房市金碟-房市金碟-20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案,我们的客年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案,我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代,除了浪费时间、精力,泛滥的资源没有价值!好东西不在多,这是一个信息爆炸的网络时代,除了浪费时间、精力,泛滥的资源没有价值!好东西不在多,现在向您推荐的本套房产策划现在向您推荐的本套房产策划10001000案可能是案可能是0808年对您最有价值的千套资料!我们的房地产资年对您最有价值的千套资料!我们的房地产资源库新旧资料数以万计,在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏源库新旧资料数以万计,在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后,给您的就是这不到创意的鸡肋后,给您的就是这不到5%5%的的10001000案!我们吐故纳新、优中选优,新增更多世联、案!我们吐故纳新、优中选优,新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作,我们中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作,我们努力做到只给您有价值的!努力做到只给您有价值的!本套本套10001000案资料以光盘快递提供,案资料以光盘快递提供,450450元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载,随盘赠送为期两年的新增资料下载,随盘赠送《《20072007中国房地产广告年鉴中国房地产广告年鉴》》和和《《房地产管理、培训经房地产管理、培训经典资料集典资料集》》。。网址:网址:(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)站长热线:站长热线:1395560780113955607801客服客服QQQQ::2310729023107290B.G.YFangShanB.G.YFangShan碧桂园C区营销总体计划伟业顾问B.G.YFangShanB.G.YFangShan缺乏现代的营销推缺乏现代的营销推广系统广系统AA、、BB区已销售完区已销售完毕,但缺乏良好毕,但缺乏良好的市场形象的市场形象价格提升空间不足价格提升空间不足限制市场美誉度的提升限制市场美誉度的提升制约公司形象发展制约公司形象发展阻碍品牌建立阻碍品牌建立无法保证持续的高速销售无法保证持续的高速销售B.G.YFangShanB.G.YFangShan目前碧桂园面临的问题DD区、区、A3A3区、区、EE区的区的持续开发问题持续开发问题C区的销售问题B.G.YFangShanB.G.YFangShan我们的任务不仅要完成销售任务;不仅要完成销售任务;更要确立更要确立CC区的产品形象;区的产品形象;进而用进而用CC区带动大盘的整体品质提升。区带动大盘的整体品质提升。B.G.YFangShanB.G.YFangShan提升产品品质提升产品品质完成销售任务完成销售任务带动整体大带动整体大盘品质提升盘品质提升产品价格提升产品价格提升CC区的任务区的任务B.G.YFangShanB.G.YFangShan提升产品品质、价格的基础提升产品品质、价格的基础¾¾项目客群分析项目客群分析¾¾产品分析产品分析¾¾项目形象定位项目形象定位B.G.YFangShanB.G.YFangShanA、B区客户简析A区开盘时间为2001年6月,当时整个房山地区的房地产还处于起步阶段,尚未进入市场化运做模式,完全是自发性购买,并且还有部分回迁户(130户).随着小区规模的逐渐扩大、交通可达性的增强,本项目也吸引了一批北京城区的客户,这批客户从居住区域上上看,大部分是宣武区、丰台区和海淀区南部区域的,吸引他们购买的主要原因还是本项目较低的价格.项目客户定位B.G.YFangShanB.G.YFangShan北京新城市规划的提出,进一步推动了房山成为房地产开发及购房者购房的新热点地区,客群进一步扩大,市区客户比例增大。针对周边项目成交客户情况及本项目前期成交客户情况,结合本案区位特点、产品特点,我们认为目标客户群应该分为两部分,分别具有以下特质:C区客群定位项目客户定位B.G.YFangShanB.G.YFangShan房山区域内的高收入人群;客户的购买目的基于置业升级;购买房屋主要用于自住,包括自己居住和子女为父母购买等。针对该类客户主要通过产品刺激其购买欲望。(一)房山本区域客户,特点如下:项目客户定位B.G.YFangShanB.G.YFangShan1、原籍为北京的客户群经济能力有限住房紧张,父母前往郊区,为儿女提供更大的居住空间老龄化人群无力支付养老费用,卖掉原市内住房前往郊区,把差价作为养老费;宣武、丰台、崇文、石景山等地没有买到经济适用房的拆迁户。鉴于老北京根深蒂固的区域观念及本案所处位置,这部分客户所占比例不会高。2、工作、生活在北京的外地人工作、生活在北京西南地区;家庭月收入5000元左右;一般为公司内的普通白领阶层;在六里桥、木樨园等地区从事个体经营的小私营业主;努力工作,又会享受生活,注重生活质量。我们预计这部分人群将会占到成交客户的很大比例,所以针对他们的工作到位与否将是决定销售成败的关键所在。