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滨河家园下半年营销推广活动计划下行的市场·上行的思想下行的市场也终会被上行的思想改变，在对2011年上半年得回顾中，被人提及最多的莫过于“市场”“信心”二词，对于下半年的销售期望我们更不在于怎么说，而是怎么去做。俗话说的好“坚冰总会遇到夏日的骄阳”，我们愿与华新.滨河家园项目全体同仁并肩携手，共同努力，创造2011年度最佳效益。透视2011年上半年，寻找2011年下半年推广方向观往知来认真研究过去，方能判断未来，满怀理性而积极的态度，方能在市场的浪潮中找到方向2011年上半年政策回顾：中央频出手，抑通胀、控房价是难题，但一定要解决明码标价房价控制目标限购保障房加息2011年6月CPI同比增6.4%，环比上涨0.3%；通胀问题越发严重，年初至今三次加息，通胀仍未得到有效控制；通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一任务。“十二五”规划3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导；各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状”；公共租赁住房占据未来保障性住房主流位置，发挥保障功能。截止目前，全国608个城市出台房价控制目标；多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准；此后，国务院督察组到各地督查调控落实情况。“国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市、全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套；目前全国已有40个城市出台新版限购令及执行细则。从5月1日开始，商品房住宅销售必须明码标价，并且需要明确标示与商品房价格密切相关的因素，如公摊、套内建筑面积、绿化率等。截止目前，部分城市已出台商品房明码标价的细则，如天津、浙江、北京、上海、合肥、江西、新疆等。未来限贷和限购政策将会持续，信贷政策对购房者的心理影响远大于限购政策限购政策对购房者的影响是“自上而下”的，而限贷政策对购房者的影响则是“自下而上”的自上而下收入越高影响越大自下而上收入越低影响越大规避限购令的措施措施主要内容借公司名义“曲线”买房以公司名义买房后，再过户到个人身上，但过户成本非常高。假离婚先离婚，房子作为离婚财产分配给一方，另一方买房后再复婚。这样的“离婚买房”被认为是绕开限购令的最好方式。先签合同暂不过户买卖双方先签购房合同书，等重新获得购房资格以后再去办理过户手续。借用身份证买房借用身边没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。房产证去名字避政策房产证想要去名字，如今有两种方式，买卖或者赠与，其中赠与的税费较低。为外地人代办个税和社保在现在贷款政策从紧的情况下，银行审核也日益严格，如果是最近新补的个税单或者社保单，不少银行都拒绝放贷，而是把额度留给正常缴税的客户，所以仍有一定的风险。“做低房价”降低房产税税率对于买方来说，不体现在合同上的一部分房价款是无法获得交易中心的正规售房发票的。将来卖出时，如果按照差额缴税，所缴纳的税费就会更多；对需要贷款购房的买方来说，合同价较实际成交价低的话，贷款金额也就相应减少了。购房落户后，再买第二套在乌鲁木齐购房，即可落户；外地人可购房落户后，再买第二套。以小孩名义买房小孩年满18岁，且户口迁出家庭后，即可购房。一次性付款后，再公证针对经济实力雄厚的改善型客户，劝说一次性付款后，再进行公证。目前约40多个城市实行限购令，为规避限购、限贷政策，各个城市采取多种措施，如假离婚、假户口、假身份证来购房。以上措施都存在一定的风险，其中比较可行的为假离婚、以小孩名义买房、借用身份证买房等。目前限购城市主要集中在一、二线城市，为了抑制过快上涨的房价，国务院相关职能部门正在出台三、四线城市的限购名单。