MOMA2期销售计划

2010.3.25和信屋业“MOMA二期”项目项目商业定位营销报告和信地产“MOMA二期”项目报告目录项目目标理解项目销售策略计划项目销售分析及货包统计123项目招商摘要4项目定位刷新5和信地产“MOMA二期”项目目标理解•至2010年5月底实现销售回款5000万目标一•至2010年7月15日实现销售回款8000万目标二和信地产“MOMA二期”项目报告目录项目目标理解项目销售策略计划项目销售分析及货包统计123项目招商摘要4项目定位刷新5和信地产“MOMA二期”项目销售分析MOMA前期销售策略及价格回顾原U形外环区一拖二商铺销售策略：08年项目商铺均价由24751元提升至28000元，提价比例为13%，提价3000多元/平米后，项目销售基本停滞。序号铺号面积（㎡）销售单价成交金额成交日期销售政策12-北-280.6622,9151,848,3292007-4-81、一期商铺、二期一托二商铺购买60—79㎡，赠送10㎡，购买80—99㎡，赠送15㎡，购买100㎡以上赠送20㎡；2、景观商铺、单层商铺优惠3%；2、一次性付款优惠2%，银行按揭优惠1%；3、开盘当天下定优惠1%；22-北-1659.1322,8831,353,0802007-4-932-北-10133.6223,8093,181,3602007-4-942-北-1367.1522,6091,518,2242007-4-1352-北-1767.1523,4811,576,7582007-4-1462-南-1185.6822,8671,959,2502007-5-2672-南-1280.2522,5391,808,7302007-5-2682-南-1379.1622,6941,796,4802007-5-26合计652.823,04315,042,2111南-18-188.7121,7171,926,5322008-1-41、赠送入伙前银行按揭50%利息；2、前1-100名，交2万送3万，前100-200名，交2万送2万，200名以后，交2万送1.5万，均可再享赠送后总房价2%优惠；3、一次性付款，优惠9.5折，按揭付款，优惠9.9折；4、开盘当天额外2%总房款优惠。2南-15169.322,0483,732,6952008-1-43南-10-188.625,5462,263,3502008-1-64南-999.7631,2333,115,8342008-1-175南-7115.1224,8372,859,2542008-1-28合计561.4924751.413,897,6651北-194.3828,0002,642,6402008-7-29双层商铺一口价28000元/平米合计94.3828,0002,642,640和信地产“MOMA二期”项目MOMA前期销售策略及价格回顾销售分析原景观商铺销售策略：序号铺号面积（㎡）销售单价成交金额成交日期备注销售政策1景观(-1)36.544,2321,614,4682007-4-12景观上层1、一期商铺、二期一托二商铺购买60—79㎡，赠送10㎡，购买80—99㎡，赠送15㎡，购买100㎡以上赠送20㎡；2、景观商铺、单层商铺优惠3%；3、一次性付款优惠2%，银行按揭优惠1%；4、开盘当天下定优惠1%；2景观(-2)36.544,1351,610,9282007-4-12景观上层3景观(-3)36.544,0381,607,3872007-4-12景观上层4景观136.544,0381,607,3872007-4-12景观上层5景观3112.4343,358538,9352007-4-14景观上层6景观6312.4342,924533,5452007-4-14景观下层7景观1512.4343,550541,3222007-4-14景观上层8景观212.4343,646542,5162007-4-14景观上层9景观4712.4343,505540,7612007-5-9景观下层10景观6012.4342,800532,0062007-5-14景观下层11景观1812.4343,893545,5842007-5-30景观上层12景观712.4343,646542,5162007-6-3景观上层合计245.444382910,757,3551景观836.545,3001,653,4502007-10-19景观上层取消所有优惠2景观936.545,3001,653,4502007-10-19景观上层3景观13810.945,000490,5002007-10-10景观上层合计83.9452613,797,4001景14624.3333,580817,0012008-3-31景观下层1、景观商业区优惠15%，此优惠不对外公开；2、银行按揭1%优惠；一次性付款3%的优惠（对外公开）；3、两项优惠不累加，第1项为最高优惠点。2景14524.3331,755772,5992008-5-26景观下层合计48.66326671,589,6001景-2012.1745,000547,6502008-8-4景观上层1、景观上层：47500元/㎡；景观下层：38000元/㎡；2、包租3年，年收益10%，第一年租金冲抵首付。合计12.1745,000547,650景观商铺一直保持在上层45000元/平米，下层38000元/平米的均价水平，但面积小，位置好的商铺均以售罄。和信地产“MOMA二期”项目MOMA销售商铺总体统计及价格销售分析目前U形外环区商铺均价为37600元/平米，与09年比每平米提升9600元，提升比例为34%。与08年比每平米提升14600元，提升比例为64%。景观商铺单价虽然整体下调了24%左右，但是目前租金情况（目前景观33租金为170元/平米/月，景观32租金为180元/平米/月）仍不能支持此售价。结论：项目目前商铺定价相对偏高，需要进行适当调整。