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开发商：郑州鼎恒置业有限公司全案代理：郑州智本行房地产营销策划有限公司2010年1月新郑.浅水湾2010年营销思路总纲第一章：现状篇一、市场现状1、全国及郑州市场分析2、郑州市场2010年走势预测3、新郑市场现状-1二、销售现状1、浅水湾2009年全年营销情况概述2、09年浅水湾全年销售情况3、09年浅水湾全年销售结果分析4、09年浅水湾全年销售结果分析三、竞盘现状1、新郑市重点项目区域划分2、新郑市重点区域竞争对手分析四、2010年销售节节奏第二章：营销篇一、全年营销总思路全年营销总思路图解1、产品2、渠道3、活动二、营销整合三、执行方案第一章：现状篇一、市场现状截至2009年11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。2009年市场普遍出现旺销的局面。特别是后半年以来有很多楼盘出现排队购房的盛景，有的楼盘开盘就差不多清盘，甚至出现脱销的局面。究其原因可以概括如下：从宏观面上看：由于在一系列优惠政策的支持下，去年的出于观望的购房群体今年得到自然释放，自3月份以来销售形势一直保持旺销，特别是随着优惠政策进入倒计时阶段，由于对未来政策方向存在不可预期，更加促使市场购买行为进一步释放。市场有效供应不足也是导致楼市火爆的一大主因。经过大半年的旺销，市场库存得到很大程度的去化，而投资开发建设速度却一直迟缓，市场供应迟迟跟不上需求的节奏，市场有效供应不足，供不应求客观上导致新推楼盘销售火暴。从微观层面上看：热销楼盘大多具有规模大、实力强、品牌度高的特点，郑州市房地产市场正在经历分化，品牌企业及其大盘项目成为市场主角和消费者追逐的对象。另外，从热销楼盘的产品特征看，小两房、小三房、“两房变三房”等合理紧凑的户型设计，中小户型中低价位经济型房型迎合了主力消费，得到了市场的认可。郑州智本行1、全国及郑州市场分析随着市场形势的改观，在四季度及2010年楼市将进入库存恢复性补涨阶段，预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望逐步恢复到正常水平。另外，市场需求受房价高企、政策收紧、2009年过度释放等因素影响，2010年需求将有所回调，投机行为将受到政策限制，投资需求面临高位风险，刚性需求基本保持稳定，房价大幅上涨的动力不足，市场表现以平稳发展为主。郑州智本行2、郑州市场2010年走势预测单位：万平方米020406080100120140投放量销售量投放量32765915115723618.89.692.8668.77126.6销售量6367334584868081939090.584.5879.22008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月08年11月份-09年11月份商品住宅新增投放、销售量对比分析3、新郑市场现状-12009年新郑市房地产相关指数汇总（详见附表）^09年度新郑市新房指数汇总表类别日期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元年均价二手房81072.64127.83101199.1122.04263097.87363.67222557292.64434665.1590.68364399525.41901398.221526.01364614613.72252834.99342202657301.12515562.5749.4615556724888.48月价1191.元/㎡1017.4元/㎡1177.3元/㎡1144元/㎡1266元/㎡1194元/㎡1091元/㎡1330元/㎡1206.3元/㎡1133.3元/㎡1347元/㎡1321.3元/㎡1194商品房集资房131614.72214.24222601.97291.58810434.661311.2486217888.5425174.78668.749311712149113517131255595114501465月价1327.00001,120.301256.81429.061292.312729.11491.52949商品房备案10213945.2628645867671345136159613336152191293970.3911814753.293164192212044692832845151933916819513447819119956473747955579118433804566613143460464399938^09年度新郑市新房指数汇总表类别日期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元年均价二手房81072.64127.83101199.1122.04263097.87363.67222557292.64434665.1590.68364399525.41901398.221526.01364614613.72252834.99342202657301.12515562.5749.4615556724888.48月价1191.