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三大重点问题做什么？——项目定位建什么？——规划设计怎么卖？——营销方案常州高力汽配城初步策划方案常州高力汽配城初步策划方案昔阳县留庄住宅+商业项目规划及营销构思昔阳首席大盘，树立龙头形象高举产业大旗，实现永续经营本案目录一、留庄住宅项目定位二、留庄住宅项目规划设计建议三、留庄商业项目定位四、留庄商业项目规划设计建议五、商业项目营销方案的战略与策略六、商业项目营销方案的操作与推广一、我们在留庄项目上重点要做什么？——项目定位对商业部分先做重点阐述市场角度营销角度经营角度重点考虑昔阳县首席奢华配套齐全规模型的小区（住宅）昔阳县汽车销售/配件/装潢美容、洗车、维修的专业市场（商铺）昔阳县新城区/核心区/地标性、汽配综合市场住宅项目定位：昔阳县首大盘新城区新干道新核心简欧风格案名建议：松溪世纪城丽都美龙湾新城雅苑主推定位语：昔阳县首席大盘，丽都美龙湾、隆重开幕，尽请期待！案名建议理由：1、公园城取自项目紧邻松溪河公园，依托水景、公园从人文、宜居。2、丽都美龙湾取名因项目占地面积大、丽都代表诗情画意大气，简洁，美代表善，龙湾代表是昔阳县最大的龙头项目！3、新城雅苑因本县政府规划的南迁北移政策，新城雅苑的诞生更让人明白此处为开发区。二、住宅项目规划及推广要点1、昔阳县城目前并没有真正可以堪称景观级楼盘，名仕嘉园、晨曦顺景也只是停留在宣传阶段，留庄项目体量巨大，而且留庄回迁楼和对外销售的住宅产品都处在同一地块，这需要我们把重点放在对外销售的住宅与商业产品上，确立风格、精心打造。我们可以考虑徽派建筑和现代简欧式风格两种思路，但是一定要突出这个特色，进行包装、大力宣传。2、前期应考虑的是设计经典户型、主力户型设计、搭配比例、车位、地下室配比楼王和辅楼的确定、建筑工艺、楼体内外装及配套设施的选定、景观设计及投入都是开发公司重点考虑的部分。3、结合工程施工进度、销售部门需根据开发公司对资金用量的要求制定一部严谨的销售计划，分阶段按步骤完成销售回款任务，在此期间售楼部建设、销售队伍组建、人员专项培训、外部关系拓展、市场推广启动、客户进入积累和蓄水期、销售政策的细节敲定都是重要工作内容。项目户型设计、面积配比分析及建议县城购房客户的调查发现，购房户比较认同的户型在80--120平米，该部分的客户年龄在30-45岁之间，一般有一到两个小孩或老人，多为三至四口之家，消费能力比较充裕，购房一步到位的心理十分突出。130平米以上的户型受到小部分高收入家庭的欢迎，注重舒适型的客户购买。80平米以内的户型多为收入能力较低或年龄在30岁以下，未婚或刚结婚的两口之家购买。经济适用！从户型特征而言，三室两厅与两室两厅最受欢迎，其次为两室一厅、一室一厅，两室以下的户型销售量偏低。三、商业项目定位：主题餐厅、大型超市、生活综合、特色餐饮、汽车销售、配件修理、汽车美容装饰、银行配套于一体的专业化市场案名建议：昔阳县留庄汽配城主推定位语：昔阳县独家一站式（机动车销售/配件/维修/美容装潢专业市场）案名建议理由：1、项目的产品定位以汽配为主，从产品定位到规模来看，用汽配城来冠名都比较恰当；2、留庄汽配城则体现项目原地理位置；3、昔阳县的建材、家居、服装、电器、通讯等产业都已集中，唯独汽配产业分散。认真审视昔阳县汽配/维修/配件美容市场市场目前汽车销售/配件/维修市场现状政策利好低档、散乱、不成规模，与昔阳县其他产业集合相比明显不符207国道拓宽、整体改迁提升道路形象，政府引导，跟着政府规划走呼唤一个全新整合的汽配专业市场的出现！！从营销角度考虑铺位形态是否适合客户购买？什么铺最容易销售？大铺面销售都较困难；（200-300）㎡原因为投资太大，极少数人有投资实力小铺面销售比较快，（100-200）㎡但是对于开发商来说比较麻烦，而且设计成本方面多中小临街商铺最好销售从产品经营角度考虑什么商铺适宜汽配商家经营？？？较高的层高、框架结构、可相互打通的“百变”商铺最适宜汽车商家经营；（做展厅）应提前确定商家，做好整块玻璃的设计，四、建什么？——项目建筑规划项目定位？业态布局？经营角度？项目不仅要旺销，同时业主还要挣钱，保证市场持有永久活力！“把项目做旺才是硬道理！以人为本，方便客户，以科学的管理理念经营！”总体商铺建筑规划建议：本项目建筑规划应该着重遵循“以人为本”、“以通为本”的原则，以实现商铺经营、使用价值商业的最大化西南角是两条县城主干道的交汇口，是本项目最重要的主入口，此处是展示本项目高档专业形象的关键位置，建筑规划以小广场、大型酒楼大型超市及休闲娱乐相结合的建筑为主，餐饮、休闲娱乐类建筑应该将各类管道预留好，以适应商家的需求；留庄大道入口应设有古式牌楼，设有灯笼，以霓虹灯，两边的灯类装饰品，衬托旅游文化餐饮浓厚氛围。