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上海珠江7-10月份推广计划1、市场环境分析2、江湾项目7-10月推广计划3、昆山项目7-10月推广计划报告目录市场环境分析12003200420052006200720082009二手房交易营业税，抑制过度投资打压主要为执行05年政策，不再加强趋于温和下半年通过房贷新政，提高投资门槛打压政策从紧转松，减免商品房交易税扶持持续放松信贷条件，降低利率年末开始收紧，打击屯地及投机扶持打压提高个人住房贷款门槛继续尝试限制，但收效微弱下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策开始限制2920331017561680208789326432003-2009上海商品住宅成交量走势（单位:万平方米）1.中国楼市一贯是“政策楼市”2.“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显;3.但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。政策调控过往特征时间政策或行动内容1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4月15日国务院会议对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新“国十条”）商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。4月21日证监会新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化待定住房保有税？物业税？5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就”。2010年调控政策本轮调控内容——针对购房者主要针对多套房的首付比例及贷款进行限制,从年初至今不断加强时间政策或行动内容12月17日5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。3月10日国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。4月13日住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。4月19日住建部发出通知住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。5月2日央行5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010年调控政策本轮调控内容——土地及其他方面大幅提高土地供应,重点支持保障性住房.加强监管土地出让流程,并打击屯地、捂盘等现象.城市时间内容天津4月16日“津六条”。规范商品房销售管理，要求房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源网上一次性全部公开。严禁以房屋预定为由变相捂盘惜售，严禁在商品房项目取得销售许可证之前，以各种形式变相收取房价款或预定金。无证售房行为一经发现，将进行处罚，并记入信用档案青岛4月23日青岛“十四条”。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。海南4月26日“海南十一条”将确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天后内办理备案手续和预告登记北京4月30日同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。西安5月5日普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，经济适用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚户区改造项目中廉租住房配建比例不低于30%。2010年及“十二五”期间，每年新增建设用地120亩，新增廉租住房25万平方米、5000套，合计新增廉租住房150万平方米，解决30000户低收入家庭住房困难。深圳5月6日严格执行国务院对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行北京5月20日由酒店、商业立项改成小户型“公寓”出售的项目今后将被禁售。北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门联合发文，明确下月起，酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。今后要是违规买了，不能办房产证。而据了解，“商改住”等禁售文件也将在近期出台。广州5月21日24条楼市调控细则强调供应，可概括为执行中央政策、加大供地规模、加大保障性住房建设、加大市场监管。贯彻意见规定了要全面清查出让合同，督促开发建设，要继续加大闲置土地的清查和惩治，打击囤地行为，重点打击囤房、哄抬房价等违法违规行为，同时政府不会干预三套房贷，“穗24条”同样暂未规定限购等临时性调控措施,。