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1春华●国际茗都整合营销推广方案Chun-HuaMingareintegratedinternationalmarketingprograms博宇地产顾问机构版权所有严禁转载2平顶山最美丽土地上的一场狙击战！3项目思考问题一：如何快速建立项目高端品牌形象？问题二：如何精确狙击目标客户群体？问题三：如何快速消化物业资金快速回笼？4☆如何定位春华·国际茗都☆如何塑造春华·国际茗都核心问题品牌形象5产品篇春华·国际茗都是否具备打硬仗的条件？016产品分析17产品分析28产品分析3游龙水系、立体景观组团、湛河公园、千亩生态园，使我们真正回归田园，融入大自然。健康是福、运动是福、生态是福…9产品分析4英式管家物业服务、社区小学、国际双语幼儿园一站式教育、双气入户、可视对讲、24小时热水、九重智能安防、节能环保智能科技、低碳舒适生态住宅、360度活水景观、社区医生、便捷的交通，周边完善的社区配套使你生活无忧。中信高尔夫俱乐部更是你身份的象征。10产品分析5人行流线车行流线停车位500余IC卡车辆管理系统以人为本，完全人车分流；小区级、组团级、宅前路、人行专用通道、盲人通道、静态交通区位，组成无缝隙交叉交通体系11产品分析6建筑外立面造型别致、流线生动、行云流水外墙主色调庄重大方、尊贵高雅给人一种又尊贵又亲切的感觉12产品分析7（景观）新立体360度活水景观首现鹰城南有湛河公园、北有千亩生态园社区有游龙水系以及卡斯托纳坡地景观园林组团13地段分析114学校：育才小学、育才中学、社区国际标准双语幼儿园、社区小学医院：社区门诊、第二、五人民医院购物：沿建设路商业走廊、春华路特色风情购物街银行：四大银行营业所正在洽谈中。。。公交：16、26、28、35、66、68、88等多条线路通往老城区南部、中部、北部休闲：湛河公园、建西生态园、中信高尔夫球场、社区休闲组团地段分析2新老城区交汇处、湛河公园、千亩生态园两岸15项目研析小结项目SWOT分析：S(优势)：春华●国际具有明显的“天然”优势，社区主题文化景观组团，配套优势，交通便捷；W(劣势)：户型设计、建筑造型以及外墙色调，周边生活基础条件，国家政策相对影响市场；0(机会)：同区域的竞争项目已经对外推广，我们可以趋利避害；T(威胁)：政策的持续出台，市场竞争的日趋激烈。总结：面对市场的日趋激烈化，国家政策的调控，我们首先要练好内功那么就要做到：1：项目的合理定位、合理定价；2：户型设计的合理化，建筑造型差异化，外墙色调尊贵化；3：施工速度要快，科学合理施工，新型低碳科技要实施，节能环保材料要应用，比如：太阳能、风能等4：销售人员专业化，提高人员素质，制定科学合理的营销推广手段，合理利用推广媒介及手法，短、平、快的项目去化。快速回笼资金，减轻开发商资金压力。16对手篇汲取精华、弃之糟粕知己知彼、百战百胜0217■优势：亿嘉集团，强大的品牌推广力度，使得知名度较高；位居焦店民俗文化村对面，周边商业氛围较好，生活相对便利；案场、市区双售楼部更多的积累客户资源；购房即可成为亿嘉会员，凭会员卡在亿嘉指定联盟商家消费可享受优惠；建筑风格，立面脱俗，区别于同地段现有项目；景观设计移步异景，楼间坡地绿化、休闲廊亭，循环水系；户型设计，方正通透，客卧、厨卫全明设计；■劣势：周边回民居住区，生活习俗诸多不便；地段较偏僻，距离市中心较远，周边环境较差、交通污染较大；公司实力不强，手续不全，迟迟不能动工，引起负面效应较大；竞争对手分析（亿嘉西城国际）18■优势：一期、二期的顺利交房使得后续客户有了信心；施工速度比较快；户型设计相对比较合理；价格呈上涨趋势，有一定的投资空间，更抓住了客户买张不买跌的心理；一二期的入住，商铺的招商，使得生活条件基本具备；与老城区的直线交通距离相对较近；过街天桥的规划更拉近了生态园与社区的距离，延伸了景观与绿色到社区；简洁的造型、普通的外墙色调，中低端客户的定位，使得前期积累的大部分客户资源，也占有了部分市场；■劣势：一期、二期的交房同样也带来了一些负面影响；社区配套以及景观小品的设计相对比较缺乏；3期定价较高，与项目定位以及所处地段不符，会影响销售速度；竞争对手分析（建宏中央花园）19比较小结1、建筑风格以及外墙主色调竞争对手比本项目明显高档，户型设计更为合理。