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八桂凤凰城6月前营销工作方案————目录1、项目概述2、项目定位3、近期客户分析4、推广营销策略5、阶段工作计划6、费用预算1.1项目概述八桂凤凰城居住区项目位于南宁市吴圩国际机场东北部，处于南宁市城市规划的“吴圩组团”的核心位置。东面与七坡林场相邻，距大王滩水库风景区20公里；南邻吴圩老镇区、距明阳工业园约6公里；东北面为开阔的田野，西南面距南宁吴圩国际机场约5公里，机场高速至明阳工业园一级公路和南友高速公路从地块的西面经过，距良凤江森林公园仅10分钟车程。1.2项目优势①南宁航空港经济新区的中心位置；②区域内交通十分便利；③区域内已形成规模产业园区；④空港经济区是一处价值被严重低估的区域，升值潜力大。2、项目招商定位⑴航空港经济新区商业中心；⑵南宁吴圩国际机场商业配套中心；⑶南宁市短途旅游配套商业中心。2.1航空港经济新区商业中心南宁空港经济新区，吴圩镇的商业经营网点是比较混乱的，经营业态不统一，没有形成成行成市的商业中心氛围，而八桂·凤凰城特色商业步行街的出现弥补了这一市场空白。2.2机场商业配套中心南宁吴圩机场第二航站楼将在今年9月份投入使用，到时候，吴圩机场的吞吐量将达到年2000万人次，但是机场周边缺乏相关的商业休闲配套设施，导致无法满足上下机乘客在机场周边消费、休闲需求。2.3市区短途旅游商业配套中心2.4短途旅游商业配套中心南宁市城区日益扩大，人口不断增加，加上私家车的大量购买，使得市区人民周末大量去往周边景点进行短途旅游。八桂·凤凰城位于良凤江森林及大王滩湿地公园周围，正好提供给市区游客一个餐饮、休闲、逛街的场所，弥补两地缺乏商业配套的缺陷，三地旅游城相互促进状态，共同构筑南宁市区南方最佳短途旅游目的地。第三章近期客户分析过年后，八桂凤凰城项目现场来访21组，其中南宁市区14组，吴圩本地7组。现场来电方面，2-3月份来电17个，南宁市区14个，吴圩7个。此数据表明：项目客户群体以南宁市区为主。3.1现场来访来电区域总数南宁吴圩现场来访21147现场来电171433.2来访客户经营业态据数据统计得出：来访者主要以餐饮经营者为主，便利店、特产店次之，还有少量的休闲娱乐老板进场。这与项目定位经营业态相符。3.3客户来访途径来访途径（21组）路过（8)单张(9)朋友介绍(4)3.4客户关注问题据右图可知：商家第一关注的是商铺的租金价格；其次关注商铺面积；接下来就是商铺位置、工程进度、地段人气。00.511.522.533.544.55价格面积位置工程人气4、推广营销策略根据我们公司给予的八桂凤凰城项目招商定位，结合近期进场客户情况，我制定以下招商营销策略：①推售顺序为：先临街，逐次向后推；②招商业态：以餐饮为突破口；③目标客户以南宁市区为主；④主要推广手段：行销——移动售楼部；⑤说辞：以新信息不断刺激市场。4.1招商顺序：先推临街①先易后难：先推临街容易推售的商铺，利于项目招商工作；②当第一排临街商铺招商完成后，人气旺；③当项目人气旺后，能极大地推动后两排商铺的招商工作。4.2以餐饮行业为突破口首先，餐饮业符合项目第一排商铺定位:特色餐饮饮食街。其次，据近期客户统计分析，餐饮业态是主要的打算进场的商家业态。最后，餐饮业的进驻对项目人气有非常明显的促进作用。4.3以南宁市区商家未目标客户群体第一，南宁市区较大，商家比较多，竞争压力大，对于新的市场机会比较敏感，热衷于扩大市场，增加新盈利点。第二，据现场统计分析，进场客户中，南宁市区商家数量也是超过吴圩本地商家的。02468101214南宁吴圩4.4以行销为主要推广手段由于公司接手八桂·凤凰城项目招商工作的特殊性，自负成本，导致打广告的投入产出比过高。因此，以行销作为主要推广手段。行销——通过“一对一”直接沟通方式，是非常有效的推广手段，招商人员可以直接解决客户相关困惑、易感受商家客户的意向程度，打造成为移动式的售楼部。4.5不断用新信息刺激市场吴圩作为南宁郊区的一个镇，区位是肯定比不上南宁市区的，但是其升值潜力是非常大的。通过把空港经济新区的新信息-如绿地集团进驻、交通即将完工等信息传达给客户，使客户更加认可区域，勾起客户的投资欲望，促进成交。5、阶段工作计划5.1.1清明节前•目标分解：5套•近期意向客户跟进：6组成交2组；•把之前所有来访来电客户重新梳理，灌输区域最新信息，挖出2组客户成交；•即日起，开展全面行销工作，找出意向客户，及时有效跟进客户，成交1组。5.1.2清明节推广方法•及时跟进近期意向客户，传递最新项目、区域价值信息，加强客户紧迫感，促进成交；•全面回访所以来电来访客户，把区域信息传递，对还有意向的客户重点跟进；•行销工作全面开展，信息传递及时；•对重点客户进行专门拜访，争取进驻项目；5.1.3费用预算数量单价总价单张50000.12600行销8天20元/天160短信10000600600合计————13605.2.1四月份•目标：8套目标分解第一周2第二周2第三周2第四周25.2.2推广策略•电话回访之前所有客户•行销传播项目信息•短信宣传•专门拜访5.3五月份•目标：13套•首先，通过在五月份举行活动，吸引客户进场，集聚人气，邀约意向客户进场，通过现场氛围杀单。•新一轮行销•现场电话回访5.4六月份•目标：9套•前一月的活动举行，会对项目的人气有促进作用，本月主要通过行销、拜访、电话回访方式邀约客户进场，促进成交。6、三个月营销费用预算推广渠道数量总价单张300003600行销60天1200活动1场15000短信600003600清明节——1360合计——24760谢谢欣赏！