XXXX0211东莞世纪城国际公馆2月商业部分销售方案

东莞市商铺市场调查市调样本分布图花园路东城步行街西正路宏景石竹景湖市调样本一览表花园路280001004.28%东城步行街320001405.20%华南MALL11000～18000不详前三年7％，之后估计在5％左右西正路市桥路34000～36000130~1604.5％～5％宏景中心15000~1900055~804.40%石竹新花园13000～1500045~554.1%~4.4%景湖春天21000704.00%各样本比较东莞市商铺情况表0123456花园路东城西正路宏景石竹景湖售价（万）租金（百）回报率（%）东莞市商铺市场总体评价在售一手商铺供应量不多，其中又以住宅配套商业为主；东莞商铺租赁市场十分活跃；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率在4.0％～4.5%之间；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率基本保持不变(4.5%)；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家很少。在售楼盘商铺市场调查样本选择景湖春天宏景花园石竹新花园活力康城中信新天地在售楼盘商铺分布宏景石竹新景湖春天新天地活力康城景湖春天商铺价格：均价20000租金：均价70年投资回报率：4.0%销售情况：95%商铺描述：层高6.5米左右，进深10米左右，面宽3.5~5米，较少梁柱，销售速度很快，最近一批商铺于2003年10月推出。售楼处A1#A26#B1#B52#金树路东泰花园A1#至A26#有13家在营业，经营类型包括装饰材料、布艺、副食店、音像。B1#至B52#有11家在营业，经营类型包括装饰材料、药店、布艺、干洗、五金水暖、玻璃、超市（美宜佳）。中国银行景湖春天阳光假日怡丰都市广场宏景花园商铺价格：15000-19000租金：55-70年投资回报率：4.20%销售情况：超过90%商铺描述：层高6.5米，进深13米，面宽3.5~5米，物业条件较好，对着南城文化广场，商铺售价远高于在周边产品B26#A41#B1#A1#C1#C36#C63#C37#宏远批发市场宏远大桥宏景花园的商铺绝大部分都没有营业，C50#至C63#经营中介（未来地产）、琴行、驾校、灯饰。D1#至D8#主要经营中型特色餐馆。D1#D8#农业银行活力康城商铺价格：均价14000租金：均价50年投资回报率：4.20%销售情况：超过90%商铺描述：层高6米多，进深12米，面宽：3.5~5米，物业条件较好金丰花园康力大道宏远体育中心A1#A78#O1#B1#E40#E1#O40#B18#126#101#活力康城大部分商铺空置，只有几家商铺在营业，经营干洗、便利店、布艺。金丰花园101#至126#都在营业，经营类型包括便利店、餐馆、药店、美发、茶艺、窗帘。活力康城石竹新花园商铺价格：15000-19000租金：55-60年投资回报率：4.40%销售情况：超过90%商铺描述：层高6.5米，进深13米，面宽3.5~5米，物业条件较好，对着南城文化广场，商铺售价远高于在周边产品大门A1#A15#B60#A16#A35#B1#B24#B25#科技大道1、A1#至A15#绝大部分正在营业，主要经营装饰材料、中介、餐馆、燃气、五金。2、A16#至A35#绝大部分在营业，主要经营装璜设计、餐馆、中介、美发、布艺；3、B1#至B24#主要经营餐馆、装璜设计、中介、面包房、超市；25#至B30#有水暖、餐馆；B30#至60#空置。新天地中国电信石竹新在售楼盘商铺比较竞争楼盘商铺概况图2.11.71.40.80.650.54.54.44.25012345景湖春天宏景花园石竹新花园售价（万）租金（百）回报率（%）在售楼盘商铺分析总结商铺销售情况普遍优于出租情况，各项目均在较短时间内完成较高的销售率；商铺的年回报率基本保持在4.0%~4.5%之间；商铺销售时基本没有确定经营主题和概念，经营业态均为自发形成，主要为社区生活配套类；商铺售价随着项目本身地理条件及周边配套的差异呈现较大的区别，世纪城国际公馆商业部分操作构想发展商业的意义实现销售收益促进社区发展推动住宅销售世纪城商业基本情况位于世纪城国际公馆最西北部，分为内外两条商业街；共127套，其中内街50套，二楼铺位38套；一楼临街铺位37套；一二楼相对独立，无户内楼梯；总建面10163平方米；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；商铺面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单套面积集中在40－120平方米间；周边一楼铺位租金在30元／平方米以下；商业发展方向区域性商业社区商业形成区域性商业的限制必要因素的限制：地段、人流、交通、品牌、物业条件、标志性商家；物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场要求面积3万平方米以上大跨度开间，控规、开间、可达性、停车位特色经营，否则难以吸引足够人流远离住宅，否则对住宅品质造成影响可行性商业类型的限制：形成区域性商业的限制竞争对手的限制：第一国际中信广场南城步行街世纪城购物广场形成区域性商业的限制位于世纪城国际公馆最西北部，超出二阶段有效消费距离（800-1000米）；总建面10163平方米，超出住宅小区商业配套需求（根据1：0.027的住宅商业面积比例，一阶段需要的商业配套在2200平方米；按4人/户的常住人口，0.7-0.9平方米/人的商业人口比例计算，一阶段需要的商业配套在1200平方米。）目前周边楼盘仅有新中银与现代经典，外界消费力不足；形成社区商业的限制一楼外街：租：30元/平方米售：10000-12000元/平方米一楼内街：租：20元/平方米售：7000-8000元/平方米二楼商铺：租：15元/平方米售：4000-5000元/平方米目前招商及销售情况预期行业装饰材料、窗帘、布艺、五金、水暖、干洗、小型超市等；出租率：低于20%；经营带来的负面影响：影响日后商业销售价格及销售速度对社区形象造成负面影响；无法推动住宅销售目前经营情况预期销售方式收益比较全部销售优势：实现资金快速回笼；劣势：难以实现理想销售价格；全部出租、日后销售优势：出售前有一定量的出租收入；劣势：增加日后销售风险，低租金会影响客户对物业价值的判断，高空置率会影响客户投资信心；只出租、不出售优势：物业价值的沉淀、稳定的资金回报劣势：资金压力大、回款速度过慢、经营的负担全部封存、日后销售优势：实现理想销售价格劣势：资金压力大，通过银行融资销售方式建议暂时封存、待社区氛围形成时，招商并销售：1、入伙之后，社区氛围逐步形成；2、客户继续积累；3、区域更加成熟;