物中心、王府井购物广场、新世界购物广场、万达购物广场。银行:建行、人民银行、中国银行、商业银行、医院:省人民医院其他:天心阁客户群：城市新新人类，满足了其追求时尚的心理需求。新青年公寓户型图竞争形势分析价格地段白沙晶城本案新青年公寓应该是：新青年公寓的价格最高，地段最好。竞争形势分析小结从以上的竞争形势分析中，我们可以看出与白沙晶城、新青年公寓相比，本案在以下四个方面并不占优势：地理位置周边环境项目规模开发商知名度所以我们应该回到产品本身，挖掘其独特之处，以形成有效的市场区隔，并支持我们的价格定位。“我的D盘”的机会点在哪里呢？先看看我们的自身资源我的D盘现有资源分析•符合市场发展需求：70/90政策的出台，必然导致小户型的热销。•增值趋势：地理位置得天独厚，在奥运会的洗礼后，“运动源”的概念将会借助贺龙体育场得到升值。•交通便利、生活便利：下了班就到家。•概念符合消费群体：在目标客户群体中，我的D盘，我的地盘我做主早已随着网络或其他手段深入人心。我的D盘的产品本身可以形成市场区隔的卖点如下：运动“源”我的地盘我做主D盘，可以任意FORMAT下了班就到家了排除建筑工艺以外，本案将从这四个方向来进行项目定位。五、项目定位（一）•核心定位我的D盘的四重奏生活：——前奏：我的地盘我做主;——二重奏：D盘，可以任意FORMAT；——三重奏：运动“源”——四重奏：下了班，就到家了。•形象定位休闲、释放、激情、鲜活、时尚。五、项目定位（一）•现在目标消费群如何看我们？地处市中心，生活配套较完善的一个新盘。•广告之后，希望目标消费群如何看我们？这是一个有着青春、活力的集结点，很想去看看。五、项目定位（二）•核心定位早九晚五的“避难所”五、项目定位（二）•现在目标消费群如何看我们？地处市中心，生活配套较完善的一个新盘。•广告之后，希望目标消费群如何看我们？这是一个工作、生活不冲突，而又互补的“懒人天堂”，我想去转转。六、利益承诺•我的D盘的四重奏生活•生活和工作不再冲突七、支持点•我的D盘：这是我的D盘，可以任意格式化，C盘是“系统”，D盘就是多彩的体现。•我的地盘：这是我的地盘，我的地盘很小，但是我说的算。•运动“源”：生命的鲜活“来源”于运动。•生活于工作：工作是我的动力，也是我的权利，工作是为了更好的生活。•………………八、广告调性休闲、释放、激情、鲜活、时尚九、广告语•我的D盘•我的地盘•运动“源”•工作于生活•唱响我的D盘的生活四重奏十、广告表现十一、几个关键问题广告传播的关键问题•之一：如何让“我的D盘”的提法更有高度，形成强势的市场区隔，让竞争对手和后来者无法超越？•之二：如何树立一个让长沙其他小户型楼盘都黯然失色、令全城仰望的时尚形象？•之三：如何让广告一出街，楼盘即成为全城亮点？广告传播的关键问题•之四：如何能在最短的时间内最有效地击中目标消费者？•之五：如何有效地带动销售？•之六：如何更快、更高价地卖楼？摩根地标将用实力解答在地产推广实战操作中，我们的团队已经形成了一整套成熟的整合传播理论，在蓄水期、引爆期、成熟期三个不同的阶段运用不同的营销手段，环环相扣，保持楼盘持续热卖。整合传播蓄水期传播任务•让公众知道“我的D盘”的诞生，熟悉其名称。•让公众明白楼盘定位是新新人类的生活四重奏。•初步建立品牌认知度。•引起目标消费者的兴趣。摩根地标将用实力解答整合传播蓄水期传播方式•采用符合“我的D盘”定位的特别的传播方式来引起消费者的注意。•在显著地段投放户外广告，吸引目标受众注意。•在大众媒体上投放适量广告，塑造品牌形象。摩根地标将用实力解答整合传播引爆期传播任务•让消费者对“我的D盘”的定位有一个由感性到理性的认识。•让目标消费者形成这样一种认知：这就是我想要的房子，它是符合我的身份和生活方式的。摩根地标将用实力解答整合传播引爆期传播方式•在大众媒体上投放适量广告，塑造品牌形象，赋予楼盘顶级地位。•针对目标消费者的特征来举行一些符合楼盘定位的活动，吸引目标受众的参与，从而找出潜藏于人群中的他们。•利用合作公司的资源和集团已有的客户资源。•与时尚品牌合作联动，选择与本项目目标消费者重叠的企业进行合作。摩根地标将用实力解答整合传播成熟期传播任务•品牌形象的持续。•让业主认为：我买这套房子是对的。满足其心理预期。•让种子客户认为：这房子确实不错，我会去现场咨询。摩根地标将用实力解答整合传播成熟期传播方式•持续适量的广告投放，加入新的卖点。对具体卖点加大传播力度。•公示楼盘销售进度。•以老客户为原点挖掘新客户。举办一些能吸引老客户和目标消费者的活动，模糊旺淡季的界限，形成一个持续热卖的场。•对先购房的业主进行回访，鼓励口碑宣传。•提供一对一的服务，与种子客户深层沟通。•与时尚品牌合作联动，选择与本项目目标消费者重叠的企业进行合作。摩根地标将用实力解答我们将为“我的D盘”量身定做一套独特的营销方式，让我们共同拭目以待！摩根地标将用实力解答THANKS!