新疆商品房明码标价细则6月18日起正式实施，实行一套一标，即对每套商品房进行明码标价，标价的内容包括房价、相关收费和影响因素等白领阶层企业家政治精英智力精英新型文化人外来的新生力量新疆维吾尔自治区商品住房价格监管办法（征求意见稿）一、明码标价原则规定商品房销售实行明码标价“一套房一标价”制度。已取得商品住房销售（预售）许可的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售。二、明码标价具体规定开发经营者应当在商品房公开销售之前，在商品房交易场所醒目位置，按价格主管部门监制的《商品房明码标价书》和《商品房销售价格表》要求公示。《商品房明码标价书》主要内容包括：新建项目名称、建设项目总配置图、各幢楼户型平面图及面积、各幢楼价目明细表、付款方式等内容。户型平面图应注明户型建筑面积、分摊的共有建筑面积；各幢楼价目明细表应标明执行价格时间、每套房屋的单价、建筑面积、总价格及其它价外费用等内容。《商品房销售价格表》主要内容包括：所售商品房名称、座落位置、建筑结构、房屋类别、建筑面积、销售价格总额以及购销双方签字、落款时间等内容。开发经营者应当在销售前将明码标价情况报送当地价格主管部门。经营者不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。三、临时价格干预及处罚依据临时价格干预：当商品住房销售价格显著上涨或者有可能显著上涨时，经自治区人民政府批准后，可以对当地商品住房销售价格实行临时干预，包括限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度等措施，维持住房价格的合理稳定。处罚依据：经营者违反本规定不实行明码标价和收费公示，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的以及不按本规定进行价格报备的，由县级以上人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规、规章规定，实施行政处罚；住房城乡建设（房地产）主管部门不予办理商品住房销售（预售）许可证；国土资源主管部门暂停其参与国有土地出让活动两年。新疆维吾尔自治区商品住房价格监管办法（征求意见稿）中详细说明了明码标价的原则规定、具体规定、成本调查、成本公开等，并且提出了临时价格干预及处罚依据。宏观经济走势预测2011年为“十二五”规划第一年，“十二五”规划建议的核心内容为扩大内需、调整结构、保民生、构建节能环保社会及强调科技与创新第二：调结构经济结构战略性调整、城镇化、产业协同带动经济。第五：强调科技与创新现代产业体系、农业现代化、信息化、人才战略第四：构建节能、环保型社会节约能源、降低温室气体排放发展循环经济第三：保民生调整收入分配，和谐劳动关系、健全保障体系。第一：扩大内需建立扩大消费需求的长效机制，调整和优化投资结构。“十二五”规划核心内容宏观经济走势预测围绕“十二五”规划建议的核心内容，预测2011年中国整体经济GDP将保持稳定增长、通胀压力增大、房地产行业对经济的作用弱化、结构性矛盾有所好转整体经济预测1234GDP保持稳定增长2011年中国经济持续复苏，其中出口与消费起到更重要作用，预计全年GDP增速在8.5-9%之间；经济结构性矛盾有所好转总体而言，经济的结构性矛盾逐步好转，扩大内需是2011年中国经济的主旋律，出口和消费增速加快，投资增速回落；通胀压力增大2011年通胀水平控制在3%以内难度较大，上半年的通胀压力会逐步得到抑制；房地产行业对经济的作用弱化随着通胀压力越来越大，资产类价格过快上涨可能会引发新一轮的市场观望情绪，出现房地产成交量下降及房价波动♫政策呈现不断紧缩趋势；2011年伊宁市房地产市场供给正常，需求逐步回归理性，供求关系趋于平衡，市场整体向好，但政策及市场风险加大。宏观政策走势预测“十二五”规划建议中多次提到房地产市场的调控，显示出目前政府调控楼市的决心，2011年将迎来第三次调控调楼市土地完善土地制度（包括信息化建设）→建设土地市场→合理安排中长期的土地供应→调节楼市供求税收推进房产税改革→完善房地产税收体系→有效调节楼市税收继续完善金融政策对房地产行业的调节公共服务增加小城镇公共服务和居住功能→完善居住等配套设施的规划和建设♫在当前的楼市调控大背景下政府不会放松调控的信号，其中土地和税收是针对楼市中长期规划的政策，金融政策是针对短期内调控的政策，公共服务主要是为了加强房地产行业对民生的贡献。