TOWN中堂商务别墅项目营销方案

TOWN中堂商务别墅项目项目说明项目名称：TOWN中堂商务别墅开发商：中新置地建筑形式：商务独栋销售形式：整栋出售形象定位诉求方向：城市核心，商务别墅目的：突出地区位置优势，商务特性，区域内商务别墅奇缺,树立企业形象，以及无限可能的投资潜力项目SWOT优势：地区优势：地处市中心老城厢核心位置，比邻地铁，公共交通便利，人流密集；商业优势：紧临东马路商圈，周边商业如：新世界百货、远东百货、鼓楼商业街等都以成为成熟商业街区，形成一定的辐射效应；品牌优势：我项目依托强大集团背景，在原有别墅项目的销售推广中已在业内形成良好口碑，发展优势：未来老城厢地区将形成为一片极具消费潜力的人群聚集地，从而对整体地块的升值具有一定影响。劣势：现阶段，鼓楼正处于二期建设阶段，周边居住项目大部分处于施工过程中，加之五金城还没有完全拆除以及其改造带来的交通不便，一定程度上影响了老城厢的人流量，也对我项目的自有媒体（围挡，户外楼体）宣传产生一定影响；天气转寒，各公司财务年终结算等等因素，在一定程度上影响到我项目的销售，且房地产行业在此季节渐渐转入淡季。现有售楼处正在为“天街”的商业项目进行包装，不能专门为体现商务别墅特点而进行装饰。机会：在整体规划中天津将建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，这意味着在未来城市发展中人民经济和生活水平将显著提高，同时也会带动商务办公、商业、住宅等相关地产行业的整体发展。伴随天津整体生活水平的提高，购买力大大提升的同时，各类公司、政府机关、企事业单位与成功人士对于公司品牌和个人实力的展现欲望的加强使商务办公环境的要求逐步提高，导致商务别墅成为此类高端消费群购买和关注的热点；老城厢地区房地产价格的不断上涨，加之我项目以商务别墅在此区域间所占的独有特点，增强对高端商务别墅购买的信心。威胁：短期内商务地产价格的提升没有住宅地产价格提升迅速，导致购买者对未来商务地产的升值潜力持观望的态度；高端商务别墅在天津地区还不成熟，使购买者在购买态度上犹豫不决。SWOT分析项目在推广过程中存在以下问题：项目成熟度不高，需要依托原有TOWN中堂在业内的口碑和品牌来助推销售，并根据项目的销售进度进行适当调整；资金预算有限，需要通过“小预算，大策划”的方式，实现对目标购买者有直接影响的针对性推广；因此，最适宜的项目推广方式是以定位客群，找到合理的方法和渠道直击消费人群，期间可以利用活动营销来对销售进行开展。推广方式1公关营销（建议使用此形式进行推广）推广方式2对消费群组实施整卖团购推广方式1公关营销（建议使用此形式进行推广）企业形象（体现企业实力形象）城市中心商务别墅（独栋“商务”别墅的地理位置及其稀缺性）天津地区大型企事业单位（驻津办事处，常驻天津地区各大型企业中的企业高层决策领导）外省政府驻津办事处天津五大道办公的企业项目原有的老客户（投资型）公关营销目标客户建议对外走出去，对外阜进行针对性公关及小众活动（山西等地）对内热起来，对市内公关营销活动公关营销建议对外走出去对外阜进行针对性公关及小众活动（山西等地）山西（太原、灵石等）商户利用银行等高档消费场所VIP会员资源进行DM投放时间预计3-4天费用5-6万（礼品2万左右公关2万左右差旅费1万左右）对内热起来对市内目标客户进行邀约以各类小型活动针对小众人群进行客户聚积利用数据库营销手段覆盖有效客层客户针对欧洲商会韩籍商会外阜驻津商会政府驻津办事处洽谈鼓楼知名古玩店、字画店来进驻售楼处进行形象展示配合形象展示在售楼处内做红酒，咖啡，雪茄吧等烘托整体售楼处形象以此让客户对项目品质有深刻了解售楼处现场布置配合客户天津商会驻天津外省商会天津大型企事业单位外省大型企事业单