080822远洋公馆营销推广执行方案by思源

营销推广执行方案在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………Contents在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………进场工作总结在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………思源自7月21日正式接管远洋公馆项目营销工作以来，通过与开发商的配合主要完成了以下一系列工作：进场工作总结——已完成工作营销团队组建工作营销文件准备工作营销团队组建工作针对销售团队的培训工作：包括销售礼仪、销售技巧、销售流程、工程培训等远洋品牌和思源文化的培训工作高端项目销售技巧的培训工作住宅答客问、沙盘销讲、样板间销讲及商业答客问准备工作（之前不齐全）住宅及商业的销售价格、折扣体系确认工作远洋公馆销控表确认工作、老带新客户奖励政策的制定远洋系统报表及销售流程整合培训工作在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………推广策划准备工作广告公司策略探讨和设计初步调整（目前调整尚未完成）8月份网络推广工作、9月份网络资源预订工作与伊力诺依合作，免费为售楼处进行饰品装饰利用公司资源，免费进行燕莎商场的项目巡展客户资源挖掘工作思源高端项目成交客户短信发送和追访工作（正在进行中）其他渠道取得的高端项目资源利用追访工作（正在进行中）远洋公馆原CRM系统客户追访工作（已完成）思源公司全员营销政策推广工作（已完成）在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………进场工作总结——下一步重点工作目前远洋公馆的销售工作已正式由思源接管，但依然有一部分工作需要开发商协助完成，以尽快促进项目销售。老带新政策的执行——需要开发商尽快实施对于远洋会老客户的老带新客户奖励政策的短信发送工作，以真正执行这一比较有效的措施；尽快确定广告公司的推广调性——目前广告公司的平面设计体系不能体现项目的特性高端品质，团队对于项目理解不够深刻，思源需要尽快渗透和调整其设计思路；完善销售道具——目前项目的主要销售道具——DM折页内容和重点需要调整，整体需要更新；样板间调整问题——目前项目样板间不能带来促进销售的作用，主要表现在光线暗淡（多点光源应用不够）、家具尺寸过大（导致项目户内空间显小）、设计风格陈旧等，思源已经联系相关公司，在不改变硬装的交房标准的前提下，先行调整三居的软装，争取现场打动客户。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………市场环境及客户情况分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………市场情况分析—区域市场分析阳光上东泛海国际NAGA上院当代MOMA裘马都SOHO北京公馆远洋公馆（本案）公园1872置地公馆圣世一品星河湾在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………区域市场分析│竞争项目基本情况表项目名称项目位置开盘日期入住时间住宅建筑规模物业类型建筑形式容积率绿化率在售总套数物业费(元/平米·月）裘马都朝阳区三元桥东京顺路旁2006-11-52008-7-31120945.5公寓板楼、塔楼2.530%6425.46Naga上院东直门东内大街9号2005年11月30日A\B座开盘2007年7月C座开盘2006-5-30A|B座入住2007年8月C座入住42377.8精装公寓塔楼3.1534%10412阳光上东朝阳区东四环北路6号(东四东侧宵云桥东南角)一期2003年10月10日开盘/二期2005年11月开盘/三期2008年5月28日开盘一期2004年7月入住/二期2007年7月入住/三期2009年入住700000精装公寓公寓\别墅\花园洋房2.4837%15253.97SOHO北京公馆朝阳区新源南路与新源街路口西北角2007-12-192008-11-3044602.7精装公寓板塔结合630%8913圣世一品朝阳区白家庄西里5号2008-2-12008-11-3031982普通住宅板楼、塔楼3.930%4783.9泛海国际朝阳区朝阳公园东侧2006-4-12009-3-11000000公寓板楼2.330%17475.5公园1872（住宅）朝阳区东四环红领巾公园湖畔2008-1-262009-4-1290000公寓板楼、塔楼、板塔结合2.4533.70%4155.48当代MOMA东城区东直门香河园路1号2007年6月2008年6月135000公寓板楼333%5167星河湾朝阳区朝阳北路四季星河路二期2006年11月三期2007年8月二期2007年10月三期2008年底288351.79(在售)公寓板楼360%5146置地公馆朝阳区曙光西里甲5号（曙光大厦对面）2007年9月2007年9月22000公寓多层板楼现房2.740%504.8在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………区域市场分析│区域销售价格及销售速度变化趋势从整体市场来看，在奥运会前月和当月的时间内，区域市场成交情况呈逐渐下降趋势，奥运会比赛第一周尤为明显。裘马都、泛海国际、公元1872在低迷的市场环境下仍然持续着成交，而SOHO北京公馆、NAGA上院、当代MOMA在此期间都没有实现成交。现有成交产品基本以自住产品为主，而投资型产品受市场观望情绪影响以及整体经济形势的不容乐观等情况的影响较大。