2、低碳技术以及先进的安防设施大量利用，是他们的特色。3、营销推广方式的多样化更为主要。建议：1、在本项目的优势之上，要更改建筑风格，使之更为大气，风格更为流畅、明朗；2、户型设计要精心考虑，建议在多处面积的前提下，尽量合理；3、营销推广要出新，提高人员素质，注重媒介的选择和投入。20形象篇如何塑造品牌形象，进行项目定位？0321品牌球模型品牌属性：高品质住宅品牌故事：开发商品牌形象：概念塑造品牌情感：公关活动品牌利益：提供什么样的新生活平台?35万㎡双水岸世界生态人居示范区22概念塑造春华●国际茗都案名23项目立意：水、水岸是项目最大卖点，也是项目树立高端项目的根本，据此，高端形象定位；既要契合项目核心卖点，又要突出项目，更重要的是提升项目高度；小区内外景观优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、时点、材质、园林、规划构思之美），能令人“诗意地栖居”；小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方；居住在本小区，能实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展等）；示范，就是榜样的意思，但比榜样内敛；概念塑造1品牌形象定位35万㎡双水岸世界生态人居示范区24概念塑造2项目形象定位1)山水的（选址）“山为库，水为财”，山是大地的胸膛，水是天地的眼睛，有山有水才是居住的好地方,本项目选址风景秀丽的湛河之畔和生态园旁边,深得中国依山傍水的传统居住精髓。2）生态的、和谐的（环境）生命在于回归，本项目注重小区内外园林的营造，尊重自然，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为鹰城增添一道美丽的风景线；3）缤纷的（设施）社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，本项目充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；4）休闲的（生活模式）生命是一首诗，本项目提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到站河边或者生态园健身径跑跑步，白天可以到河边垂钓，傍晚时分，您可以与心爱之人河边漫步，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；25概念塑造25）亲情的（情感）本项目把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上的“贤内助”；6）情趣的、人文的（文化品味）本项目提倡的是高品质、高品味，巧妙的将中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。7）简约的，尊贵的（建筑设计）本项目应该是简约的，大方的，尊贵的、典雅的、所以本项目建筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，以业主为尊，，素雅端庄的外观用色，一梯两户或者三户，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。8）立体的（泛景观）本项目景观应该是立体的，第一层山水景观，第二层小区主轴景观，第三层组团景观，第四层庭前屋后景，处处有景，方方有胜。项目形象定位26概念塑造3生活定位诉求春华●国际茗都满足购房者五大需求：1、生活情调需求（舒适的、浪漫的、便利的）；2、高质量的居住需求（健康的、生态的、低碳的、高科技的、安全的）；3、交际与发展的（对多功能的会所）商务需求；4、子女教育的需求；5、文化艺术氛围之需求（主题景观文化小品）；27广告篇如何进行项目卖点诉求？