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瑞泽诚·幸福里—铂郡4---7月营销活动方案简述：衡量一个成功的销售楼盘，不仅是前期的销售速度，更重要的尾房的去化量比例。一期销售至今，剩余房源的去化成为重点。（一）、目标：A、4-7月销售量：100套，实现均价：3300元/平B、8-10月销售量70套，实现均价：3500元/平C、11月-12月销售量70套，实现均价3600元/平（二）、价格体系思路：本次价格调整是在原价格基础之上调110元/平米（见详表）1、调价原因：a、3月和4月初销售量有显著提升；b、借涨价之势刺激还在犹豫客户尽快下决定成交；c、涨价对老客户而言是房子增值的体现，为老客户介绍新客户以及处理交房延迟有利；d、销售中在保证销量的同时，完成质（均价）的提升；e、为后期展会活动，团购组织活动打好价格基础，争取利润空间。2、价格优惠说明截止到2011年4月12日，1期剩余房源120套，可销售面积：16177.11㎡，剩余房源明细如下表：1号楼剩余套数剩余明细37135.89102.75142.3962292号楼一单元24205.45二单元14146.8398.34148.0631014号楼28132.17103.178205号楼17146.57142.2199.51103.875633按照此次价格调整后剩余房源表价均价为：3741.02元/㎡,可销售面积16177.11可销售面积16177.11表均价3741.02成交均价3300销售金额60518892.05成交金额53384463总优惠金额7134429.052优惠比例0.117887635除去205.45㎡房源，可销售面积：11246.31㎡，表均价：3633.65元/㎡,可销售面积11246.31可销售面积11246.31表均价3633.65成交均价3300销售金额40865154.33成交金额37112823总优惠金额3752331.33优惠比例0.0918剩余房源（不含205.45㎡）成交金额在37112823元以上才能保证剩余房源实现成交均价：3300元/㎡，所以表价最高不能大于9.18个点优惠（约300元/㎡），否则3300元/㎡的成交均价将无法实现。4月1日——12日销售25套房源，销售面积2925.19㎡，总销售额：9671667元，成交均价：3306.34元/㎡(不含特价房)，含特价房成交均价：3273.59，如要补足4月1日至,12日销售均价达到3300元/㎡，剩余房源优惠金额要减少77255元，故总优惠金额应为：3675076.33元，最终优惠比例为：8.99%（约280元整）。预估楼盘价格走势：4-7月去化100套按3300元/平均价，总均价拉升到2604元/平8-12月去化140套按3550元/平均价，总均价能拉升到2764.95元/平3、优惠体系：a、销售部优惠权限：销售经理根据客户付款方式：一次性、分期2%优惠（约70元）按揭1%优惠b、张经理优惠权限一次性、分期4%优惠（约140元）按揭3%优惠c、王总优惠权限一次性、分期8%优惠（约280元）一次性优惠到底8%按揭7%优惠说明：1、这种优惠措施也是逐层递增，但如果客户直接找到王总，王总放出优惠后直接就是执行价格，优惠是在表单基础上优惠，而不是逐层累加，之前销售经理优惠和张经理优惠作废；2、考虑到运城市场实际情况，可能用点位不能直接刺激到客户，可用每平米优惠多钱或一套房子优惠多钱刺激客户；3、预留0.99%优惠空间作为老带新、置业顾问奖励机制等费用优惠总额6%价格详表：瑞泽诚·幸福里·铂郡1号楼价格表单元二单元一单元面积142.39102.75135.89135.89102.75142.39一层商铺商铺商铺商铺商铺商铺二层361835183628362835183618三层354834483558355834483548三A层357834783588358834783578五层360835083618361835083608六层363835383648364835383638七层366835683678367835683668八层369835983708370835983698九层372836283738373836283728十层375836583768376836583758十一层378836883798379836883788十二层381837183828382837183818十三层378836883798379836883788十三A层375836583768376836583758十五层372836283738373836283728十六层369835983708370835983698十七层366835683678367835683668十七A层363835383648364835383638十九层360835083618361835083608二十层357834783588358834783578二十一层354834483558355834483548二十二层351834183528352834183518二十三层348833883498349833883488二十三A层345833583468346833583458二十五层342833283438343833283428面积83.12102.7577.3477.34102.7583.12阁楼170015001700170015001700瑞泽诚·幸福里·铂郡2号楼价格表单元二单元一单元面积146.8398.34148.06205.45205.45一层37183518372840884078二层35483348355839183908三层35783378358839483938三A层36083408361839783968五层36383438364840083998六层36683468367840384028七层36983498370840684058八层37283528373840984088九层37583558376841