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高速营销下的商业物业规划建议本次报告的逻辑结构项目地块解析目标与愿景原设计方案点评核心问题提出解决方案实现原则及思路地块位置►地块东端：贯穿县城南北的交通主干道——郯东路G205；►地块西端：县区核心商业路段——郯中路；►地块南端：居民棚户区；►地块北段：核心商业路段——团结路；N开发条件：项目规划总用地85亩，地块基本呈长方形，东西长约390米，南北长约140米。地块内部较为平整，便于开发；项目位于县城中心区域，三面临街，交通便利，且内部地块平整，先天条件优越，便于开发；地块四至及开发条件地块周边及区域环境项目位于县城中央核心区，该区域是县城的政务、商贸、文化的集中地。项目周边商业氛围浓厚，大卖场、零售百货及品牌服饰专卖云集，且银都、福隆以及御道桥环绕周边，呈购物广场三足鼎立之势；项目周边机关事业单位较多，县区内的高收入人群较为集中，为本项目提供了充足的中高端客户资源；项目地处中央核心商圈，周边商业氛围浓厚，高收入人群较为集中，地块升值潜力巨大；►项目周边商业、教育、医疗以及政务中心等配套设施齐全；且地块三面临街，交通便利，经商氛围成熟，生活气息浓厚；►整个项目地块平整，土地状况良好，无自然条件限制，便于开发；►县区中心不可再生绝版旺段，升值潜力巨大，商铺及住宅开发的经济价值高，投资以及自住需求旺盛；开发价值评估机会价值评估延伸价值评估►地块开发符合区域发展的总体思路，且区域发展的趋势也为商圈升级提供了有利支持，同时商圈升级的绝佳机会也为本项目的成功运营提供了保障；►该地块属于商圈升级改造项目，具有重要的社会意义。同时会提升开发商在政府部门的信誉，有利于其以后在临沂地产界的发展；►本项目的成功运营必然为会开发商在后期项目的开发运作中提供有利的资金支持；城市发展趋势商圈改造升级地块开发机会符合保障推进迎合支持环境资源为本项目提供了良好开发价值，区域发展更新提供了绝佳的机会条件，地块属性决定了积极的延伸价值；地块价值总体评估本次报告的逻辑结构项目地块解析目标与愿景原设计方案点评核心问题提出解决方案实现原则及思路目标与愿景核心目标：保障项目安全、持续、成功开发运营基础上，实现利润最大化；缩短项目的运营周期，实现快速销售，保障资金快速回笼；优化产品设计，提升产品价值，降低项目的投资风险率；优化产品设计，打造项目竞争优势是降低风险，实现终极目标的基础，因此本次报告我们将针对原规划方案进行点评，并提出我们对该地块的规划设计思路。本次报告的逻辑结构项目地块解析目标与愿景原设计方案点评核心问题提出解决方案实现原则及思路►商业a，如图示蓝色部分商业为北临郯城商业主干道团结路，且紧邻项目北向主入口，商业价值最大；►商业b，如图绿色色部分，紧邻上也干道郯中路，商业氛围较好，商业价值次之；►商业c，红色部分，紧邻国道郯东路，商业价值第三；►商业d，粉色部分，靠近北入口、东入口，商业价值为第四；►商业e,橙色部分，道路流线相对较差，商业价值第五；►商业f，黄色部分南边为小巷，无人流量，商业价值最低，是销售难点；原规划方案点评：地块商业价值评判商业人流动线分析如图所示，按原规划方案，主要人流线为红色虚线部分而如何保障蓝色虚线部分的人流量实现商业利益的最大化，是必须考虑的主要问题；社区内部缺乏明晰的人流线，商铺的临街面太少；总体评价：规划总体缺乏均好性，地块西南角和东南角商业及内部商业缺乏明显的人流动线，销售难度相对较大；►如图所示，紧邻团结路段的商铺是本项目地块价值最大的区域，目前因其规划为住宅底商，所以造成商铺内柱较多，实用性不足，商铺价值无法得到凸显；►单铺面积相对较大,如图所示，最小面积商铺单层面积约98.4㎡，上下两层面积约近200㎡，预估总价在200万以上，销售难度相对较大；►地块西南端目前规划为三层内街商业，商铺单层面积近94㎡，合计三层面积近300㎡，预估总价较高，销售难度较大；产品分析原设计方案点评小结1、原设计方案，商业内街交通动线不畅通，人流便利性不足；2、地块内部价值没有得到充分挖掘，商业价值点没有凸显；3、住宅底部商业内柱较多，商铺实用性不足；4、部分商铺面积较大，总价较高，未来销售难度较大；本次报告的逻辑结构项目地块解析目标与愿景原设计方案点评核心问题提出解决方案实现原则及思路如何优化商业物业规划设计，最大限度的提升产品价值，并通过产品创新，打造项目的核心竞争优势？如何提升地块南端的整体价值，使其地块整体达到均好统一，以此保证难点商铺快速销售？