0428广告语是贯穿整个推广过程的“总精神”，她既要能高度概括楼盘的主力卖点，更要满足目标客户的精神需求，产生心灵共鸣，进而形成一种对美好生活的憧憬与追求。二者的有机结合，将使楼盘形象更为丰满和生动，有效促动楼盘价值最大化。广告语129广告语2（竞争对手）亿嘉西城国际：城市向西生活向上十里画廊360度观景豪宅板式+超薄=薄板HOUSE建宏中央花园：示范性科技养生智能府邸六大科技系统护驾，开启城市人居新里程30最美地段：鹰城城市的最美区域，最具人文历史底蕴的板块。最美景观：千亩生态园，坡地微地形、水系、名贵树种、雕塑。最美建筑：空中合院、弧形阳台、曲线波浪建筑造型最美户型：大露台、大阳台、入户花园、空中庭院、魔变空间最美水岸：紧临湛河，碧水相拥最美配套：社区小学、国际双语幼儿园、24小时热水、九重智能安防最美环保：节能环保、低碳科技养生住宅广告语3春华●国际茗都核心价值体现项目广告语关键词纯水岸豪宅生态城市精神圣地建筑经典城市领袖优悠生活华美建筑极致景观31广告语4主卖点诉求1——生态社区、园林社区、健康社区支持香格里拉有五大标志性特色1、游龙水系、中央景观轴、环形景观大道、二人行通道、三车行出入口、十五院落构成景观架构2、七大景观组团3、十七个主题文化景观园林4、近20000平米的文化主题园林环境5、十里湛河美景、千亩生态园、社区江南景观小品，入户花园、无法阻挡的立体景观，美不胜收的360度自然美景6、跨区域组合式多功能健康休闲文化会所，近5000平米的会所设施，6000平米的休闲文化娱乐广场7、充满时代特色的建筑外观（自然柔和的色彩）8、尊贵独享的英式管家服务理念（沿海先进的贴心物管服务和放心管家）32广告语4主卖点诉求2——文化社区、艺术社区1、文化主题园林环境的细部经典设计：喷水池、倒影池、艺术雕塑、文化小品，地面图案、路灯、花草绿色植物等。2、建筑楼体：全开放式的通道设计，电梯大堂、中庭、弓形阳台、错层围栏、造形、建筑局部外立面等，无处不洋溢着现代、优越的艺术氛围。3、建筑材料：彩塑窗、隔音玻璃、石材、灯光4、整体规划：整个项目以人景互动、人景交流与参与为主中心，有机的组织小区园林，引导消费者进行休闲，购物、交际和娱乐。并将景观引入室内，组团式的布局恰好构成互相支持、互相促进的完美居住经典。5、社区小学、国际标准双语艺术幼儿园，让孩子从小接受贵族式的教育。33广告语4主卖点诉求3——贴心保姆式物业、智能养生住宅1、英式金牌物管，24小时人性尊崇体验，采用酒店式服务模式，实施专业24小时物管服务，为居住者解决各类生活问题，令服务更加贴近和人性化；星级服务标准，定制专属服务菜单，彰显尊崇身份。2、社区智能安防系统，可视对讲等九大先进电子设备，生活更具安全和便捷；低碳设施，冬暖夏凉，节能环保；隔音降噪系统，生活静谧自如，居住倍感舒适。34广告语4主卖点诉求4——魔变空间、舒适无限1、首创稀缺“立体魔变户型”，买一层送一层，买一房得三房，轻松改变您单调的平层生活。2、明厅，明厨，明卫，明卧，全明户型，健康通透，满足采光，通风，视野、观景的全部需求。3、动静分区，干湿分离，严谨布局，大开间，小进深，多样化的户型产品，保证了个人隐私。35广告语5（推广主题）每天的水岸心情充满想象，意犹未尽；内敛人文，低调优雅契合项目“水”的卖点，并升华创新户型，魔变空间简洁易懂，极易传播。实至名归，有较强的排他性。36广告语6（推广重点）1、自然环境之尊——春华●国际茗都a)自然的b)生态的c)和谐的e)罕有的f)舒适的g)优雅的；2、居住（品质）之尊——春华●国际茗都a)创新的b)环保的c)人文的d)互动性f)艺术的；3、生活娱乐之尊——春华●国际茗都a)健康的b)休闲的c)唯美的e)缤纷的f)时尚的g)完全的h)高尚的I)高贵的j)享受的4、社区文化之尊——春华●国际茗都a)和睦的b)超前的c)世界的e)丰富的f)深厚