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宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产2011.6再见，是为了全新的开始！这是一个向东的世界这是一座向东的城市这是城市重心从三江口转向东部新城的时代如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”那么，21世纪就是宁波的“东部时间”在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴大厦本次提报，解决问题是不二法则实用、实效是我们的思考源点我们的原则：让我们一一道来………市场篇市场宏观分析第一章写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛运用，随着宁波写字楼市场的快速发展，只租不售的模式将成为必然趋势：更具灵活性，节省资金流，可随时根据需要搬迁或增加减少租赁面积；三省心，三管理，更有档次（省心省力省钱，统一管理、经营、招商）受政策限制，外企不能在国内购买房产，只能选择租赁办公；宁波日益扩张和成熟的城市脚步，催生出更宽广的租赁需求。宁波写字楼只租不售将越来越成为趋势市场趋势国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上涨5.5%，涨幅环比上升0.2%；6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。存款准备金率高频率上调，银根紧缩致企业资金面巨压，租赁写字楼对企业将更有吸引力宏观政策1、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在十年以上的，从获利年度起，所得税享受“二免三减半”的优惠政策；2、产品出口企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收企业所得税；先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期；3、高新技术项目地方给予一定的财政补助；4、新创办的软件企业经认定以后，自获利年度起，企业所得税享受“二免三减半”的优惠政策，2010年前增值税，实际税负超过3%的部分即征即退；5、符合《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类项目，在投资总额内进口的自用设备、随设备进口的技术及配套件、备件免征关税和进口环节增值税，新园区的招商优惠政策扶持；区域优惠政策有利于吸引本区域及其他区域企业入驻本项目小结大势所趋，企业需求，城市成熟及扩张，区域优惠政策，为本项目奠定了良好的市场基础。宁波各板块写字楼及代表项目分析第二章高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目：丽园尚都、科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦租金：1.0—1.5元/㎡.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/㎡.天快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/㎡.天板块划分发展十分迅速，由三江口单核到多中心全面铺开江东区区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/㎡.天三江口商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡.月)物业公司租金（元/㎡.天）入住企业（性质）入住率时代广场90-7005银亿物业2—2.2培训，外贸，投资、物流90%汇金大厦150-5502.5银亿物业2.7—3外贸，房地产、培训，投资、政府95%中农信150-4503.6之信物业1.1-1.5设备安装，房产，外贸，物流等小公司95%万豪中心整层140010.8CBRE顾问2.8-3.2外资、物流、保险、律师95%环球中心整层12008.8高力国际顾问3—3.5交付中0银泰国际整层20007.5银泰物业2.8-3物流公司，投资公司，贸易公司98%都市仁和200-7503亚太酒店物业2-2.2物流、贸易、货运、服装、图文设计、管理咨询、进出口90%天一豪景150-5503.9亚太酒店物业2-2.5物流，投资，外贸95%恒隆中心100-11008亚太酒店物业1.8—2.2世界五百强企业有五家，中国五百强企业有7家，银行、证券等95%小结：三江口是宁波的门面，外来企业入驻的第一站，地段商务环境最成熟,入驻率基本都在90%以上。租金集中在2-3元/㎡.天之间，物业费集中在2.5-8元/㎡.月，其中万豪中心物业费达到了10.8元/㎡.月，入驻率依然达到95%，可见只要品质高，市场仍追捧。以中农信为代表的低端写字楼由于出售导致管理混乱，小企业众多，租金和售价始终低价徘徊。入驻企业以百强企业、物流、贸易、咨询和金融类企业为主；大部分写字楼已过时，软硬件配套落后，从整体来看，停车难是该区域目前面临最大的问题。江东商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率恒富大厦100-1005.5天宁物业2物流、货代、贸易90%泰富广场500-190010.8永成物业3-3.5全球500强企业，国内知名企业80%华宏第五大道80-14005.5华宏物业1.8-2金融、物流、外贸50%滨江国际广场200-10005.0永成物业1.9网络、外贸25%嘉汇国贸135-4504永成物业1.4-2证券、投资、外贸、物流、期货90%利时商务大厦600-12003.5新上海1.5-2.5证券、投资、外贸、物流、期货90%东航大厦100-2856银亿物业2金融，装修公司，物流85%上东国际120-9305银亿物业1.5房产、投资、贸易90%波特曼大厦91-2908.8波特曼物业3贸易、投资、船务、物流、外资95%泰富广场占地面积:39500平方米总建筑面积:138600平方米容积率:0.98绿化率:25%开发商：宁波信富置业有限公司开盘时间：2