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前言非常感谢贵司给予我司提供《项目前期营销策划建议案》的专业服务机会，亦感谢相关人员信息资料支持，**物业将集三十年之大成，充分利用独特的专业视角、务实的操作手法，为贵司项目销售创造最为可观的销售业绩。本建议案旨在提供**物业对市场之初步了解及对项目发展的系列专业建议，基于对市场分析和项目发展前景的预测，**物业提出了项目前期发展规划的基本思路以供贵司参考。有关项目发展规划和营销操作的具体步骤和方案，我们将根据贵司对本建议案的相关意见，作出更为完整、客观和深入的阐述并在下一步工作当中提交详尽的报告。在此敬请贵司对本案提出专业之补充意见，更期望双方能为项目成功销售共同努力并建立良好合作关系！**物业将继续秉承一贯持之以恒的宗旨：第一章片区市场分析1．片区基础资料芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇，芙蓉北路、金霞大道、东风路围合构成伍家岭片区，金霞大道接驳长沙市经济开发区，沿线主要建筑群为企事业单位办公楼，如地税局办公楼、排水公司办公楼等；丽臣路西接湘江二桥，东连机场高速公路。片区内拥有多家工厂，如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等；开福区建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也集中在片区。该片区居住群体大都为城市拆迁安置户或工厂员工，如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑和环保所宿舍楼等。2．片区配套设施2-1片区交通片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司，目前片区有多条公交线路纵横贯穿。9路：汽车北站——火车站（7：00—19：00）115路：陈家湖——桔园小区（6：30—21：00）128路：伍家岭北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤岗冲——蒋家垄（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：马王堆——陈家湖（6：30—20：00）131路：荷花园——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——潇湘中路（6：30—17：00）2-2生活配套通过实地了解，伍家岭片区目前的生活配套有：购物：华夏大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等酒店：华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等金融：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等医疗：同济医院、湘雅医院等邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等2-3教育配套幼儿园：安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等小学：国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等中学：东风小学、第十八中等国防科技大学等3．片区发展前景预测通过对片区周边市场的细致了解，随着伍家岭立交桥的投入使用，片区交通流量急剧上升，丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道，近年，丽臣路作为形象工程改造初见成效，沿途绿化观光带和宽阔平整的道路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出，其接通长沙市世界之窗和海底世界，将是长沙市的一条新兴的旅游观光风景带。丽臣路南接金融一条街芙蓉路，西至长沙市经济开发区，目前该路段正在修建改造当中，北区已有多家房地产开发商筹谋进入，相信随着城市开发南北走向明朗化，该区位的房地产业必将会在现有平稳发展的状态下，掀起圈地开发热潮。