区域套数面积确认销售单价确认销售总价原定销售均价调整幅度景观首层13661.8340262260616045000下调24.4%景观下层12961.9290092790269638000下调23.7%U形外环区8901.6376033390255828000上调34.3%一期一拖二912042955035568744未销售——苏宁地下区5430561500045833869未销售——合计966784——165814027————和信地产“MOMA二期”项目销售分析3月18日3月28日10天阶段销售分析总结第一阶段货包销售情况物业类型套数面积产值成交情况U形外环区商铺8套997.85平米30148373元0套一期一拖二商铺9套1203.68平米37676670元0套23层以下住宅8套593.95平米4920956元7套合计------72745999元---第一阶段试水区，推出货包主要为住宅和商业两个部分，从销售情况来看，住宅热销，商业滞销；目前市场对于moma项目的住宅产品比较看好，住宅呈现，投资升值潜力高，面积小，总价低，首付低，成为住宅热销的最主要原因。商业情况——从客户反馈的情况来看，商业“面积大、单价高、总价高、首付高、无人气、缺乏想象空间”，是整个项目商业滞销的最大原因。和信地产“MOMA二期”项目铺号面积（㎡）格局租金元/㎡月付租期限租期年免租期商家备注中-18-B24.05单层230年付3由开发商处租赁景观3360.59单层170年付5景观3260.59单层180半年付4南-999.76一拖二160半年付1罗伽水岸售楼部南18-188.71一拖二112.73透明度美发沙龙南18-218.71单层23834个月新港湾假日酒店前台南18-310.67单层橄榄油南1919.31单层10263个月品牌服饰Doublefai业主租给朋友南2021.78单层北2222.17单层200-23015天笠围时尚业主租给朋友北2351.13单层230-2503个月与众不同美发店北2433.39单层2006年亚太会计用品北2530.67单层柯达数码业主自营北2016.02单层17517天古灵精钻招商分析分析：1、以目前项目160-230元的租金水平进行招商，项目较好区位的商铺可以缓慢完成招商。2、目前项目商业以基本属于呈现经营阶段，商业想象空间缺乏，商业氛围冷淡，对项目剩余铺面销售产生不良影响。3、现房阶段商业售卖，招商将成为商业售卖成功与否的关键因素，因此必须加快项目商业的招商速度，需要在保证招商速度的前提下对项目商业招商的其他条件进行调整。和信地产“MOMA二期”项目桃园片区商铺租金调查表铺名经营类别面积/m2租金（元）/月/m2格调发屋发廊75-80150v1v1饰品化妆饰品15120柏琳坊袜业10200憨大妈小吃15100桃园牛菜馆饭馆120-150200高上高食品店70-75150格调书屋书店35250潜水艇酒吧80-90150娇丽丝服饰45-50260小结本地区商铺租赁凡涉及对公家租赁的价格多大比较低，涉及二次以上转让的相对较高，就形成具有桃园片区的租赁特色整体市调租金在100-260/每月每平米之间，加之转让费和其他因素实际在120-300元/每月每平米之间周边商业调研充分利用项目周边商业的高租金现状，合理调整项目的商业招商租金价格，利用价差，让经营者看到租金利润，实现快速招商，缩短项目商业养商阶段。和信地产“MOMA二期”项目目前只针对U形外环区商铺及一期一拖二商铺进行第一波推广和销售，从销售现场反馈的情况主要有以下几点：目前来电来访商铺的客户以投资意向为主；客户普遍反映我们的商铺面积大，总价过高；形象陈旧，无法吸引客户关注目光，在保证项目原有推广的重要亮点（MOMA红）的同时修改推广概念，及颜色基调（底色），从而重新引起市场的关注度。【推广小结】推广分析和信地产“MOMA二期”项目销售分析销售试水阶段分析总结结论：项目商业销售将成为项目难点，为完成项目尾盘阶段商业的成功销售必须做到以下几点准备：1、进行产品修改，制定合理的尾盘商业销售价格。2、街区进行适当改造，增加项目商业氛围。3、牺牲部分利益，招商具有带动性的核心商业经营业态。5、制定符合项目的尾盘商业核心销售策略。6、重新定位项目商业形象，赋予项目新的炒作热点。4、重新调整招商策略，尽快完成项目招商，以促动销售。和信地产“MOMA二期”项目货包统计和信地产“MOMA二期”项目景观商业区一期商铺北外环区南外环区苏宁区内环区商铺平面图和信地产“MOMA二期”项目景观商业区和信地产“MOMA二期”项目区域总套数总面积总产值已售总套数已售总面积已售总金额未售总套数未售总面积未售总金额景观上层25955.083561175312293.321300559313661.7622606160景观下层191149.6279028387142.473861737121007.127902696合计442104.76351459119435.7916867330251668.865050885657%43%21%79%货包统计分析景观区商铺和信地产“MOMA二期”项目货包统计分析区位序号铺号面积销售总额区位序号铺号面积销售总额(㎡)首付(㎡)首付景观上层12-景-(-1)36.51614468630036景观下层12-景-15145.88————22-景-(-2)36.5161092862865522-景-4712.4354076121102932-景-(-3)36.5160738762727332-景-5512.1752238020385642-景-136.5160738762727342-景-6012.4353200620761252-景-836.5165345064524952-景-6310.949050019141562-景-936.5165345064524962-景-14524.3388804534655472-景-1512.4354132221124872-景-14624.33888045346554