项目名称7.14-7.207.21-7.277.28-8.38.4-8.108.11-8.18裘马都成交价格2194724957258702275023841销售套数84431Naga上院成交价格3776537765377653776537765销售套数00000阳光上东成交价格2911038975389753897521467销售套数01003SOHO北京公馆成交价格4230642306423064230642306销售套数00000圣世一品成交价格2736130692306922903230584销售套数11022泛海国际成交价格2997829978.71644314083208332083销售套数20510公园1872（住宅）成交价格2428023186250442598721842销售套数121311当代MOMA成交价格4101741017410172897328973销售套数00010星河湾成交价格35138306113513830792销售套数1606-2置地公馆成交价格5850958509585095850958509销售套数10000合计成交价格2892430022279913060324424销售套数151312147在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………7月份区域整体的成交价格和成交量都是处于下降趋势，在第2周有个别项目的少量成交暂时的拉高了整体的加权均价，但大体趋势仍在走低，在上周达到了最低点。单双号实行后，市场低迷的状态更加明显，销售量和成交价都大幅下降，随着奥运会的举行，下降趋势将会延续。区域市场分析│区域销售价格及销售速度变化趋势28924300222799130603244241513121470246810121416050001000015000200002500030000350007.14-7.207.21-7.277.28-8.38.4-8.108.11-8.18区域加权价销售套数在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………裘马都是区域内销售情况较好的项目，近期的成交量与销售价格存在反比关系，由于所剩南北通透大户型产品，销售价格与区域内其他项目相比较低，因此在低迷的市场环境中仍保持相对稳定的销售速度。但在奥运会当周也受到明显的影响。区域市场分析│裘马都销售情况说明21947249572587022750238418443101234567891900020000210002200023000240002500026000270007.14-7.207.21-7.277.28-8.38.4-8.108.11-8.18成交套数成交价格在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目销售情况说明自然楼层销售楼层两居室四居室四居室两居室三居室三居室GEE1G1F1F东东南西南西西北东北房号2322A22A0122A0222A0322A0422A0522A062222220222032205220621212102210321052106202020022003200520061919190219031905190618181801180218031804180518061717170217031705170616161602160316051606151515021503150515061412B12B0212B0312B0512B061312A12A0212A0312A0512A0612121201120212031204120512061111110211031105110610101002100310051006999029039059068880280380580677702703705706666016026036046056065550250350550643A3A023A033A053A063330230330530622202203205206图例：已签约已认购甲方预留未售房源在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………套数面积总价（万元）均价（元/㎡）备注签约225375.1616550.1230790两居室3套、四居室19套认购2517.81625.8731399四居室2套甲方预留61349.944376.3732419三居室3套、四居室3套未售6613960.9245866.2732853两居室5套、三居室41套、四居室20套总计9621203.8268418.6332267项目销售情况说明截至2008年8月18日，项目销售情况为：签约22套（其中四居室19套，两居室3套）认购2套（均为四居室）成交均价为30790元/平米另外开发商预留6套房源（包括3套三居室及3套四居室）从销售的户型情况看：签约及认购户型以四居室为主，占已售产品的88%两居室目前已销售3套，剩余5套三居室产品因朝向及面积问题，至目前为止仍无认购及签约记录在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………剩余产品情况简述居室两居三居四居未售套数54120朝向东3东北20东南19西2西北21西南11面积区间（㎡）169.58192--202252--264均价（元/㎡）323212797239425总价区间（万元/套）469--657474--677898--1213优势格局方正，总量少，稀缺性高，利于投资动静分区，格局方正，中西厨区分，具备私家电梯厅，客厅餐厅明显区隔南向采光，格局方正，中西厨区分，功能齐全，具备私家电梯厅劣势面积略大，总价较高，单一朝向北向户型不符合北方客户生活习惯，面积较大总价较高剩余产品总套数66剩余产品面积（㎡）13960.92剩余产品均价（元/㎡）32452在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………来电来访客户简述截止8月17日，远洋公馆一共来电84组，平均每天来电3组；一共来访60组，平均每天来访2.14组。12344028573150274312271103330246810来电数据统计42222122145322133310244322300246来访数据统计在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………目前客户意向情况简述客户意向等级意向等级项目累计（7.21-8.17）分级标准说明A0A类：具有强烈的购买意向B1B类：表示愿意购买，但依然有所顾虑C60C类：未明确表明购买意向D63D类：来电后留下联系方式的客户在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………远洋系统追访客户简述截止8月17日，思源共追访远洋系统客户1162组。其中28组客户表示可以来现场看房，占总数的2.41%。其中75组客户表示观望本项目，可以保持联系，占总数的6.45%剩余1059组为无效联系方式或明确表示不要再联系，占总数的91.11%在房地产领域我们一直在帮助客