丽臣路西接湘江二桥，与之相邻的数千米沿江观光带在修建当中，预计随着沿江大道北路段工程进行，该片区的休闲娱乐功能也将会有突出的表现。与伍家岭立交桥毗邻的东风匝道正在规划动工当中，随着工程开展和竣工，由丽臣路所分割开的南北两区有望改善两区断层局面，取得统一协调和共同发展，二者一体化也必然使得片区发展更具竞争力。第二章同区竞争楼盘分析1．竞争楼盘基础资料1-1商品房项目地理位置规模主力户型售价开发商明珠苑芙蓉路北端7栋总建筑面积52800M23*2*1：115.25M23*2*1：98.55-116.46M2起价1910元均价2000元/M2长沙市海鸥房地产开发有限公司金帆.滨江玫瑰园金霞大道开福区政府旁四期30万M2，3500套2*2*2—3*2*2：105—120M2之间第一期均价1700元/M2长沙金海林置业有限公司汇龙公寓东风路占地61116M2总建筑面积11000M22*2*2：88.36-94.97M23*2*1：105.95M24*2*1：112.66M2起价1480元/M2，均价1600元/M2长沙市浩林房地产开发公司锦绣华天芙蓉北路1*1*1：72.347M22*1*1：85.442M23*2*1：111.97-138.48M24*2*1：132.976-200.749M2起价2448元/M2，均价2620元/M2湖南华天置业有限公司1-2经济适用房项目地理位置规模主力户型售价开发商旺角佳园丽臣路2栋七层200套2*2*1：101.37-119.80M23*2*2：113.95-132.19M2起价1680元/M2均价1800元/M2广福园金霞大道115亩23栋总建筑面积11万M22*2*1：82-87M23*2*2：97-130M24*2*3：157M2起价980元/M2，均价1300元/M2长沙福兴隆房地产开发公司金帆小区开福区四方坪规划用地200亩，总建筑面积24万M22*2*1：74—115M2联体花园洋房：164.4—276.57M2起价861元/M2，均价1251元/M2长沙金海林置业有限公司四方小区四方坪先福村用地14.24公顷总建筑面积227800M22*2*1：75.87—88.66M23*2*1：91.51—117.5M2复式：146.26M2起价866元/M2，均价1252元/M2长沙市社会福利房地产开发公司2．竞争楼盘销售情况项目明珠苑滨江玫瑰园汇龙公寓锦绣华天旺角佳园广福园金帆小区四方小区销售周期约10个月约5个月约12个月约7个月约15个月共约2年共约4年共约3年销售率65%50%60%80%90%80%90%78%主客户群区内工人原始居民拆迁产生区内工人附近菜农工薪阶层私营业主公务员白领具有长沙市城镇常住户口既无私房又未享受房改优惠分房的中、低收入家庭3．竞争楼盘优劣势分析3-1明珠苑毗邻芙蓉路、金霞大道、丽臣路等主干道，交通便利楼盘外观较为鲜亮，具备一定素质价格较低，在该地段占有一定优势规模尚小，两期开发缺乏整体连贯性，分散了整体规模宣传推广包装不到位，销售中心布置差强人意3-2金帆•滨江玫瑰园引用万科四季花城模式规划设计，在长沙市有一定新意大社区概念包装，配套设施齐全，有成熟社区风貌体现推出装修套餐供消费者选择，可满足多类客户分期开发的整体性缺乏统一贯穿未开设样板房，不能充分展示项目形象3-3锦绣华天外立面新潮，色调颇有前瞻性综合型大社区，具备一定规模推广宣传相当到位，价位占有较大优势看楼通道存在安全隐患部分单位内部采光太差，空气不甚流通3-4汇龙公寓价位低廉，对购买力有限的消费群颇有吸引力周边环境太差，不十分适合居家户型配比不合理，小户型缺乏小区整体性难于统一3-5旺角佳园临近丽臣路、东风路，出行便利地形不规则，楼体设计受影响，各单元内部格局多不规则靠近铁路、高架桥，噪音干扰较大价位偏高，接近商品房价位3-6广福园整体规模较大，具备大社区概念楼体间距较大，整体感觉过于空旷园林绿化不够理想楼体外观色调过于沉闷；单元户型设计和面积配比不合理，客厅过大3-7金帆小区具备规模，配套较为完善，有成熟大社区风采园林布置有独特个性楼体外形具有一定超前意识，但楼体色调和颜色略嫌粗糙阳台设计有较大局限性3-8四方小区有智能化管理理念的初步体现建筑格局较为新颖园林布置不佳，项目交通不甚便利第三章项目市场分析1．