2010年调控政策本轮调控内容——地方细则贯彻中央精神,打击炒房,改良土地供应结构但由于调控会显著影响到地方财政收入及GDP，因此依然存在着暗中的搏奕从政策本身来看，新政空前的严厉程度也使房价的调整不可避免。“新国四条”和“新国十条”的特点是精准打击各种名目的炒房和投机等不合理住房的需求，其严厉程度甚至超过了经济势头非常良好的2007年。对购房首付和利率进行调高，大大提升了购房成本从而降低购房需求。“第三套以上住房将可能停止贷款”，杜绝了依靠贷款购房的投资客获得大量的资金。“对不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”则规避了以温州投资客为代表的游资购房者继续炒房的可能。与此前各种调控不同，对投机性需求的强制性叫停不存在滞后性。此番价格的回调，首先将挤出前期上涨过快、炒作迹象明显的区域的泡沫，特别是北京、上海、深圳等一线城市。政策调控内容结论•5月30日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见的通知》，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。•自2009年12月起，本轮政策调控已经持续7个月，调控进入关键阶段。•虽然打击的覆盖面与过往调控类似，但中央的力度和坚决度明显强于以前；•调控保护及鼓励自住需求，但力求使投资客淡出；•几乎全国的楼市都陷入了低迷，“北上广”受到冲击最大，所有人都在等待各地细则出台、以及进一步的调控动向。•地方政府与中央存在着暗中博弈，上海依然未出台细则，加剧观望气氛。房产税“箭在弦上”，何时出台，何地出台？宏观政策日趋严厉，市场盘整观望进一步加剧？2010年中国经济呈现快速增长，并有过热风险。一季度GDP增速达11.9%，已经达到危机前的水平。但由于2009年一季度数据处于低点，2010年一季度GDP增速有可能是全年的高点，预计二季度GDP的增长将适度回落至11%。今年国内市场销售表现平稳；固定资产投资增长放缓，但仍处于高位；出口一改2009年低迷的情况，一季度平均增速高达44%。通胀已现苗头，预期不断强化。由于前期货币发行过多，流动性过剩风险加剧，通胀预期不断强化。CPI自2009年11月以来，连续攀升，一季度平均CPI涨幅达2.2%，4月CPI同比增长2.8%，创18个月以来的新高。由于政策打压，大量聚集在楼市、股市中的流动性资金将有望得到充分释放，为年内中国形成明显通胀造成压力。投资方面，以刺激投资为主的宏观政策加剧了经济结构的失衡。目前中国经济复苏态势已经确立，国内最终需求特别是投资需求替代了疲弱的外需成为拉动经济复苏的引擎。“4万亿”外溢效应已逐步显现。2010下半年中国经济增速依然维持在相对高位。国内经济刺激计划的影响依然存在，各项投资仍在进行中，有助于维持GDP的高位增长，中国出口有望出现恢复性增长。2010年一二季度将达到本轮反弹的高点，三四季度增速略有放缓，但仍将维持在较高水平。货币政策将持续收紧，央行将会严控商业银行信贷增速。2008年底到2009年底，央行实施极度宽松的货币政策，信贷急速扩张，信贷急速扩张有力刺激了经济反弹，但也产生了一系列负面后果，以房地产为代表的资产泡沫急速积累，并逐步形成通胀压力。为抑制资产泡沫和缓解通胀压力，央行已经开始收紧货币政策抑制信贷过快增长。1-5月，央行已经三次上调存款准备金率，并通过窗口指导要求商业银行控制信贷增速，预计下半年央行将加息1-2次，控制全年新增信贷规模在7万亿元左右。宏观经济分析5月土地市场渐趋平稳，特点是流标率较低（流标率约13%，环比回升2成），拿地溢价率继续回落，表明国家对土地开发的调控监政策已显成效，各地土地市场拿地逐步趋于理性。在各地土地市场逐步平稳以及后续土地供应有望增加的形势下，实力房企开始“逢低吸纳”优质地块。５月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷，环比增长18%。其中，居住用地成交面积672公顷，环比增长22%，较前12个月均值仅低12%。上海、北京、成都等地均有大型开发商及企业联合体出击，趁淡市低价吸纳优质地块。由于优质地块仍受青睐，5月份各地土地市场流标率维持低位。中原监测的12城市累计与上月基本持平。本月84幅宅地中仅8幅流标，其中上海、广州、重庆、南京、杭州全部成交，无地块流标。5月份居住用地的溢价率继续明显下滑。除上海多幅热点地块成交，溢价率高达123%，其余城市均未超过40%。全国土地市场趋于理性成交大幅萎缩：5月上海市场明显降温，供应面积203.11万平米，环比缩量17.81%；商品房成交面积113.91万平米，环比下降44.87%;成交均价12489元/平米，跌26.9。住宅市场低靡：5月，供求双降，而由于供应减幅小于成交减幅，致使供求比下降，商品住宅供求比从上月的1：0.82下降到了本月的1：0.32。细则尚未出台：新政以来，关于上海细则的猜想众多，房产税等杀手锏猜想预示上海新政细则有趋紧的可能，市场观望气氛非常浓郁。品牌企业打折：近期绿地、万科部分项目大幅降价；绿地蔷薇九里公寓（绿地松江名邸）8.2折促销，6月共计签约160套；万科第五