元/㎡1017.4元/㎡1177.3元/㎡1144元/㎡1266元/㎡1194元/㎡1091元/㎡1330元/㎡1206.3元/㎡1133.3元/㎡1347元/㎡1321.3元/㎡1194商品房集资房131614.72214.24222601.97291.58810434.661311.2486217888.5425174.78668.749311712149113517131255595114501465月价1327.00001,120.301256.81429.061292.312729.11491.52949商品房备案10213945.2628645867671345136159613336152191293970.3911814753.293164192212044692832845151933916819513447819119956473747955579118433804566613143460464399938月价2053.851987.392090.172075.62144.62212.82288.22295.12373.72130.82878214022223会签详表13916332.4934665661611292961060021416674001534.5413419059.284077.31361524733972032147249604959741016月价2121.8209720202073.62139.22228.1231017002384乡镇业务详表877843.051655113####22417466711408136122602611.4613512825.002821.53503447577571831677233548082911791月价2109.9220021002129.922002249.92000.00002160.424500100200300400500600700800900一月三月五月七月九月十一月户数0100002000030000400005000060000700008000090000一月三月五月七月九月十一月面积050010001500200025003000一月三月五月七月九月十一月成交均价元/㎡02000400060008000100001200014000160001800020000一月三月五月七月九月十一月成交额（万元）3、新郑市场现状-22009年新郑市商品房户数：3268户面积：334727㎡成交总额：78880.8万元成交均价：2356.57元/㎡2009年新郑市二手房（含乡镇）户数：422户面积：26513.13㎡成交总额：987.68万元成交均价：1194元/㎡3、新郑市场现状-32009年随着上半年的盘整，在7月份出现成交量的突增，具体表现为成交户数、成交面积和成交额的高度增长，短暂放量之后经过8、9两个月的稍稍回落，受相关政策影响，新郑市场又迎来了最后一个季度的稳步增长，而成交均价的增长则在放量增长之后的11月达到高峰。另外，二手房、小产权房，自建房，私人独家小院，二手房价位也在1194元/㎡，客户主要在工薪阶层，甚至包括商品房在内，乡镇也占相当一部分，这些情况都对本项目销售也有一定的影响。郑州智本行二、浅水湾销售现状销售完成量：94套月均10.44套销售完成率：94套/278套（总套数）=33%（其中总套数包含自留房、抵押房等）销售总额：21702720.2元销售面积：10614.27成交均价：2044.67元/㎡1、浅水湾2009年全年营销情况概述2、09年浅水湾全年销售情况0510152025一月三月五月七月九月十一月户数050010001500200025003000一月三月五月七月九月十一月面积0100000020000003000000400000050000006000000一月三月五月七月九月十一月成交额05001000150020002500一月三月五月七月九月十一月成交均价3、09年浅水湾全年销售结果分析2009年浅水湾销售情况户数：94户面积：10614.27成交总额：21702720.2元成交均价：2044.67元/㎡2009年新郑市商品房户数：3268户面积：334727㎡成交总额：78880.8万元成交均价：2356.57元/㎡2009年度浅水湾项目从4月份开始正式销售全年户数份额：约占2.87%4-12月户数份额：约占94/2972=3.1%全年面积份额：约占3.17%4-12月市场份额：约占10614.27/311999.88=3.40%全年成交额份额：约占2.75%4-12月成交额份额：约占21702720.2/71334.96万元=3.042%郑州智本行4、09年浅水湾全年销售结果分析2009年度浅水湾项目市场概述浅水湾项目已经过了9个月的销售运作，前期走势基本与新郑市场的走势吻合。1、6-7月主要集中放量，但6月增势明显高于市场2、最后一个季度，销量成交额的没有跟上市场3、成交单价新郑市场整体稳步上升，除11月份增幅较大，整体增幅约10%但我项目的成交单价呈稳定趋势，明显大于市场均价增幅，但稍显增长过快，增幅约18%4、从销售量与成交均价的对比中，成交均价的上升对成交额也产生了一定的影响2010年价格走势及建议：1、根据09年数据显示，在最后一季度放量之后。10年初很可能会出现成交疲软现象，此时应根据市场反馈情况，适时的调整价格，以成交为主扩大客户基盘。2、鉴于自身项目及竞盘项目特点，应该以保守营销为主，主攻内部转介客户，抓住节前时机，为节后成交打下基础。1、新郑市重点项目区域划分-1三、竞盘现状中华路以东区域中华路以西区域黄水路轩辕路以北区域新增龙湖区域1、新郑市重点项目区域划分-2从新郑主要项目分布图上可以看出，目前主要竞争对手主要分布在郑南居住区，中华路以东区域，并以东电名筑、百美经典、金城逸品为主要代表。从品牌形象、整体销量上，主要以领秀城为代表，可以作为标杆项目进行分析。受相关市场因素影响，目前新郑市场土地供不应求，同城项目同质化比较严重，高档楼盘