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万科2049项目组2012.1万科2049创意汇2013年营销计划报告架构报告架构Part1市场情况分析Part22012年工作总结Part32013年工作计划1.整体市场2.竞争分析1.销售总结2.产品总结1.目标分析2.推售思考3.营销策略4.推广策略3.客户总结4.推广总结市场情况分析1.整体市场2.竞争分析Part1关键字：供求、价格、竞争11-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供应8.042.714.410.217.610.016.99.422.131.622.228.85.712.116.011.512.210.410.510.024.613.925.711.7成交15.26.717.913.827.214.115.422.717.18.09.715.36.45.517.66.913.013.212.210.718.413.620.717.8均价2.392.312.952.452.652.362.153.353.422.142.452.622.252.413.372.321.631.962.002.152.891.902.632.360.000.501.001.502.002.503.003.504.000.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0成交面积（万㎡）2011-2012年全市办公市场供求走势2012年全市办公市场供求走势截止12月28日，2012年上海办公市场总供应量164.2万㎡，同比下跌29.8%；全市范围成交总量155.9万㎡，同比下跌14.8%；2012年至今办公市场成交均价19839元/㎡，同比下跌30.8%。11年月均成交15.2万㎡12年月均成交13万㎡数据截止日期：12.282012年上海办公市场不温不火，随着下半年在经济大势企稳的大环境下，四季度受大供应刺激，成交快速上扬，年底达到去年平均水平。排名项目区域板块物业属性成交面积（㎡）成交套数总金额（亿元）成交均价（万元/㎡）套均面积（㎡）物业费（元/㎡·月）层高（米）1华敏帝豪大厦静安（南京西路）办公949825038.54.119003132卓越商务中心奉贤（南桥）类住宅878831610121.4552.74.53张江创新园浦东（张江）办公56840229.51.7258419.734隆宇国际商务广场闸北（不夜城）办公5419718719.43.6290282.75上海松江万达广场松江（新城）办公/类住宅5356810688.61.65033.16悦合国际广场嘉定（真新）办公/类住宅4079935912.63.111454.57上海国际航运服务中心（西块）项目虹口（北外滩）办公351541823.26.61953——8沪东财富国际广场杨浦（五角场）办公3433511210.83.2307193.39中铁中环时代广场闸北（彭浦）办公/类住宅336821527.12.122213.54.210中海万锦城闸北（不夜城）类住宅316554408.82.8725.85.511绿地领海宝山（大场）办公/类住宅303874752.916445.4/4.512翡冷翠园闵行（浦江）办公/类住宅298023154.81.6955.68独栋4.2；类住宅3.4，顶楼6.613上海国际研发总部基地宝山（大场）办公2768253.11.15536—1014合景峰汇嘉定（主城）类住宅242454482.71.1543.54.515上海宝山万达广场宝山（张庙）办公/类住宅216772524.72.1863.34.52012年全市办公面积排名整购和小面积办公成为市场成交主力，整购项目主要分布于次核心区域，小面积办公主要为外围低总价高性价比项目数据截止日期：12.28类住宅项目办公整购项目成交日期：2012.1-122012年全市商业市场供求走势2012年上海商业市场整体平淡，下半年受经济利好影响，四季度在大幅供应刺激下，量价齐升。2012年上海商业市场总供应量171万㎡，同比下跌21%；全市范围成交总量145万㎡，同比下跌22%；2012年至今商业市场成交均价18719元/㎡，同比上涨12%。2012年全市商业供销比1.18，同比上涨1.6%。绿地汇中心金谊广场松江万达绿地东海岸商业广场【选取原则】：2012年浦东区域办公属性楼盘下半年浦东办公市场整体成交一般，成交多为整购项目。本案位列下半年浦东办公散售市场成交前三名东庭悦江苑张江创新园张江集电港东方金融广场岚桥国际大厦锦绣申江二十一世纪中心大厦高宝金融大厦中邦MOHO2012年下半年浦东办公市场格局本案2.87万/㎡下半年7-12月浦东办公成交情况排名名称物业类型成交类型区域成交面积（㎡）成交套数（套）成交金额（亿）成交均价（万/㎡）套均总价（万）1张江集电港产业办公整购张江21795123.261.527152张江创新园产业办公整购张江15640112.531.622963东方金融广场办公整购陆家嘴11883206.795.733974东庭悦江苑办公整层唐镇10063391.371.43515岚桥国际大厦办公整购陆家嘴6632162.714.116976锦绣申江产业办公整购金桥607721.161.957887金桥智富大厦类住宅散售金桥4800900.91.999821世纪中心大厦办公整购陆家嘴3554132.978.422869新紫茂大厦类住宅散售金桥3330590.772.313010高宝金融大厦办公整购陆家嘴327522.457.51226911万科2049办公散售三林2832190.792.841512乐非大厦类住宅散售外高桥1672330.362.210913中邦MOHO办公散售唐镇69320.07136114银桥大厦办公散售金桥60970