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感谢贵方给予给我公司参与南坪项目营销策划的机会，让我们可以展示对本项目营销策划的一些想法。前言目录一、重庆市房地产市场分析二、项目基本概况三、项目定位四、推广策略五、销售策略一、宏观房地产市场分析——二、项目基本概况三、项目定位四、推广策略五、销售策略2007年重庆市房地产市场发展概况重庆市房地产市场发展特点2008年重庆市房地产市场发展预测2007年重庆市房地产市场发展概况◆房地产开发投资保持稳定增长，投资结构基本合理全市房地产开发累计完成投资135.41亿元，同比增长25.7%。占固定资产投资的27%。房地产业占GDP的比重为3.5%，房地产业仍然是拉动我市国民经济增长的重要支柱力量。◆房地产项目开工量平稳增长，房地产项目竣工量出现下降全市房地产项目新开工面积580.67万平方米，同比增长32.1%，由于大盘项目所占比重较大，开发周期较长，因此房地产项目竣工量出现下降。房地产项目竣工面积230.98万平方米，同比下降22.3%。◆商品房销售的持续旺盛，商品房市场呈现供需两旺态势全市商品房批准预售面积541.79万平方米，同比增长53.3%。全市商品房销售面积486.41万平方米，同比增长60.9%。◆经济适用住房供应量进一步放大全市经济适用住房完成开发投资27.06亿元，同比增长33.8%；批准预售面积131.15万平方米，同比增长337.2%，销售面积119.31万平方米，同比增长74.9%。◆房地产项目规模化、品质化趋势日益明显07年重庆市总建筑面积在30万平方米以上的项目有24个，100万平方米以上的超级大盘就有8个。其中绝大部分集中在金阳新区。2007年重庆市房地产市场发展特点◆外来购房比例进一步增大48%52%省内其他地区和外省、市及境外重庆市辖区4852◆在国家政策调控下，商品房价格依然稳步走高281238941000002000400060008000100001200007年贵阳市商品房价格(单位：元／平方米)重庆市辖区房价两城区房价市中心目前最高房价◆市中心地块开始出现缩量紧缺，次中心与郊区住宅需求开始增大2007年重庆市房地产市场发展特点市中心二极中心郊区喷水池—大十字—小十字—紫林庵—大西门—大南门土地放量缩减，住宅市场趋于饱和。住宅价格因此更迅猛攀升。大部分楼盘价格均价已达到6000元以上。大营坡—油榨街—南坪—三桥购房住户因为承受不市中心高房价而逐步外移。房地产价格逐渐增长，目前均价多在3700—5000元左右。乌当—金阳—白云—花溪—小河土地放量逐渐加大，物业规模化趋势明显，楼盘品质逐渐提高。随着外来人口及外移人口增多，房价稳中暗升。◆随着宏观调控力度尤是金融政策的从紧，08年房地产市场将面临一定的压力，但价格不会出现过大波动2008年重庆市房地产市场发展预测◆多层和小高层住宅仍为市场主流◆中、小户型将成为开发户型的主流◆外来购房者比例将就去年进一步增大◆购房者更加注重小区环境和物业品质，且更趋容易倾向于观望状态◆外来房地产开发企业大量进驻重庆，对本土企业形成强烈冲击，市场竞争将会日益激烈。一、宏观房地产市场分析二、项目基本概况———三、项目定位四、推广策略五、销售策略项目简介区域房地产市场分析（南坪片区）项目地块分析项目户型分析项目SWOT分析竞争楼盘分析项目卖点提炼本项目位于重庆市南坪路与仙鹤路交汇处。海拔近高1200米，视野开阔。生态景观与人文景观交相辉映。是一个以小高层和高层为主的大型商住小区。项目简介●项目一期基本数据：占地面积：22813平方米总建筑面积：128187平方米住宅面积：89167平方米商业面积：39020平方米容积率：4.22绿化率：36%建筑密度：26%总户数：706停车位：706（项目所在区域图）南坪片区房地产市场分析2006年11月,重庆市云岩区人民政府与金世旗国际控股股份有限公司签订了《重庆市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》,计划将重庆南坪的渔安、安井片区一带将规划为旅游商务中心和公共设施中心，计划建成以旅游、休闲、文体、医疗、商贸和居住为一体的环保型、生态型、园林式的可持续发展新城区。