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TankertankerDesignTankertankerDesign谨呈：首地集团赤峰市新城区小新地组团“首地·红山郡”二期2-1-1、2-5地块项目营销策划报告北京中天大业房地产经纪有限公司2013年7月TankertankerDesignTankertankerDesign二三一、市场研究及分析项目定位建议营销策划实施方案四营销效果保障措施TankertankerDesignTankertankerDesign（1）宏观市场环境（2）区域市场环境（3）市场供求关系（4）项目本体分析一、市场研究及分析TankertankerDesignTankertankerDesign城市概况赤峰市位于内蒙古自治区东南部，蒙冀辽三省区接壤处。全市总面积9万平方公里，辖三区、七旗、二县，是内蒙古第一人口大市。此外，赤峰也是公认的中华文化发源地之一，地处首都经济圈和环渤海经济区的腹地。TankertankerDesignTankertankerDesign交通状况公路：赤峰长途汽车站就位于火车站前的广场上，111国道穿境而过。赤峰至北京、天津、秦皇岛、石家庄、沈阳、唐山、锦州、朝阳均有车直达。铁路：赤峰站位于市区南部、昭乌达路的最南端，从赤峰至北京、呼和浩特、沈阳、大连、锦州、承德都有列车直达。航空：赤峰机场每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。赤峰市居东北、华北两大经济区之间，是连接关内外的重要通道，区位优势明显，交通条件便利，自古就有“京畿门户”、“旱码头”之称。TankertankerDesignTankertankerDesign城市规划新城区的规划与设计充满着现代都市的理念，城市功能齐全、完备。在新城区核心区内，已经建设了行政服务中心、联排低层商住楼，多层、高层商住楼和独立式别墅区，政府广场、市民广场以及学校等公共服务设施，这里还将建设会展中心、商业金融中心、科技大厦、青少年科技馆、图书馆、剧院、医院等公共设施，建设文化广场、娱乐中心、滨水景观、城市公园、郊野公园等一系列休闲场所。新城区具有“三山五河”优越的自然景观环境特色，它将形成我国北方地区融“山、河、林、城”四位一体的独特的山水园林城市景观。赤峰市新城区城市建设定位是建设一座具有较高文化品位、依山傍水的生态城市，一座智能化、信息化、舒适化的现代城市，赤峰市政治、经济、文化中心。目前，赤峰市新城区已经形成了“九横五纵”的道路网络，“一场、两带、四园”七街路122万平方米的绿化大格局。TankertankerDesignTankertankerDesign城市GDP2012年赤峰GDP总额为1569亿元，环比增长13.6%，GDP继续保持增长势头；城市整体经济水平位于自治区中游水平，2012年GDP增速减缓。590.14752.39912.891080.181347.191569.3520.00%18.35%16.60%15%15.50%13.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020040060080010001200140016001800200720082009201020112012城市GDPGDP增长率TankertankerDesignTankertankerDesign产业结构分析产业结构渐趋合理第二产业仍为赤峰的主导产业。第三产业发展势头良好，在在产业结构比例中逐渐增加，显示出了快速的发展势头，在地区生产总值中所占的比例稳步增长。作为工业型城市，第二产业仍是赤峰的支柱产业，今年来第三产业发展迅速。20.58%19.08%16.32%16.42%15.64%15.14%47.46%49.87%49.45%51.06%53.63%55%31.96%31.05%34.24%32.52%31%29%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%200720082009201020112012第三产业第二产业第一产业TankertankerDesignTankertankerDesign人均可支配收入赤峰市人均可支配收入不断增加，为房地产行业发展奠定了良好的基础。10032115381267014108164161867819.90%24.80%19.70%19%16.40%13.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%02000400060008000100001200014000160001800020000200720082009201020112012人均支配收入人均可支配收入增长率TankertankerDesignTankertankerDesign供需分析2009年-2011年赤峰市供应量与去化量不断增高，但供需比保持平衡，2012年随着大型开发项目（如万达、首地红山郡）等进入赤峰市场，赤峰市场的供应量明显增加，2012年供应量为2011年供应量的两倍，而去化量仅为2011年的1.5倍，赤峰市场竞争积累。6110911822457871081730501001502002502009年2010年2011年2012年2009-2012年赤峰市房地产供需分析（万㎡）供应量去化量线性(供应量)从2009-2012年，赤峰商品房交易量上升趋势明显，需求与供应总量逐年增加。但随着大型项目的不断入市，市场竞争日益激烈TankertankerDesignTankertankerDesign价格走势赤峰市商品房价格持续增长，房地产市场处于快速的发展期。房地产价格增长平缓，受调控政策影响，全市范围内房地产价格增长速度呈现逐减缓的趋势，但房屋的价格水平依然在上涨。随着赤峰市对新城区市政建设和经济发展，新城区房地产价格带动全市房地产市场的稳定增长。