从商铺销售与商家经营的角度考虑，所有商铺面积不宜过大，主力户型的面积控制在90-150㎡之间，商铺最适宜为两层，预留内置楼梯；本商业项目是汽配专业市场，楼板承重方面应当充分考虑到商家货品堆放的需要，建议楼板承重在500-800KG/㎡；停车位是决定商业项目成败的重要因素，在建筑设计时充分考虑停车位的数量及布局，建议数量地上停车位为200-300个；另外，垃圾处理站等也应该布局在适当的位置，充分体现人性化的原则与商家的经营需求。商铺外墙设计和整个市场名字要有合理的显眼的存放位置。总体业态布局建议：本项目是分为3段的，A段、大型超市和生活综合，宴会主题餐厅，为主，所以停车位一定要有充足的停车位，B段为汽配专业市场，业态规划应该充分满足汽车配件、汽车美容装饰、汽车修理、摩托车配件与维修等商家的经营需求，还要布局大型餐饮、特色餐饮、休闲、娱乐、物流配送、银行等服务配套类业态；本项目还应该考虑到经营商家就近居住和办公的需要，在主入口建筑中规划一定体量的宜商宜住的单身小户型；临县城主干道、展示面好的街铺应该布局些形象较好的汽车美容装饰商家，突出留庄汽配城高档、一流、专业的整体形象；引入昔阳最大的东昌、众兴等几家汽车经销商、4S店、在与之最接近的区域布局汽配的业态；考虑到昔阳县整体产业布局，摩托车市场、摩配业态所占的比例应当偏小，且宜规划在内街；汽车修理形象稍差，这类业态布局在靠近县城主干道宜建地下广场或边缘位置较为适宜；普通餐饮、物流配送类业态不宜布局在外街，故布局在内街，适应本市场的配套服务所需即可。主入口建议设计综合性的建筑，其用途不在于汽配市场的经营，更多的功能应体现项目高端的专业形象，有很强的汽配城昭示效果，在这个综合性建筑中能布局大型餐饮、休闲、娱乐类的业态，满足不同层次的经营商家、汽配城消费者及办公人员的消费需要。项目昭示性效果广场利于车流的汇聚与分流商铺的建筑形态建议：•如图所示，这种类型的商铺一层经营，二层可以做库房堆货，又可以满足经营商家办公或住宿的用途。•铺铺临街，大小适中，易经营，同时也易投资，符合开发商回收资金和经营旺场的利益。找些形象好的店面，此类商家市场形象好，宜布局在现207国道和的街面上。五、怎么卖？——营销方案独特的项目量身打造的营销方案总体营销战略核心思想营销路线营销重点在不卖中卖提前拉开招商/经营架势建立认同度、提高价值预期稀缺品形象入市迅速销售，实现高价值总体营销战略——核心思想两条（营销）路线相互促进产业路线——直接销售目标专业市场商户投资路线——主力目标：昔阳投资客户投资者：大部分商业为自营，经营有保证产业路线促进投资路线投资路线促进产业路线经营户：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买总体营销战略——营销路线经营者有良好的预期信心建立昔阳对周边辐射的窗口意义全新经营模式——跨区采购的模式高推广力度、市场经营前景永续经营、租不如买投资者理解、信任、有能力买。须解决（描述）问题：汽配产业优势、行业前景项目的统一性、稀缺性投资高增长性、安全性单价可接受、总价吸引力。营销重点四大举措羊群效应产业路线先行“租”售并举全县招商，引入全县的品牌汽配商家，给昔阳其他经营户以带动区别对待自营客与投资客，尽可能多地吸引自营客户，有利后期经营前期：意向招商+销售后期：正式招商异地销售促进在和顺、平定等地大造声势，给昔阳潜在大量投资客以带动总体营销策略总体营销策略核心价值销售方式核心：突出/放大两种价值产品价值+投资价值产品价值要素：规模感——行业规模前景头领感——模式先进、行业领头羊实力感——与政府良好的合作关系——整合整个地区内外行业资源投资价值要素稳健——NO.1汽配连锁品牌，拥有丰富的汽车服务市场运作经验及行业资源稀缺——昔阳县唯一的、统一的汽配市场价值——产业铺，行业桥头堡总体营销策略产业服务销售优惠招商5、引入昔阳最大的几家汽车经销公司，设立各汽车展销店；6、建立市场运营中心进行统一的市场化管理。以服务切入销售直接切入销售先服务，后销售1、设立半年左右的免租期；2、免收一年的市场管理费；3、对签定长期经营协议的商户给予更多的优惠措施。给予市场充分信心；提供综合价值、综合服务NO销售方式六大销售措施保障销售和运营两旺客户类别销售方式目的自营客1、优先登记——自营客的认筹时间早于投资客；给投资客以压力和市场预期2、优惠购买——自营客购买给予3%左右的折扣点；鼓励自营客购买3、又卖又租——市场经营的前三年，如果自营客持续自营则分别给予自营客5%、6%、7%的租金返还；鼓励持续经营4、限时开业——自营客需签定协议，保证在市场开业时入场经营，否则取消租金返还。开业率保障投资客1、3年包租，分别为6%，7%，8%增加安全感2、3年后市场租金，代为管理提高赢利预期，便利其投资获利销售方式请各位领导对我的策划方案提出宝贵的意见！！！为我们留庄项目增光添彩！绚烂夺目！争做第一！