片区规划范围为9.53km2,片区用地规划结构为“两线(以南明河和北京东路为开发主线,沿线布置旅游商务中心和公共设施中心);一环(以水东路和北安路、中心环东线组成的环状道路,连接片区内旅游休闲设施和区公共设施);两林(顺海林场和马鬃岭森林保护区2个林地保护区);三区(为渔安居住区、安井居住区和东部沙锅冲度假区)”。规划用地范围包括云岩区东北部渔安安井片区和南明区红岩片区，北至顺海林场及乌当叶家庄，南至南明河以南的山脊；西至南坪栖霞小区，东至马鬃岭林区。●政策背景南坪片区作为重庆市传统居住区，拥有良好的自然、人文历史资源和交通优势。南坪作为重庆著名旅游景点，景色清幽，适宜人居。同时，该板块距离市中心不到十分钟车程，故能享受到城市中心高标准的配套设施。随着近年来城市东扩建设步伐的不断加快，世纪中天这样的大盘进驻本板块，开始逐步带热了这里的房地产市场。2007年龙砚南坪、南坪美庐、中天世纪新城等项目的相继开盘或持续销售，不仅物业类型丰富，推盘量亦开始放大。房价也逐步从过去的2500元/平米左右的均价上升到今年的4200元/平米的均价，最高价已达9000元/平米。该区域已由原来的传统民居区开始向新兴都市居住群落，并逐步进入房地产开发的黄金期。●区域分析最小户型：93.68㎡最大户型:161.11㎡主力户型:115.29㎡--123.21㎡主推户型为90㎡和120㎡,即二房和三房,具备需求中两种最热销的户型项目整体排列为南北朝向,其中只有两幢11+1和18+1是东西朝向，从整体上说较符合重庆消费者对建筑排布和户型朝向的特殊需求●户型统计分析项目户型分析08年楼市政策调控对市场的震荡与竞争楼盘容易形成价格战整体区域已成为楼市新热点，居住价值已被认可，市场热情已被唤起水东路的建设和政府东扩规划，未来交通将极大改善阳明祠旁，南坪之上，地理位置优越，自然人文景观得天独厚市中心住宅资源稀缺，项目所在区域逐渐得到关注，升值潜力升温项目规模和建筑高度在区域内的独特竞争力项目相较市中心超高房价或同区域楼盘有较高性价比优势（S）与竞争项目距离较近，容易同质化交通较为不便项目所在区域周边环境较差重庆人对南坪有畏高难爬的心理劣势（W）机会（O）威胁（T）项目SWOT分析项目推出时正处于区域市场空白点项目体量适中，有条件用好产品、好营销树立品质楼盘形象经济适用房和廉租房的放量增大带来的对商品房的冲击户型上特别设置观景阳台和入户花园竞争楼盘分析●中天世纪新城——本项目最大的竞争对手楼盘位置：重庆市水口寺红岩路至南坪路地块开发商：世纪中天投资股份有限公司占地面积：约78.9万平方米建筑面积：100万平方米容积率：1.07绿化率：53%规划居住总户数：6000余户物业类型：多层、小高层、高层、别墅户型面积：85平方米—270平方米配套设施：幼儿园、小学、中学、商业中心、游泳馆、网球馆、形体训练中心、生态广场、健康护理中心等销售价格：二期11郡均价为2800元/㎡。预计三期价格为4200元/㎡。竞争楼盘分析中天世纪新城的优势在于：1、中天城投集团十年来形成的品牌标杆效应，以及中天系列品牌物业带来的客户积累；2、世纪新城的100万体量形成的大型规模效应。3、完善的配套设施、大型社区商业带来的生活便利性和商业价值。4、户型数量多，可选择面广，且户型实用率高。5、消费者对于大型物业产生的从众和倚赖心理。点评：本项目与中天世纪新城相隔较近，很容易在规模及物业等多方面被消费者比较。因此本项目务必要在差异化中找到自己的亮点。同时，在营销手段和节奏上亦应有所灵活创新，避免与其发生直面的竞争。