284118十层37883588379841584148十一层38183618382841884178十二层37883588379841584148十三层37583558376841284118十三A层37283528373840984088十五层36983498370840684058十六层36683468367840384028十七层36383438364840083998十七A层36083408361839783968十九层35783378358839483938二十层35483348355839183908二十一层35183318352838883878二十二层34883288349838583848二十三层34583258346838283818二十三A层34283228343837983788面积89.0298.3490.61141.21141.21阁楼17001500170017001700瑞泽诚·幸福里·铂郡4号楼价格表单元二单元一单元面积132.17103.17132.17132.17103.17132.17一层商铺商铺商铺商铺商铺商铺二层372836283738373836283728三层362835283638363835283628三A层365835583668366835583658五层368835883698369835883688六层371836183728372836183718七层374836483758375836483748八层377836783788378836783778九层380837083818381837083808十层383837383848384837383838十一层386837683878387837683868十二层383837383848384837383838十三层380837083818381837083808十三A层377836783788378836783778十五层374836483758375836483748十六层371836183728372836183718十七层368835883698369835883688十七A层365835583668366835583658十九层362835283638363835283628二十层359834983608360834983598二十一层356834683578357834683568二十二层353834383548354834383538二十三层350834083518351834083508面积73.99103.1773.9973.99103.1773.99阁楼170015001700170015001700瑞泽诚·幸福里·铂郡5号楼价格表单元五单元四单元三单元二单元一单元面积146.57142.21146.57142.21142.21146.57146.57142.2199.51103.87一层商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺二层3808381838183818381838183808381838183808三层3708371837183718371837183708371837183708三A层3738374837483748374837483738374837483738五层3768377837783778377837783768377837783768六层3798380838083808380838083798380838083798七层3828383838383838383838383828383838383828八层3858386838683868386838683858386838683858九层3888389838983898389838983888389838983888十层3858386838683868386838683858386838683858十一层3828383838383838383838383828383838383828十二层3798380838083808380838083798380838083798十三层3768377837783778377837783768377837783768十三A层3738374837483748374837483738374837483738十五层3708371837183718371837183708371837183708十六层3678368836883688368836883678368836883678十七层3648365836583658365836583648365836583648十七A层3618362836283628362836283618362836283618面积91.4488.0191.4488.0188.0191.4491.4488.0172.6670.28阁楼1700170017001700170017001700170017001700（三）、营销方案费用预计：销售额：46784490元*1.2%=561413.88总额4—7月份营销费用表格A、活动方案一：老带新活动具体内容如下：1、活动定位：答谢新老客户对幸福里的支持，加强与客户之间、客户与客户之间的沟通,树立的真情文化，打造人脉传奇，开拓更大的客源市场，提高公司在行业内的知名度，同时传承以往的优秀做法。2、活动主题：“在幸福里感恩”3、活动目的：a、维系客户关系，培养忠诚客户。b、向客户介绍公司未来的发展趋向和经营理念。c、拓展老客户社会资源，短期内促进销售。4、活动对象：已经成交的老客户营销项目大致时间费用说明圈层营销一年1100004S店房展会3天72472河东广场老带新4-7月6000030%左右房源网络弹窗广告4-7月30000短信4-7月19200区县推广5-7月16000030%左右房源DM纸媒5-7月56000灵通资讯通版8期合计4-7月507672以最多费用计算5、老客户回馈：老带新（1）、成交老客户带新客户成交给老客户赠送