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营销目标销售推案客户定位营销总策略营销执行分解营销费用目录CONTENTS1营销目标销售目标2014年，累计销售14000方，完成总销金额3亿2015年，累计销售50000方，完成总销金额14亿2016年，累计完成55000方，完成总销金额13亿2015年销售计划销售面积（㎡）主力产品总销金额（亿）资金回笼（按总销60%计算）50000住宅+商业148.4亿销售计划2016年销售计划销售面积（㎡）主力产品总销金额（亿）资金回笼35500存量97.6亿销售面积（㎡）主力产品总销金额（亿）资金回笼（按总销60%计算）55000住宅+商业1313.5亿2017年销售计划蓄客目标2014年，蓄水1500组住宅客户；2015年，蓄水4000组住宅客户+500组商业客户。2016年，蓄水4000组住宅客户+500组商业客户。2销售推案推案思路为确保项目开工后资金迅速回笼，考虑到施工周期，建议施工顺序与销售推案节奏保持整体统一，由西向东、由北向南的顺序推案；考虑到离地铁远近，东西邻里关系及马路噪音干扰等因素，建议推案房源考量优势面递增原则，为价格平开高走做铺垫。货值盘点物业建筑类型销售建筑面积㎡面积比例商业LOHO中心广场单体建筑：多层3-4层2550015%LOHO坊沿街商业2层，局部3层1734012%类住宅（商业）多层1栋75643%小计5040430%办公类住宅（办公）高层2栋4444326%住宅商品房高层6987642%保障房小高层37272%小计11804670%总计168450100%销售策略2014年四季度开盘，销售周期约35个月，资金回笼较早！价格策略高峡蓄水，以高于开盘价10%-15%的口径积累客户，通过护照、认筹、解筹等营销手段层层铺垫开盘价格，刺激客户购买心理，激发客户消费欲望，达到开盘引爆的目的。力求每次推案销售率达到80%，剩余可售房源调价1-3%。结合工程进度的推进价格稳步提升，配合重要工程节点（如外立面落成、准现房等）进行较大幅度的价格跳跃；利用传统国定节假期（五一、十一、春节等）做针对性的、适当的价格促销。2014年12月开盘实现总销金额约39.5个亿销售排期第一期陆续推出住宅及类住宅，销售周期4-6个月14年9月14年12月15年3月1期蓄水开盘2期蓄水开盘3期蓄水开盘清盘17年8月第二期陆续推出住宅产品放量销售，销售周期6-9个月第三期陆续推出商业产品，销售周期5-7个月16年9月住宅销售周期35个月商业开盘15年7月第四期推出沿街商业及部分住宅，销售周期3-6个月15年5月16年5月推案节奏第一波开盘时间：14年12月销售均价：23000总销金额：2.99亿元可售面积：13000平方米推售产品：住宅14年12月推出低价入市开盘时间：14年12月推售产品：类住宅总销金额：1.46亿元可售面积：7500平方米销售均价：195002014年12月同时推出商业住宅亮相预热市场推案节奏第一波开盘时间：15年5月推售产品：住宅总销金额：7.25亿元可售面积：29000平方米销售均价：2550015年5月推出价格稳步上涨推案节奏第二波自持商业开盘时间：15年7月推售产品：商业总销金额：3.65亿元可售面积：10000平方米销售均价：36500推案节奏第三波开盘时间：15年10月推售产品：商业加住宅总销金额：6.5亿可售面积：商业7500平方米住宅7500销售均价：商业38500住宅2750015年10月继续加推增加回笼推案节奏第四波2016年3月推出投资兼自住的SOHO房源，差异化营销，快速去化开盘时间：16年3月推售产品：SOHO总销金额：9.56亿元可售面积：44500平方米销售均价：22000推案节奏第五波开盘时间：16年9月推售产品：住宅总销金额：7.98亿元可售面积：28000平方米销售均价：2850016年9月推出最后住宅产品推案节奏第六波开盘时间：16年11月推售产品：商业总销金额：3亿元可售面积：7500平方米销售均价：395002016年11月推出最后一波商业房源，现房销售，争取溢价。推案节奏第七波资金回笼预排推案波次推案时间推案产品可售面积销售均价可售金额当期销售面积持续销售面积销售金额回笼资金12014年12月类住宅7500195001462500005000097500000292500002014年12月住宅130002300029900000090000207000000621000002014年合计2050021720445250000140000304500000913500002015年5月前存量去化住宅400023000920000000200046000000121900000类住宅2500195004875000002000390000003120000012015年5月住宅290002400069600000018000200047800000024430000022015年7月商业100003650036500000060005002287500006862500032015年10月商业75003750028125000050002000260500000166275000住宅750026000195000000750060003390000002448000002015年合计54000284681537250000365001450013912500008771000002016年6月前存量去化住宅5000248001240000000300072000000172395000商业4500492222150000045001667500005002500012016年3月SoHo445002000089000000024500049000000036239250022016年10月住宅28000280007840000002000020006080000007600125002016年合计72500230901674000000445009500133675000013448250002017年5月前存量去化住宅80002800022400000008000224000000382700000Soho200002000040000000002000040000000039600000012017年3月商业75003850028875000075000288750000866250002017年存量766650000总累计15450025536394525000015450039452500003945250000