.06131115龙居苑类住宅散售金桥34130.051.423516海上国际花园类住宅散售北蔡28320.051.72422012年下半年浦东区域成交纯办公项目分布图浦东办公市场价格呈现以陆家嘴为标杆、产业园区为延伸的格局，依次从4.1万/㎡（内环）至2.0万/㎡（中外环）2012年浦东办公市场价格分布格局下半年7-12月浦东办公成交情况金桥板块：均价15000-23000元/㎡陆家嘴板块：均价41000-84000元/㎡唐镇板块：均价10000-14000元/㎡张江板块：均价14000-26000元/㎡东庭悦江苑1.4万/㎡张江创新园张江集电港东方金融广场岚桥国际大厦4.1万/㎡锦绣申江1.9万/㎡科技领袖之都2.2万/㎡中邦MOHO创想北园本案2.87万/㎡二十一世纪中心大厦高宝金融大厦中环华银大厦中融碧玉蓝天大厦名称区域体量(万㎡)规划套数成交套数成交面积（㎡）均价(万/㎡)套均面积套均总价楼层销售方式楼层均价(万/㎡)月去化速度中房金谊广场（购物中心）三林823062116443.321889052-4F分开//开盘30-56续销2-3北蔡休闲广场（5成回报）北蔡1.65866566102.981013031-3F分开3F1.46开盘9套2F2.1开盘26套1F3.50开盘10套金地未来域三林1.69942723461.68871461-2F或1、2F分开2F1.76开盘11套续销5套1F1.84开盘4套续销6套万科2049三林0.75441928322.78149415分开销售2-4F2.87开盘15套续销1-2套尚东国际名园三林1.67841792.61792061F1F2.84续销1-2海上国际花园北蔡2.38211251.71252071-2F或1F1F1.702套1-2F2.44续销1套•商业氛围浓厚，带回报率商铺价格在2.84-3.5万/㎡•受供应影响首开当月能达到30-56套/月，其他首开10套左右。大多数项目续销都在2-3套/月2012.7-2012.12本案下半年成绩斐然，在无投资回报率的情况下成交面积依然名列区域前3周边商业格局I.2012年整体办公市场供求热度低于往年，在下半年投资客积极入市的背景下，成交量达到2011年平均水平II.成交结构来看，大宗整购型写字楼及类住宅这2种成为成交主力产品III.浦东办公市场：陆家嘴为标杆（4.1万/㎡），产业办公为延伸（2.0万/㎡）的价格格局IV.浦东商业市场：氛围浓厚，带回报率商铺价格在2.84-3.5万/㎡，大多数项目续销速度2-3套/月本案商铺以办公用途销售，整体单价达到2.78万/㎡，月均去化在2套左右，利润保证的同时实现主流去化速度市场本案市场分析总结2012年工作总结Part21.销售情况2.产品复盘3.客户分析4.推广分析关键字：产品、客户、推广成交套数成交面积成交均价总销金额北区-2F4套（已售未签4套）700.9329143.0520427241北区-3F11套1742.8726449.5546098131北区-5F3套529.5328627.3415159036南区-2F1套（已售未签1套）95.6135996.623441637南区-3F4套（已售未签3套）445.5232189.6714341142南区-5F4套445.5233265.3814820392总计27套（签约19套，已售未签8套）3959.9828860.651142875791.销售情况分析—2012已售货量盘点2012年万科2049共签约19套，总面积2831.53平方，总签约金额0.8亿。截止至目前，万科2049年度销售完成率为114%，年度签约完成率为80%。2012年9月底首次开盘较为成功，10月为浦东办公楼市场售签排名第一。（备注：此数据截止至12月底）1.销售情况分析—2012剩余货量盘点南区北区区位楼层剩余套数面积（㎡）可售总销均价北区2F1014790.54亿362133F34370.13亿309105F1116540.55亿33466小计2435711.22亿34291南区2F33500.14亿40257合计2739201.36亿34823截止到目前，北区剩余24套，3570.77㎡，122446864元；南区剩余3套，349.91㎡，14086648元。合计剩余27套，3920.68㎡，136533512元。2.对产品认识—2012产品复盘面积段总套数已售套数已售套数比例已售面积签约金额100m²以下6583%4470.06亿100m²-150m²331339%17500.43亿170m²-200m²15960%17630.31亿总计542750%39600.8亿本案主力面积100-150㎡，略高于市场走量产品100㎡以下这一面积段价格对比，本案价格仅次于陆家嘴办公，高于浦东其它产业园区办公价格南区产品共计12套，占2012年推案量的22%特点：得房率超高（91%）、小面积、房型方正、采光好，成为客户较为热捧的产品北区产品共计42套，占2012年推案量的78%特点：位置落点均匀，面积段范围大：108-233，能随意合并与分隔，满足不同办公需求的客户但部分房源采光不足，客户抗性明显南区北区2.对产品认识—2012产品复盘面积段：80平米-156平米总价段：320万-600万面积段：108平米-233平米总价段：350万-800万来访客户共473组，居住区域分析如下：客户主力区域为浦东三林，累计来访158组，占33%，浦东联洋、花木、陆家嘴占32%。本案以本区域客为主，浦东三林、联洋、花木、陆家嘴客户量较多，认可本区域地段，认可万科品牌。3.客户情况分析—来访客户居住区域分析居住区域客户数量浦东三林158联洋67花木48陆家嘴39康桥11北蔡15高桥7周浦6浦西黄浦13闸北9闵行37徐汇44卢湾19合计473卢湾19黄浦13闸北9闵行37徐汇44三林158联洋67花木48陆家嘴39康桥11北蔡15周浦6高桥7万科2049成交客户共2