项目的优势1-1地势较高，能充分彰现片区地标位置本案在该片区占据有较高地势，周围无高层建筑遮挡，项目兴建后，视野开阔，同时也容易形成鹤立鸡群的感觉，可制造非同一般的突出效果。1-2地块较为方正，容易形成封闭式建筑格局本案地形方正合理，可塑性较强，可将之形成围合式建筑群，一则方便于内部安全保障与物业管理，同时也可形成项目独特的风格和建筑水准，区别于一般建筑粗糙随便的通病，能较大限度提升项目质素。1-3项目毗邻丽臣路、金霞大道，外部交通网络四通八达本案临近丽臣路、金霞大道，伍家岭立交桥、东风高架桥使得整个片区交通网络呈高度辐射状态，交通线路四通八达，出行较为方便。2．项目的劣势2-1项目临近铁路，噪音干扰较大本案紧靠京广铁路，每日行经列车十余次，对于小区内部有一定噪音干扰，同时也可能对购买群形成心理压力，一定程度上妨碍项目的居家优势。应对策略：在项目外围种植乔木绿化带，一则消除噪音，同时也可形成绿色生态空间的视觉效果和舒适感觉。项目周边楼盘质素普遍较低，使得整体环境的居住氛围难于塑造项目周边无优质楼盘，片区尚不具强势竞争力，客观环境使本案的质素难于快速在消费群心目中扎根，推广存在一定难度。应对策略：充分利用项目地势和整体高度，推广宣传，制造“更上一层楼”的市场认知度。2-3项目与两条主干道连接的道路不理想，车辆进出不甚便利项目虽临近马路，但因接驳道路欠佳，车辆进出十分不便，住户出行存在一定难度。应对策略：建议发展商积极与相关部门沟通，充分利用市政力量，促使交通状况有所改善。3．项目的机会3-1周边大量拆迁户给项目带来了较大的消费力近年适逢长沙旧城改造，由此产生的大量拆迁户对房地产市场构成了较大的消化力，建议采用相关优惠政策，吸引这一批消费者前往购买。3-2城市开发热点北向延伸使本案的区位优势凸显长沙市城市建设扩张，开发热点北向延伸使本案的地位逐渐引人注目，片区所具备的升值空间也必将使项目的投资价值有所回升，可直接刺激消费者的购买力。4．项目的威胁4-1政府机构对经济适用房、微利房相关政策严把关强控制使项目利润空间有所降低据相关资料，政府机构取消对经济适用房、微利房税费减免程序使项目开发成本上升，利润空间减小，资金回笼不够理想。应对策略：合理开发，优化资源配给，提高本案的附加值，塑造开发商品牌的同时也可获取相对应的经济收益。4-2同区竞争楼盘的压力使项目市场消费群有较大限制本案周边同类楼盘纷纷涌现，对本案的销售造成一定市场压力。应对策略：建议在进行广告攻势的同时，规划设计上充分体现个体特色与独特风格和优势，以特色取胜。第四章项目定位1．项目开发主题及形象定位结合本案周边的区位情况和项目自身的情况，针对本案选取的目标市场的特性，本案的开发主题应紧紧的贴近目标市场，倡导“轻松置业，轻松生活”的开发主题。根据项目的开发主题，本案的形象定位，应给人以亲和力，突出本案的优势，即降低置业门槛，轻松的实现拥有自己的一方天地的梦想。建议本案的形象定位为：生活的真谛是轻松的享受1-1市场定位本案市场定位是属于微利房的性质，且价格有限制，导致小区的规划受到了一定的限制，因此市场的定位属于中档产品。1-2人文定位本案周边居民小区的素质都不高，给本案赋予一定的人文定位，有助于使本案从周边社区中脱颖而出，成为该区位中突出的项目，从而提高本案对目标客户的吸引力。本案的人文定位为：塑造一种轻松、温馨、安宁的社区氛围第五章目标客户分析1．客户特性本案选取的目标客户的特征有以下几点：◎有很强烈的购房意向，希望在较短的时间内购房◎有一定的经济能力或积蓄，5—8万元，且家庭收入稳定◎购房时考虑的第一要素是价格◎附近的老社区居民，希望提高生活的质量经过前期的市场调查和项目分析，本案的目标客户来源主要有以下五个主要的渠道：◎长沙市今年拆迁改造的棚户区居民（主要是原北区片）◎周边老居民区◎在周边工作、生活的人群（包括在周边市场中经营的私营业主等）◎脱离父母单独生活的年青一族◎不确定性的客户来源第六章项目建筑规划建议本案的建筑规划风格别具一格的是使本案从周边社区中脱颖而出的重要手段，因此合理、新颖、紧密配合主题的建筑规划对本案的销售推广工作是很重要的。1．整体布局建议1-1小区主入口根据现在的小区规划图，小区的主入口选择是适合整个小区的规划的。次入口的开辟可以很好的通顺小区的人行和车行系统。小区的主入口是小区整体形象的第一印象，因此入口门禁和绿化带的内容形式和风格都力求