♫2011年房地产行业政策可能主要集中以下几个方面：A、增大供应引导市场；B、调整供应结构；C、合理引导消费需求，抑制投资和投机；D、规范市场秩序，防范可能的市场风险；2011年伊宁市也将迎来政策转折期，并以执行为主。全国房地产市场预测从宏观经济、政策层面看，短期对全国房地产市场是利空长期是利好，将促进房地产市场理性发展房地产市场SWOT分析优势劣势1、房地产拉动经济的支柱作用可能被淡化；2、房地产投资属性将被弱化。机遇挑战1、短期对房地产行业利空；2、保障房将分流部分商品房潜在消费者；3、房地产企业将承担更多民生需求；4、国家对房地产的调控将更具可持续性。1、城镇化继续深入，给房地产带来了巨大的发展空间；2、区域协调发展，伴随城市梯度转移，二、三、四线城市前景巨大，卫星城市是潜力股；3、低碳、环保以及新材料为房地产提供了新的市场前景；4、土地市场的完善有益于保证开发商的平等权益。1、在较长一段时间内，房地产对经济的带动作用无可取代；2、刚性需求巨大；3、土地资源稀缺。伊宁市2011年上半年房地产整体开发量为660874㎡（其中多层为464770㎡，高层为196104㎡），截至6月底未售出剩余量为380832㎡（其中多层为215067㎡，高层为165765㎡），预计下半年投放量为692037㎡（其中多层412992㎡，高层为279045㎡，注：包含上半年剩余量）。分析：从伊宁市2011年房地产市场供求情况可以看出，下半年投放量较上半年相持平，而上半年供大于求的状况必将使下半年市场竞争更加激烈。由于2011年上半年的央行六次存款准备金率的上调和两次加息，下半年房贷更加吃紧，因此房地产市场形式更加严峻。国务院召开常务会议要求继续加强房地产调控工作，提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。而作为四线城市的我们来说，也会有一定影响。另一方面，针对滨河家园项目本身来说，今年下半年新汶矿业写字楼将要动工，写字楼向外出租，资金回笼慢，而2012年如果新汶矿业五星级大酒店动工，由于酒店投资大、见效慢，需要华新置业投入大量资金，因此本项目在现阶段需要以快速回笼资金为首。2011年开发数据分析自今年5月各项政策的密集出台，成为引导市场打破静态的导火索。此外，各大银行提高首贷利率，30%首付将成为历史，这一调整在很大程度上打破了消费者的心理平衡，间接增加的置房成本触动了切身利益，催促消费群体在出手或继续观望间做一个抉择。同时，一旦11月份全国范围内的保障房建设完工，多个城市房价将出现松动，或进入下行通道。加上市场库存及新增供应，导致集中释放，在货币政策和融资渠道继续收紧的情况下，开发商的资金链必然受到重创。另外，在“一房一价”实施细则落地、“存款准备金率上调”、“预售金纳入监管”等一系列政策调控下，加剧楼盘竞争，造成企业周转资金紧张，下半年购房需求必然受到削弱。开发商要想稳定销售业绩和打破买卖双方市场僵持局面及保护资金链不受冲击，必须通过销售回收资金。在政策调控下，销售面临考验，为了吸引客户，部分开发商提前打价格促销战，以此来增加楼盘来客量，提高楼盘人气，抢占下半年的市场。下半年对所有房产企业来说，资金回笼是重中之重，对本项目—滨河家园来说也是如此。因此，下半年房产市场要想抢占市场除了产品品质好，价格才是硬道理。多层产品除了从资金回笼角度看，还有就是减少风险，多层毕竟要比高层销售情况乐观。2011年下半年房地产市场预判滨河家园2011年上半年热销价值剖析【2011年上半年项目基础卖点整合】品牌华新置业责任地产的理念，品牌在市场上口碑效应良好环境毗邻伊犁河，打造5万平米园林景观建筑多层、高层产品形态，多种创意户型潜力市政府对面，总部经济区，项目最大潜力就在于此促销活动5重大礼，重磅出击！那么，2011年下半年滨河家园到底在市场中应该处于什么样的占位？以什么样的姿态亮相？声量=份量声量，不在于你说多少，而在于你说什么，怎么说；