009年11月5日交付时间：2009年12月31日物业管理:永成物业物业费：8.80元/平方米·月A座写字楼已入驻企业介绍汇聚最强商务力量，对接全球500强&国内大型企业中央直属机关：宁波保监局（16—17层）世界500强企业：中石化（9层）世界500强企业：敦豪全球货运（DHL）（7层）世界500强企业：韩进海运宁波分公司（5层）世界500强企业：美国强生西安杨森宁波公司（6层）全球百年知名企业：汉宏物流宁波有限公司（6层）地产500强企业：宁波嘉里置业有限公司（6层）中国500强企业：远大物产集团（12—15层）法国最大进出口公司：法国JJA中国代表处（8层）中国进出口银行宁波分行（18层）中国500强企业：中海油宁波分公司（11层）电器行业500强企业：美的制冷销售有限公司（10层）泰富广场A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯；大型中央空调系统；A座4楼设置二个多媒体会议室，节省入驻企业使用面积，提升企业形象；A座4楼设有1000平方的员工配套餐厅，并且聘请上海锦江集团全面管理，全面提升入驻企业员工用餐环境；充裕的停车位，地上104个、地下785个，为商务出行提供最大的便捷；4000平方米市民广场；综合性商业广场集高端写字楼、特色精品商场以及大型购物中心于一体，为客户提供各种商业服务。政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。泰富广场项目配套A座大堂及电梯•电梯厅：配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯•A座大堂：挑高10米,建筑面积约1200平方米并配备大堂咖啡吧泰富广场大型会议室及员工餐厅•四层独立为企业配套大型会议室及大型员工餐厅，并由锦江集团全权经营管理，提供简餐及高档自助餐服务。泰富广场配套车位•地下室将近800个停车位以包月租赁的形式提供。•地面将近100个停车位泰富广场小结：江东区是连接东部新城和三江商务区圈的枢纽，潜力巨大。江东区写字楼租金集中在2-3.5元/㎡.天；物业管理费集中在3-8元/㎡.月，其中泰富广场物业费达到了10.8元/㎡.月，品牌和品质、成功的招商是其成功的主要因素；入驻企业以物流、外贸和金融类企业为主；新一代商务区，软硬件配套设施与国际接轨，仍有较大的价值提升空间东部新城代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入驻率会展中心大厦270-3504.6新上海1.2外贸、物流、货代、培训学校95%国际金融中心200-19009.2仲量行联行2.5金融企业，如银行、会计事务所、投资、律师楼15%城投大厦200-15006.0银亿物业未定未交付未交付八骏湾整层10002.4安甬物业1.8外贸，咨询，投资，物流10%小结：东部新城是政府重点打造的行政商务区，优惠政策力度大，未来发展潜力巨大。租金在1.2-2.5元/㎡.天之间；物业管理费集中在2.4-9.2元/㎡.月，其中国际金融中心物业费最高为9.2元/㎡.月；入驻企业以物流、投资和金融相关企业为主；高新区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金元/㎡/天入住企业（性质）入驻率九五国际商务大厦120-4003.5东方米罗1.1物流，快递，小型外贸公司90%宁波研发园1000-18003绿城物业1.0现已引入5大院士工作室、10大政府公共科技平台、15家大院大所科研中心，1期已有海天、方太、天安等80余家龙头企业入驻50%科贸中心110-24004.5宁波市城市广场物业管理有限公司1.0设计，创意，物流70%绿城绿园大厦200-6703绿城物业1.5外贸，物流，咨询90%小结：租金在1-1.5元/㎡.天之间，物业管理费集中在3-4.5元/㎡.月物业管理费较低；是租金的价格洼地，未来升值空间大；入驻企业以物流、创意和科研相关企业为主；依托高新产业基础政策优惠，写字楼发展迅速，未来具备较大的发展前景研发园，科贸中心会分流本案部分客群。可通过价格杠杆截留较优质的客群。海曙西代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入驻率金都国际60-7503.5金都物业1.5保险、进出口、咨询、办事处90%丽园尚都100-29004联合物业1.8大型外贸公司、货代公司，快递95%科创大厦150-6508.8亚太物业1.7-2金融保险、现代物流、中介咨询85%BOBO国际160-14005常青藤物业1.5大中型宁波本地企业75%柳汀星座150-7503广厦物业1.5旅游，快递，物流80%香溢泛亚国际150-20003亚太物业1.2外贸，物流，设备安装85%小结：写字楼租金在1.2-2元/㎡.天之间，租金价格相对较低；物业管理费集中在3-5元/㎡.月；科创大厦达到8.8元，属于政府招商项目，有进入门槛。入驻企业以物流、外贸和金融保险相关企业为主；海曙西商务环境较成熟，但写字楼分布不集中，与本项目竞争较少。南部商务区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率红巨大厦200-18006世邦魏理仕1.7-2银行、证卷35%博纳国际200-14004亚太酒店物业1.5-1.8机电，设备安装30%中基第一国际200-4005中基物业1.4-1.6外贸、律师事务所25%总部1号230-4604.5中奥物业1.4-1.7外贸、进出口公司30%商会大厦200-18005银亿物业1.4-1.8外贸、会计及律师事务所25%小结：写字楼租金集中在1.4-1.8元/㎡.天之间，物业管理费集中在4-6元/㎡.月；随着商务氛围的快速成熟，租金价格有较大的提升空间；入驻企业以外贸、会计及律师事务所和原在鄞州办公的企业，为了提升企业形象搬至南部商务区；南部商务区一期写字楼面积体量中的50%为发展商持有，持有面积约45万方，持有中预计约有30%（13.5万方）将投放租赁市场，区域集群化效应优于本案，且与本案基本在同一时段面市，是本案的主要竞争对手。鄞州中心区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率麒麟大厦整层12003.5中建物业2银行，保险，期货，证券95%和邦大