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123北京高盛房地产开发有限公司沿海·赛洛城商业销售计划汇报“我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利…”大陆会议(一七七六年七月四日)美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言白天的CBD夜晚的赛洛城白天的CBD夜晚的赛洛城“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠生辉，恰似一座城市”第一部分商业概念篇第二部分营销计划篇第三部分商业市场推广篇第四部分海外营销篇第一部分、商业概念篇concept第一部分商业概念篇对于本项目的商业推广，我们在此的思路就是，通过优势深挖，提炼卖点，找出适合本项目的概念诉求，进行概念营造，达到整体效益提升的目的。希望能够通过此种思路，不仅为沿海集团提升整体经济效益，还能够达到打造沿海集团地产强势品牌的效果，品牌的打造也将为中后期物业的售价提升提供支持。优势深挖售价提升租金提升品牌打造经济效益效益提升概念营造概念诉求卖点提炼价值最大化品牌提升后期售价提升四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇项目整体是按照城市街区尺度来进行规划设计的，营造的是美式的街区生活感觉，并切实地落实到每一个细节上去。达到真正意义上的“时尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演义”其中，贯穿前后的核心主张为：开放的街区，自由的活着（block创意格局私密性的空间开放性的交往空间）赛洛城——年轻一族在东部地区高品质的生活聚集区绿色、环保、健康的生活品质四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇优势深挖各优势点请参见报告文本四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇概念诉求概念诉求延续前期所提出的美式街区“开放的街区，自由的活着”。将后期商业诉求点进行升华，提出“社交式消费”，都市“新锐”休闲区的概念四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇概念诉求都市“新锐”一族是国内正在发展中的一类精英人群。他们整天拎着大号公文包，脚步匆匆地出入于酒店、写字楼、会议室、候机楼、商务会所；他们总是公式化地和客户优雅地握手、微笑、交换名片、签署合作意向；他们闪过你面前时，对你的视觉冲击是端庄的高级灰西装；他们在你脑中的生活就该是吃西餐、喝红酒、看《ELLE》杂志，读MBA………我们褒义戏称为“白”“骨”“精”他们酷爱优雅的品位，追求优质的生活。他们会毫不吝惜地把大笔财富投资在他们认为是需求的资产上，但如果只是把钱用在满足欲求上，于他们看来那是俗气的爆发户或爱炫耀的无知者的做法，有教养的人只会把钱用在必需品上。四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇客户群——总体四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系文化层次高中低高中低投资客源主力客源暴发户阶层高收入低文化社会精英阶层高收入中文化新锐阶层中收入中文化金领贵族阶层高收入高文化知识英才阶层中收入高文化初级白领阶层低收入高文化潜在客源客群分析收入水平第一部分商业概念篇客户群——前期调研结果分析CBD区域“新锐”一族所占比例分析：利用代理行客户资源，我们迅速组织了一次CBD区域人群的消费习惯和生活习惯调查，在对其进行分析后，我们发现在对“新锐”进行解释前，大部分人都不认为自己属于此类人群，但在我们进行解释后，有29%的被访者认为自己绝对是“新锐”一族，有32%的被访者认为自己应该是，22%的被访者感觉不确定，只有17%的被访者坚定的认为自己绝对不属于“新锐”一族。这说明CBD区域的很大一部分消费者其实已经在逐步地进入这一群体，但他们很多人都不知道，现在只需要我们在推广上加以引导，就会非常容易引发认同感及归属感，促成他们加入“自己的社区”。四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇客户群——前期调研结果分析从这项调查中我们可以看出，CBD区域被访者的主要工作性质为沟通、联络、咨询、协调、接待、推广等，其中营销人员所占比重较大，占到26%，策划人和项目管理者各占到24%和19%，行政管理人员占到17%，可见我们的未来消费者大部分为从事办公室工作的白领，思维比较活跃，生活富于激情，具有美国文化情结，对国际都市生活认同。四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇客户群——前期调研结果分析在对本社区的认知度方面，最吸引他们的依次是紧凑型户型19%，健康型住宅18%，开放自由的价值观17%，美式街区生活15%，休闲娱乐一体的商业配套10%，可见此部分被访者对于本区域具备较强的认知度，除了对住宅本身的认知外，他们还对本社区所宣传的开放自由的美式街区生活具备较强的认知，向往此种国际生活方式。四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系购房中最有吸引力的因素15%17%7%19%18%3%10%2%7%2%123456789101、美式街区生活占15%2、开放自由的价值观占17%3、丰富多样的外立面占7%4、紧凑型户型占19%5、健康型住宅占18%6、运动型会所占3%7、休闲娱乐一体的商业配套占10%8、四季景观占2%9、开发商的实力占7%10、拥有自己的幼儿园占2%本项目购房者所认为的项目吸引点根据上表可以看出，（1）此区域消费者对美式街区的概念比较认可（2）对开放自由的价值观比较认可（3）对休闲娱乐一体的商业配套比较认可第一部分商业概念篇概念诉求根据调研分析，我们对本区域未来消费者有了更新的认识，在每天忙碌的工作后，他们最需要的就是休闲放松和交流。