竞争楼盘分析●龙砚南坪——本项目物业类型最为相似的对手楼盘位置：重庆市扶风路中段开发商：贵州雅园房地产开发有限公司占地面积：43000平方米建筑面积：10万平方米容积率：1.8绿化率：40%总户数：331户物业类型：多层、小高层户型面积：90平方米—165平方米配套设施：幼儿园、超市、会所、游泳池、健身中心、康体休闲中心等销售价格：多层均价为4800元/平方米,电梯房均价为4500元/平方米。二期预计于明年5月面世。竞争楼盘分析●南坪美庐——南坪板块价格最昂贵的项目楼盘位置：重庆市扶风路105号开发商：贵州荣辉房地产开发有限公司占地面积：8009.89平方米建筑面积：17900平方米总户数：130户物业类型：花园洋房户型面积：90平方米—165平方米销售价格：均价为8000元/平方米。目前已进入尾盘销售。竞争楼盘分析●富华松竹苑——走中低价位的的平民盘楼盘位置：重庆市红岩路开发商：贵州富华房地产开发有限公司占地面积：67500平方米建筑面积：98961平方米容积率：1.73绿化率：30%物业类型：多层户型面积：40平方米—200平方米销售价格：均价为3000元/平方米。目前已进入尾盘销售。目前，南坪美庐、龙砚南坪等项目一期已基本销售结束，后续销售也要在明年中旬才推出。从今年下半年至明年中旬南坪片区的项目开发处于断层，是市场的一个空白期。本项目应当抓住这一市场机遇推出面市，使南坪板块在重庆市的居住价值全面提升。●小结阳晨美景小区优美的自然景观私家宽景阳台项目在南坪的规模优势高层建筑在南坪的唯一性超高性价比传统人文底蕴城市之颠，俯瞰林城项目卖点整合一、宏观房地产市场分析二、项目基本概况三、项目定位———四、推广策略五、销售策略项目命名及推广主题语项目定位思路项目功能定位、形象定位、档次定位建筑立面风格及色彩建议项目客户群定位项目价格定位●推荐案名阳晨美景YanChenMeiJing项目命名及推广主题语阳/晨/美/景“阳光的清晨，在南坪之顶看重庆的早晨。”——整个案名从读音上与“良辰美景”接近，体现人间美好寓意；从形义上趋于传统中性，利于推广。“阳”，是“重庆”，是王阳明的“心说”，是“阳明祠”，是阳光。“晨”，早晨，日出南坪，代表希望。站在南坪之顶览林城朝阳。“美”，体现出公司对项目建设的追求，是产品市场形象的展示，也是品质生活的具体表现。“景”，南坪公园、阳明祠，奇山奇景，百年人文；灵秀天成，雄丽壮浑。登高望远，有美景如斯！●案名释义项目命名及推广主题语●推广主题语这是一幅美丽的画面：清晨，我站在我家的宽景阳台上，极目远眺，林城美景尽收眼底…...这是一句极富联想空间的语言，以我为主体，从个人视角理解生活的本味；既点出了项目所在城市的最高处，宽景阳台的卖点，又与案名非常贴切。在我家阳台上看重庆的早晨项目命名及推广主题语山居笔记印象东山采菊东篱●备选案名项目命名及推广主题语“南坪”描述地理位置，“印象”则是一个理性和感性的综合感官概念。四个字烘托出项目的地标性、恢弘性、不可复制性，更体现一种厚重历史感和人文感。山居笔记，不仅有依山而居的描述，也是著名学者余秋雨的代表作品。这在无形中提升了项目的文化品位。从整体上看，该案名宁静悠远，饶有小品的雅致趣味。给人以无尽的联想升华空间。出自晋代名士陶渊明的千古名句：“采菊东篱下，悠然见南山”。有山的地方就有隐士。南坪，具备着丰厚的历史人文底蕴，吸引着无数名士的目光。而该项目座落其中，作为众多名士的定居之所，更体现着恬静悠然、高洁雅致的精神。概念化楼盘出售生活方式而非只卖楼本案概念化住宅卖品质，卖内涵（提高附加值）项目定位思路说明：高品质、高性价比是项目本身具备的亮点，而概念性的定位是项目差异化的主要手段。本项目正是要赋予这一附加值，才能迅速在市场上获得自己的一席之地。■南坪——点明项目所在区域位置■城市景观——强调得天独厚的景观资源■亲情社区——对成熟居住区的形象拔高和理念升华，同时契合商业部分的定位定位释义南坪·城市景观亲情社区项目功能定位项目档次定位高性价比精品社区■项目的规模和地理位置限制决定项目不能与世纪新城、南坪美庐等楼盘抗衡，只能走中高档路线■消费者购房，无非也是在种种权衡比较后最终下定，而决定因素并不单单因为价格、物业、配套……而是综合考虑得出的“性价比“。只买对的