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谨呈：云锡集团都凯润空港项目2013年度营销方案汇报至祥置业（重庆）Feb，2012营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPartSeven营销难点及关键点THEPROBLEMPartSix营销战略及策略MARKETINGBREAKOUTPartFive营销环境研判外部环境研判SUMMARYPartOne目标、任务与问题THEPORBLEMPartThree项目/产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwo项目营销定位MarketingPositioningPartFourCONTENTS目录第一部分营销环境研判政策背景研判区域城市发展概要区域未来的城市角色区域房地产市场概述区域房地产项目竞品分析小结PART1’营销环境研判政策背景研判时间措施要点2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。2011.1.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.1-6月国家出台政策一览2011.3.25央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.3.22国家发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。2011.2.24央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.1《商品房屋租赁管理办法》根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。2011.1.28上海重庆开征房产税上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。时间措施要点PART1’营销环境研判政策背景研判2011.1-6月国家出台政策一览2011.5.18央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.5.12国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.1国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。2011.4.21央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.1《房地产经纪管理办法》这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。时间措施要点PART1’营销环境研判政策背景研判2011.1-6月国家出台政策一览2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.6.7住建部《国有土地上房屋征收评估办法》房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2011.6.1新《规划管理建筑面积计算办法》自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商“偷面积”行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。2011.5.26《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报《年度商品房项目预（销）售计划表》，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。时间措施要点PART1’营销环境研判政策背景研判2011.1-6月国家出台政策一览2011.9.5加大房地产信托监管升级，提前预防房企信托兑付风险银监会发布《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处理”。2011.9.52011.9.6广东韶关、辽宁丹东出台限价令广东湛江出台限价政策对于地方政府而言，限价比限购容易被接受，原因在于限购会导致楼市成交量萎缩、影响土地市场，进而影响地方财税收入；而限价令执行之后，市场成交量非但不一定会被压制，反而有可能被全面激活，因此，在当前这个时间点上，越来越多的三四线城市出台限价政策，其用意是在满足中央政府房价调控目标的大框架下规避“限购”令。至此，三四线城市限购在实际推行过程中已严重受阻。2011.9.6浙江衢州出台地方限购令规定在市区有3套或3套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买房，在市区有1套及以上住房的外地人不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买房。2011.9.28政府对保障房明确资金支持，推进小户型公租房建设国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。该文件还要求落实各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。时间措施要点PART1’营销环境研判政策背景研判2011.9月国家出台政策一览10月8日房屋市政工程生产安全重大隐患排查治理挂牌督办暂行办法按照规定，建筑施工企业是房屋市政工程生产安全重大隐患排查治理的责任主体，应当建立健全重大隐患排查治理工作制度，并落实到每一个工程项目。按照属地管理原则，房屋市政工程生产安全重大隐患治理挂牌督办由工程所在地住房城乡建设主管部门组织实施，省级住房城乡建设主管部门进行指导和监督。10月12日国务院常务会议10月12日，国务院召开国务院常务会议，研究确定了金融支持小型微型企业发展的政策措施。会议强调，要求加大对小型微型企业的信贷支持；要清理纠正金融服务不合理收费，切实降低企业融资的实际成本；要拓宽小型微型企业融资渠道；要细化对小型微型企业金融服务的差异化监管政策和促进小金融机构改革与发展。10月12日商业银行流动性风险管理办法(试行)中国银监会12日就《商业银行流动性风险管理办法(试行)》(下称“《办法》”)公开征求意见。《办法》要求商业银行建立流动性风险压力测试制度，至少每季度进行一次常规压力测试，分析银行承受压力事件的能力。出现市场剧烈波动等情况时，应当加大压力测试频度。10月20日关于印发2011年地方政府自行发债试点办法的通知通知显示，经国务院批准，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为今年地方政府自行发债的试点省市。自行发债是指试点省市在国务院批准的发债规模限额内，自行组织发行本省市政府债券的发债机制。时间措施要点PART1’营销环境研判政策背景研判2011.10月新政■宏观调控频频颁布，各地方政府纷纷响应，房地产行业进入库存期；■新一轮的调控已经逐步转向了制度变革；■试点城市廉租房大量出现，刚需被压制，购房群体观望情绪加重；■调控走向由短期向长期，由“堵”到“疏”转变。政府希望看到未来房地产行业在稳定中有序发展；■房地产市场短期看空，长期看好；PART1’营销环境研判政策背景研判观点：PART1’营销环境研判区域城市发展概要渝北区2010年城市建成区面积达到125平方公里，城镇化率达到71%；全区生产总值达到550亿元，人均生产总值达到8200美元，为全市平均水平的2倍；地方财政收入（不含北部新区）达到45.6亿元，完成规模以上工业总产值1200亿元，成为全市首个“千亿级工业大区”。多项经济指标跃居重庆第一、西部前列，已成为名副其实的重庆乃至西部“门户”。商贸大区、美食名区、会展新区建设快速推进，总部经济、文化创意及旅游、物流等现代服务业同步发展。渝北还成为了西部唯一的“全国文明城区”，荣获了全国卫生城区、全国和谐社区建设示范城区等10多项国家级荣誉。PART1’营销环境研判区域城市发展概要渝北区地处重庆北大门，交通便利四通八达。重庆国际机场坐落境内，已开通国内外航线110条，可起降大型波音747货机。重庆机场第二跑道今年内将建成，2015年吞吐量将突破3000万人次，2020年达到5000万人次；西南最大龙头寺火车站位于区内，重庆铁路“二环八射”中的“二环五射”贯穿区境，到2015年可实现周边省会城市铁路4小时通达，长三角、珠三角、东南亚8小时通达。通过兰渝铁路及欧亚大通道，重庆13天可到达荷兰鹿特丹。在两江新区1200余平方公里规划范围中，渝北占800多平方公里，10个功能区中有7个功能区在渝北，特别是中国首个内陆保税港区、西部国际会展中心布局在渝北。项目位于空港新城核心，“8小时通达全国，20分钟通达全主城区”的绝对交通优势，赋予了空港新城未来无限的想象空间。作为一座为“枢纽空港”配套的生活大城，空港新城2007年获批兴建。虽起步较晚，但起点很高，规划的洋房物业占到新城住宅的绝对数量，堪称重庆主城花园洋房第一大城。空港新城本案PART1’营销环境研判区域城市发展概要PART1’营销环境研判区域城市发展概要空港新城有重要的战略地位，无论是交通、区位还是生活配套，都拥有不可替代的优势。【空港新城的四大优势】经济增长点：到2020年，重庆空港新城将建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。百亿商圈再增200万人口：空港新城居住人口为60多万人，据测