位驻天津办事处《天津市工商联第十二届领导班子名单》张元龙（会长）马文举（第一副会长）王国瑛（副会长杜克荣（副会长）李占通（副会长）王学利（副会长）闫希军（副会长）谷强（副会长）耿伟（副会长）兼（秘书长）杨蔚东（副会长）于静（副会长）王天举（副会长）付玉成（副会长）左晔（副会长）闫山林（副会长）应泽从（副会长）李响（副会长）李金元（副会长）李德福（副会长）张建浩（副会长）张彦森（副会长）张继光（副会长）[e-mail]联系电话：[phone]《天津浙江商会领导名单》1连良桂会长和泰集团（中国）投资有限公司董事长2马成喜常务副会长现代集团董事长3应泽从常务副会长天津应大投资集团董事长……《天津宁波商会领导名单》会长：戎鹏举天津甬商投资有限公司董事长副会长：赖智林天津市迪克实业有限公司总经理王启纳天津振兴家具制造有限公司总经理秘书长：周占达雅戈尔北方服饰有限公司总经理副秘书长：王泽璐天津兴瑞国际贸易有限公司董事长张伟良天津中财风险投资担保有限公司总经理《天津山西商会领导名单》名誉顾问：毛昌五周旭民顾问：王玉春乔子惠武跃贤蔡捷李树全会长：张世伦副会长：李亚平（常务）刘现云任志华赵茂华董苏敏郝照光候旭东秘书长：郝照光副秘书长：郭超英梁璇张爱梅董跃虎高琏彭飞宋光庭陈宏田荣安天津福建商会联系电话（总机）：010-64429044，64459519,64454258,64452848传真：64429044转12天津温州商会地址：天津东丽区新中工业开发区闽中路68号邮编：300240Email:[e-mail]联系人:13820945443宋甲平电话：[phone]传真：[phone]如天津企事业单位，驻津企事业单位办事处的资源可选择购买信息数据库其他客户推广渠道及方法建议对相关政府部门决策领导进行公关（用各种公共手段找到相关领导并达成公关目的）购买相应的数据库资源以锁定目标客户群对主要客群举办小型活动媒体资源整合推广（配合活动）不仅仅依靠软文，还要有针对性的进行对客户点对点的媒体渠道（如DM相关商会会刊等）媒体和活动通路媒体利用自有媒体进行推广如：项目周边围挡，户外楼体（配合各种活动在媒体上进行新闻性质的软性文章宣传）活动参与业内及高端人群聚集的论坛（主题如：高端产业投资论坛，天津地产发展与商务交流论坛）此推广方式主要以点对点的公关活动为主推广方式2对消费群组实施整卖投资价值（投资价值收益比住宅高风险比住宅低）城市中心（地理位置的稀缺性）商务别墅（办公，商铺，租住均可）群组整卖目标客户建议中小企业商户老板以投资为目的想要取得更大收益的人群其他高端人群项目原有的老客户（投资型）利用自有媒体采用其他可用媒体（如高端杂志，报纸广告软文，电台，短信，DM直投）来扩大受众面捕捉客户群利用活动或论坛（商务建筑投资价值分析论坛，未来天津城中心住宅价值投资）推广渠道及方法建议媒体投放建议投放形式：平面媒体、电台、电视台、网站、户外媒体的选择及投放形式（各大媒体配合活动对事件进行新闻性炒作）报广：《天津日报》《今晚报》《每日新报》《城市快报》DM杂志：《楼市》《主流》《津地产》电台：天津人民广播电台交通台电视台：天津电视台网站：搜狐焦点房地产搜房网户外：利用自有户外媒体如：项目周边围挡，项目户外楼体广告画面进行对商务别墅的推广由于此推广方式是以投资为主要诉求，所以媒体投放应该大范围铺面以覆盖更多客户达到“群组整卖”的目的用于推广的销售道具及包装建议销售道具（折页，礼品，名片，提袋等）售楼处装饰（建议针对商务别墅项目对售楼处进行装饰）外场活动聚集外省商会会员（如：晋商等）采用高端论坛等形式对我项目进行外阜推广（此活动需要调研，登记，制作沙盘等销售道具进行配合以投资天津地产前景展望，或者津晋商会交流论坛等作为活动主线）THANKS