TankertankerDesignTankertankerDesign（1）宏观市场环境（2）区域市场环境（3）市场供求关系（4）项目本体分析一、市场研究及分析TankertankerDesignTankertankerDesign竞争根据各个区域房地产发展情况的差异，赤峰整体住宅市场主要划分为红山、新城、桥北、松山四大板块，本案项目位于新城板块。市场格局小新地组团城市发展新区域新城板块政府拉动新区本案桥北板块城市发展新区万达广场香格里拉富河国际中天御园水榭花都金域华府龙山鸿郡荷枫水岸红山板块：红山区是老城区，目前为城市的主要生活居住综合区、商贸中心，区域内鲜有新开发楼盘，在售项目均为尾盘销售，未来几乎无新建住宅供给量，区域楼盘大部分房源均为120-140㎡三居.松山板块：松山组团是赤峰市继新城之后主要的城市拓展区，打造中心城区的特色商务区、特色商业区、特色产业区和文化中心.区域在售重点项目：中天·金域华府、香格里拉国际城新城板块：新城区定位为全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心,赤峰未来城市形象的集中体现区域.房地产市场较为活跃，未来供给量较大.重点项目：中天御园、万达广场、富河国际、水榭花都桥北板块：桥北区目前是赤峰市主要的物流集散中心，是红山区规划发展的主要方向，拟建设成为赤峰市的生态-休闲商务中心.区域楼盘主要供给户型为100-120㎡三居.TankertankerDesignTankertankerDesign项目名称：金御华城地理位置：赤峰市松山区政府大街以北，毗邻金御华府建筑面积：共3期，一期在售1300套左右房源产品：一期建筑类型：高层、小高层产品，共20余栋客群定位：来源地为80%地缘性客群，20%旗县客群。主力户型：以83-130㎡上图三种户型；涵盖了二居、三居、四居三种产品线。价格：销售价5400-6000元/㎡，均价5500元/㎡松山板块TankertankerDesignTankertankerDesign项目名称：龙山鸿郡地理位置：赤峰市桥北区英金路与滨河街之间建筑体量：共2期，A区14栋，B区9栋高层，内街两侧为商业产品配比：全部为高层产品，78-102㎡两居，111-146㎡三居。部分30㎡左右小户型。桥北板块主力户型：以80-120二居、三居室为主。价格：5500-6400元，均价5800元左右。TankertankerDesignTankertankerDesign项目名称：荷枫水岸地理位置：赤峰市桥北区彩虹桥东产品配比：53-142㎡多种户型，建筑类型：多层、小高层、高层产品客群定位：客户置业意向较高，以首置型为主，改善型客户为辅价格：均价5800元，目前一期余少量尾房，二期在建尚未推出。桥北板块TankertankerDesignTankertankerDesign项目名称：金宇国际地理位置：赤峰市桥北区北大桥东清河北路西建筑体量：B区建筑面积15万㎡，C区建筑面积20.4万㎡容积率：2.04，绿化率：37.6%产品类型：小高层、高层、超高层产品客群定位：客户主要为刚需客户，改善和投资客户较少主力户型：以115-142㎡三居室为主；价格：2010开盘以来以团购为主，在售均价5000元左右。桥北板块TankertankerDesignTankertankerDesign桥北板块销售均价：多层：电梯7300/㎡，步梯7200元/㎡小高层：均价：6000元/㎡高层：均价5800元/㎡主力户型：107-123㎡为主项目名称：香格里拉国际城地理位置：宝山大街东段华龙馨园对面建筑面积：共3期，110万㎡容积率：2.0建筑类型：高层、小高层、多层、产品客群定位：75%左右为地缘性客户，周边旗县客户为主要的补充客源；TankertankerDesignTankertankerDesign项目名称：中天御园地理位置：新城区众联广场西侧建筑面积：共1期，43万㎡容积率：3建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业产品客群定位：72%左右为市区客户，周边旗县客户为主要的补充客源；新城板块销售价格：高层均价6800元/㎡；别墅均价15000元/㎡.户型配比：两居100-120㎡占35%，三居120-150㎡-占45%,200-300㎡别墅占20%畅销户型：100-120㎡两居，120-140㎡三居开盘时间：2011年6月1日交房时间：2013年12月31日TankertankerDesignTankertankerDesign新城板块畅销户型：１００㎡两居，1１0-120㎡三居销售均价：精装修公寓成交均价：7800元/㎡，普通公寓成交均价：7000元/㎡左右。项目名称：水榭花都C公馆地理位置：锡泊河和半支箭交汇处建筑面积：共3期，70万㎡容积率：2建筑类型：高层、多层、产品客群定位：70%左右为市区客户，周边旗县客户为主要的补充客源；TankertankerDesignTankertankerDesign新城板块畅销户型：95㎡两居，117-137㎡三居销售均价：精装修公寓成交均价：7800元/㎡，普通公寓成交均价：7000元/㎡左右。开盘日期：2012年6月交房日期：2014年9月30日项目名称：万达广场地理位置：新城区宝山桥东南侧建筑面积：共3期，100万㎡容积率：3.6建筑类型：高层、商业综合体产品客群定位：80%左右为市区客户，20%周边旗县客户；TankertankerDesignTankertankerDesign新城板块畅销户型：１００㎡两居，1１0-120㎡三居销售价格：6000元/㎡；团购价，优惠500元/㎡一次性付款每平米优惠100元项目名称：富河国际地理位置：新城区宝山桥东南侧建筑面积：71344.84㎡容积率：2.3建筑类型：高层、小高层、别墅产品客群定位：80%左右为市区客户，20%周边旗县客户；TankertankerDesignTankertankerDesign亲水湾畅销户型：80-100㎡两居、100-140㎡大户型销售价格：高层均价5500元/㎡，项目销售情况一直不理想，多以组织小规