如何部署开发战略，有效的控制开发及营销节奏，使项目能持续、稳健的运营？项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益？构建核心问题1234如何降低面积相对较大、总价较高的商铺比例，降低操作风险？本次报告的逻辑结构项目地块解析目标与愿景原设计方案点评核心问题提出解决方案实现原则及思路本项目规划目的人流车流同业竞争力消费环境车辆停靠便利车行进入项目的便利性车流的顺畅人行便利性人流疲劳度的缓解最大化缩短人流引入距离地铁人流的引入商业物业的同质化对商家的吸引力舒适消费环境繁华的消费环境消费环境的认同感商业规划原则规划调整思路►一道两街、内铺变街铺、铺铺临街；►退路造街、通畅商业人流、减少商业死角；►大铺变小铺，控制总价在100万左右，零剪力墙，零柱子，提高商铺的实用性；►分期开发、控制单期开发体量，确保开发一期，成功销售一期、火爆运营一期；针对问题一、问题二的解决思路针对问题三的解决思路针对问题三的解决思路项目地块解析目标与愿景原设计方案点评核心问题提出解决方案实现原则及思路本次报告的逻辑结构针对问题一、二的解决方案布局设计原则：围绕地块资源，商业与住宅区协调，达到商业和住宅规划的均好性；住宅布局设计原则独立性：尽量保持住宅的独立性，使住宅从商业群体中相对独立出来，保持其居住的静谧性；组团分明：使住宅的布局尽量呈现出一定的组团；商业布局设计原则增加商铺的临街面：让尽可能多的商铺临街或者临路，使商铺的人流量有明显的提升；增加商业步行街：以商业步行街的方式提高消费者在购物中的休闲性和品位性；整体布局设计原则利用现有地块，商业和住宅形成组团，增加东西、南北商业人流通畅度、增加商业的临街面，使西南面商业难点形成步行商业街；新布局建议商业规划建议规划建议——将原地块划分成四块地块思路：通过东西、南北两条路将原地块进行分割；►商业布局在住宅四周，商业沿道路单面布置；►商业和住宅之间的空地采取绿化的方式，提升住宅的景观；►南向原商业部分北退，形成商业步行街，沿步行街两侧布置商业；►地块东面布置四层商业，引进商业主力店；原方案调整后方案项目规划调整思路详解住宅和商业间的绿地，可以增加休闲、景观类资源，提高住宅品位住宅和商业相互独立，住宅的围合入口部分独立的步行商业街，两侧为进深6-10m的商业步行商业街和新增商业街自西向东的视线效果图住宅周边围合的2层商业酒店（四层），可以提升西南向商业价值定向开发的四层商业调整后的经济指标：商业面积：约61000平米；住宅面积：约28033平米；沿郯东路部分可规划成4层商业引进主力店考虑到住宅的实用价值建议将住宅1-2层架空，架空层与周变的绿地融为一体，最大限度的提升住宅的景观价值空间绿地部分可以适当增加一些休闲小品或景观椅，提升周围住宅和商业的价值规划调整建议项目规划调整后的商业人流动线分析►调整后方案组团更加清晰；►东西向、南北向增加了人流和车流量；►南向增加了步行商业街，提高了原来的商业价值；►每个组团的商业都形成了临街面，人流量明显增加，提高了商业的价值；►每个组团住宅与商业基本保持独立，住宅有独立的入口；原方案A、B两层商业为内街商业，临街面较少，人流量较低，商业价值不高；调整后，商铺铺铺临街，商业价值明显提升；调整前整体的人流动线比较曲折，人流通畅性较差；调整后，增加了南北、东西横穿项目的商业大道，人流通畅性较好；AB项目规划调整后的临街商铺明显增多针对问题三的解决方案针对问题四的解决方案项目的开发周期划分►考虑到商业项目的风险性，建议将项目分四期开发，一方面可以有效的降低风险，同时一期的成功开发也会为二期、三期项目的成功奠定基础；►项目分期开发的顺序如右图所示：►一期住宅面积约7425平米；商业约12000平米，总面积约19425平米；►二期住宅面积约7497平米，商业面积约21000平米，总建筑面积约28000平米；►三期住宅面积约9821平米，商业面积约18000平米，总建筑面积约27821平米；►四期住宅面积约3304平米，商业面积约10000平米，总建筑面积约13304平米►2007年郯城商业年消化量约在5万平米左右，郯城目前有中央城、站前广场等商业项目正在发售或者即将面市，竞争也比较激烈；►本项目商业总体量在6万平米左右，加上住宅总体量约在10万平米左右，如果同步开发无疑会加大项目的风险，因此我司建议项目分四期开发，每期的开发量约在2-3万平米左右（含住宅），这样可以实现项目当期快速销售、成功招商、成功运营；最后，我司真诚期待与贵司共同将项目打造为“郯城商业第一品牌”