(二)房山区域外的客户,具体又细分为两类:项目客户定位B.G.YFangShanB.G.YFangShan碧桂园C区概况¾共计14栋楼¾总面积238953.58平米,¾已售29993.19平米¾可售约203285.73平米¾可售套数2011套¾2007年5月31日前入住;B.G.YFangShanB.G.YFangShan北京市2006年上半年各区商品房销售面积050100150200250300350400450成交面积(万平米)256171819232525304360103155389密云县怀柔区门头沟区宣武区西城区崇文区房山区石景山区东城区顺义区大兴区通州区海淀区丰台区朝阳区全区6个月的23万平米与我们C区的20万平米我们在市场中的位置我们在市场中的位置数据来源:北京市房地产信息网C区产品分析及定位B.G.YFangShanB.G.YFangShan货量分析面积套数户型(住宅)总面积商业面积住宅面积总套数商业套数住宅套数1居2居3居4居459825.091105.328719.77901080809825.094612243.6612243.661281281811012243.664713048.20236.6912811.51198181806012013048.204810186.2410186.248686788942.609243.644916908.9816908.9819819855143149.1316759.855010723.7910723.7990908191805.368918.435114246.7814246.7815415415414246.785214878.161177.1113701.0512010110991112677.012201.155322532.2222532.221801801803186.7219345.505422943.4922943.49180180165151881.9921061.505523368.581499.521869.0821014196140569350.3814018.205623132.101332.8621799.2422213209306011923132.105712353.112353.1012812818103712353.105826888.531565.8425322.6925613243306011926888.53合计233278.926917.32226361.6022407821622118909844329993.19203285.73已售现货值楼号C区产品分析及定位B.G.YFangShanB.G.YFangShanC区户型配比4居2%1居10%2居42%3居46%1居2居3居4居C区产品分析一B.G.YFangShanB.G.YFangShan产品分档情况均好36%景观最优11%铁路影响7%一般46%铁路影响景观最优均好一般C区产品分析二B.G.YFangShanB.G.YFangShan住宅、商业面积配比住宅面积97%商业面积3%商业面积住宅面积C区产品分析三B.G.YFangShanB.G.YFangShan由上述数据结合C区客观地貌环境,我们可以得出如下结论:1.主力产品为面积在80-120平米的舒适型2.3居2.产品优劣性基本以平层密度,铁路影响,景观效果为划分3.产品均好性明显,但硬伤同样明显C区产品分析结论B.G.YFangShanB.G.YFangShan•C区是承接A、B区向D、E区,低端向高端的过渡产品;是打开“碧桂园”项目从郊区走向市里的重要通路;是确立整个项目在北京楼市江湖地位乃至外阜扩展的重要标志!C区产品地位B.G.YFangShanB.G.YFangShanSWOT分析(一)优势Ø交通便捷:公共交通方面;321路月票车直达小区,917,971,922,759,993,小45,小75等多路公交车经过小区,规划中从永定门至良乡的轻轨从小区旁边经过。驾车由小区至六里桥仅需20分钟。Ø社区规模大、内部商业配套齐全:作为一个百万平米的大型社区,在该地区独一无二,而其本身商业配套给业主提供了便捷舒适的生活环境,更是周边项目难以实现的。Ø教育条件优越:房山县长阳学校就在小区内,涵盖了从学前班到中学的各阶段班级,很好地解决了业主子女的就学问题。Ø区域内特有的温泉资源;温泉入户不但可以成为客户提供更高品质的生活,更可成为本案的一大卖点。Ø碧桂园的品牌在房山区乃至北京市拥有较高的知名度。Ø项目整体开发、开发周期长,可塑造高潜力升值空间。B.G.YFangShanB.G.YFangShanSWOT分析(二)劣势•Ø社区周边市政配套不成熟,尚缺少较大型的餐饮、购物、娱乐配套设施,将在一定程度上增大项目营销推广难度。•Ø小区东侧距京广铁路只有100米左右,每小时会有3、4趟列车通过,噪音会给居住带来不良影响。•Ø外立面、园林景观设计尚需完善。•ØA、B区产品的市场形象一般,给C区销售推广增加了难度。•Ø原有销售系统不能支持C区的顺畅销售。B.G.YFangShanB.G.YFangShanSWOT分析(三)威胁•Ø市场竞争激烈,竞争区域扩大丰台(如沸城、中体奥园、珠江御景等)、房山(如加州水郡、绿城百合等项目)对本案客户的截留、分流形势严峻。•Ø未来该地区及周边地区可供开发的土地增量大。•Ø政策风险风险随时存在。B.G.YFangShanB.G.YFangShanSWOT分析(四)机会Ø以丰台区为中心的西南板块正迅速成为北京市房地产市场的第二大热点区域,为本案提供了良好的市场氛围。若运作得当,可以借此东风以较短的时间完成销售,并力求利润最大化。Ø项目北侧的哑巴河目前几近干涸,如整治得当并加以利用,可又行成一项目优势。Ø该区域缺少大型的餐饮、购物、娱乐设施,而本案又有10万平方米的商业配套,正可填补地区不足。Ø政府有关产品供应结构调整的政策出台与实际产品入市之间会有2年左右的调整期,我们可以充分利用这段时间实现快速销售。Ø本案地处丰台、大兴、房山的交界处,随着城市外缘的扩大,区域的发展前景及潜力巨大。B.G.YFangShanB.G.YFangShan提升产品品质的基础提升产品品质的基础————产品分析产品分析区位区位产品产品扼守京石高速,交通便扼守京石高速,交通便捷捷配套配套现代都市风格园林景观现代都市风格园林景观主流户型设计主流户型设计现有较成熟的生活配套,