根据他们的需求以及本社区的实际情况，我们提出“白天属于CBD，夜晚属于赛洛城”的全新观点，正如美国Paramus购物中心被人评价为“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠生辉，恰似一座城市”（引自美国《纽约时报》），我们就是要把沿海赛洛城打造成为中国的Paramus。这里是他们的地盘，他们的私人社交场所，是他们可以完全放松的私人休闲消费地，白天他们属于别人，可当夜幕降临，赛洛城属于他们。四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇概念诉求这就是我们要打造的美式精品商街，这是他们的生活方式……四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇商业分区域概念定位——功能定位中心商业区主题诉求：ENERGY—ZONE（活力地带）主题特色：休闲、特色、浪漫特色休闲区主题诉求：（下沉斜轴景观商业街）主题特色：青春、活力、动感、时尚社区配套主题诉求：sociality&consumption（社交式消费，提倡软性生活）定位特色：全面性，便利性四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇商业分区域概念定位——业态组合区域级中心商业区：行业业态为项目的一级主力业态，如家世界等，并配以次级主力业态，以娱乐（KTV、电玩、儿童乐园等）、影院、精品街、酒吧等几大主力业态共同支撑中心商业的发展；特色休闲区：业态主要以西餐厅、咖啡厅、西点屋、瑜伽养生室、SPA、培训机构、影院、婚纱店、花房、书吧等轻型业态，另外还可以增加青春时尚型的休闲娱乐业态，比如类似于嘉年华的青年乐园；社区配套商业（商业类配套、生活类配套）：此区域的业态相对来说比较多，基本上涵盖了所有能进社区的各行业，如中式餐饮、美容美发、药店、诊所、便利店、银行、音像店、足疗、服装饰品等多种业态，我们将针对上述业态并结合各分区功能，划分成商业类与生活类的配套业态；四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇商业分区域概念定位——消费群体四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系第一部分商业概念篇商业分区域概念定位——各区域商户支持类别业态类型概念支持商户名称需求面积备注ENERGY—ZONE健身浩沙健身、奇迹健身、中体倍力3000以上婚纱影楼薇薇新娘、米兰春天婚纱、仙杜丽娜婚纱800平米左右影院好利友、新影联、星美院线4000平米只谈合作运动休闲胜利之星2000只谈合作酒店瑞尔威连锁酒店、莫泰酒店10000超市家世界、物美、麦德龙15000下沉斜轴景观商业街餐饮有知有味、德川家日本料理、东北饺子王、天外天、大成永和、吉野家、RITA意餐、味百咖喱、半亩园、渝信、金百万、口齿留香、肯德基、麦当劳、宏状元300-500、渝信2000平米茶艺、茶庄五福茶艺、吴裕泰、张一元、天福茗茶、中茶集团、露雨轩茶庄100平米左右、茶艺500-1000平米左右休闲咖啡耶士德、上岛、百怡、外滩风尚主题超市、便利店屈臣氏、7-11、快客、联华300美容美发依贝佳、新仙娜美容美发、雪丹、圣心、马华纤体300-400宠物店酷迪宠物100-150服装、服饰阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、罗宾汉、真维斯等、李宁、安踏、80-150sociality&consumption琴行梅斯琴行300以上眼镜店雪亮眼镜、明朗眼睛、光明岛80-150药店同仁堂、天天好100、天天好为1000平米以上第一部分商业概念篇四、商业部分主题概念一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系通过本章节对项目概念的深入研究，为项目后期整体推广策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指导性，在后续报告中将围绕整体诉求点进行销售、招商策略的制定。从而为项目品牌价值及经济价值的实现奠定坚实的基础。第二部分、营销计划篇projet第二部分营销计划篇一、招商运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划1、近期销售计划2、总体销售计划招商方案及目标对本项目的招商主要目标体现在以下3个方面为整体的概念诉求提供商户的支持及招商；为总体品牌形象的打造提供品牌化的支持；为项目的整体销售，达到商业价值最大化提供招商的支持；从本项目开发周期较长，商业体量较大的特点考虑，对本项目的目标及策略分成以下三个部分，既近期、中期、远期。第二部分营销计划篇一、招商运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划1、近期销售计划2、总体销售计划近期中期远期周期2005年11月-2006年2月2006年2月-2006年12月2006年后主力商户招商目标招商成功2-3家对面积在2000平米以上的商铺进行重点招商，达到80%招商完毕对酒店、医院、幼儿园等业态的招商，达到100%招商成功品牌商户招商目标对一期示范区进行品牌商户的招商，达到30%以上的签约意向对一期示范区进行品牌商户招商，达到100%的招商率，并使商户顺利入伙，达到正常经营。对3期和5期进行招商方案制定，推介大量商户制定3-7期的详细招商方案，达到整体项目招商成功，达到正常开业效果流动商户招商目标推荐大量商户从3月起进行重点招商，达到100%的招商率，达到正常经营。对3期和5期进行招商方案制定，根据情况大量推介商户制定3-7期的详细招商方案，达到整体项目招商成功，达到正常开业效果招商方案及目标项目一、二期商铺租金均价为3.91元/天/平米第二部分