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HS[2011]1231中原·国际·时代皇庭2012年营销推广方案2011年12月31日谨呈：河南卓建置业集团有限公司目录contents123542011年房地产政策分析2011年主要营销节点及全年营销回顾2012年年度目标任务分析62011年许昌房地产市场发展分析2011年营销推广面临问题及2012年营销推广思路2012年营销推广媒体排期及费用计划12011年房地产政策分析Chapter12011年政策一览时间内容摘要2011年1月14日人民币存款准备金率0．5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日二套房房贷首付比例提高至60%1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷2011年1月27日财政部公布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市2011年1月27日上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。2011年1月27日重庆市公布当地的房产税细则重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。2011年2月8日人民币存款准备金率0．25个百分点中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基利率0．25个百分点。2011年2月9日住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。2011年2月18日上调人民币存款准备金率0．5个百分点中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。2011年5月1日一房一价国家发改委规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。2011年5月12日坚持土地出让招拍挂制度探索新方式国土资源部提出,要积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用,探索“限房价、竞地价”等出让方式创新,有效合理调整房价地价。2011年5月15日集体土地确权发证明年全覆盖不确权不得流转国土资源部、财政部、农业部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》,要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。2011年5月18日房屋权属变更登记后退房已纳契税不退财政部和国家税务总局日前联合下发关于购房人办理有关契税问题的通知,通知明确对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。2011年11月30日下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行自12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行35个月以来首次下调存款准备金率.2011年政策一览2010年至今12次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，5次上调存贷款基准利率。准备金率上调0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。上调准备金率0.5个百分点。除农村信用社和村镇银行外，再次上调0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。十二次上调存款准备金率上调准备金率0.5个百分点。2010.2.252010.1.182010.5.102010.11.162010.11.292010.12.202011.1.202011.2.242011.3.252011.4.21上调准备金率0.5个百分点。五次上调基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调准备金率0.5个百分点。房地产政策解读下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.6.202010.12.262010.10.202011.2.92011.4.62011.7.52011.12.5政策对许昌市场的影响政策调控关键在于打压房价过高，抑制房价过快上涨，强化差别化住宅信贷政策打击炒房者投机性购房，使房价趋向于合理化方向发展，而三四线城市房地产市场基本以刚性需求为主，受国家政策影响程度小。相反，政策对一二三线城市的持续深入，对四线城市恰是一机会。政策调控对地级城市贷款方面影响逐渐明显，但整体影响相对较小；政策在一二线城市的持续深入，三四线的城市房地产市场将会迎来春天，促使更多的开发企业流入三四线城市，流入地级县级市场，市场竞争也将会加剧；限贷政策难以阻挡强大的市场刚性需求，但随着国家政策的深入，人们的观望情绪加重，更宽范围更大深度的限购也将对许昌未来房地产市场产生巨大的影响；2011年许昌房地产市场发展分析Chapter22许昌房地产市场运行状况11、许昌GDP与房地产发展进程许昌市经济总量稳居全省前五，是河南省最具发展潜力的城市之一，近年GDP增速保持在10%以上，GDP的长期快速增长将带动和促进房地产的发展。2010年河南省各市GDP195613121311124812281181114010921055930874775682428343131323214041050010001500200025003000350040004500郑州洛阳南阳许昌平顶山安阳焦作周口新乡商丘信阳驻马店开封三门峡濮阳漯河鹤壁济源许昌近五年年GDP增速都在10%以上，房地产处于高度发展状态数据来源：和信市场信息中心宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系7178601062.11150136214.90%14.40%12.60%11%10.30%02004006008001000120014001600200620072008200920100.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%国民生产总值增速亿元2、许昌房地产投资情况许昌固定资产投资额增长稳定，房地产开发投资额增长稳定2006年-2010年全社会固定资产投资额及增速293.68397.22678.37829.36524.7422.3%30.0%32.1%31.9%35.3%020040060080010002006年2007年2008年2009年2010年0%10%20%30%40%固定资产投资额增速05001000150020002006年2007年2008年2009年2010年0%10%20%30%40%2006年-2010年房地产投资额及占固定资产比例20.7858.4371.0649.7329.988.50%8.60%9.48%7.07%7.50%0204060802006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%房地产投资额占固定资产比例固定资产投资额的增长，表明城市建设速度的加快，为许昌城市房地产开发奠定坚实的基础数据来源：许昌政府网站亿元亿元3、许昌房地产运行情况数据来源：许昌政府网站2004-2011年10月许昌市房屋施工面积与竣工面积之比02004006008001000竣工面积施工面积竣工面积17.8136.3376.48178.9745.46135.5741488.72施工面积136.43159.36377.7426.91435.48463.35682808.5620042005200620072008200920102011（1-10月份）单位：万平米2004年-2010年，许昌市商品房施工面积，新开工面积迅速增长,2011年后至10月份，商品房施工面积，新开工面积增速放缓，竣工面积回落；其中，2011年1至10月份，商品房施工面积808.56万㎡，比今年1-9月回落15.3％；2011年1至10月份，商品房新开工面积302.72万㎡，比今年1-9月回落16.4％；2011年1至10月份，商品房竣工面积88.22万㎡，比今年1-9月回落5.1％。受新政影响，许昌市商品房施工面积，新开工面积，竣工面积均有小幅回落3、许昌房地产运行情况数据来源：许昌政府网站单位：万平米2004-2011年10月份商品房销售面积050100150销售面积25.086278.681.329.371.1132.43134.7920042005200620072008200920102011（1-10月份）2004年-2011年，商品房销售面积逐年稳定增长；其中，2011年1至10月，受新政影响，商品房销售增速稳中趋缓，1-10月份许昌市商品房销售面积为145.44万㎡，相比1-9月回落0.1％；2011年1至10月，商品房销售面积43.73亿元，增速相比1-9月份，增加3.9％。商品房销售增速稳中趋缓4、2012许昌市重点楼盘预计投放量3003001605060060039030040370500230150550100200300400500600700宏伟西雅图莲城国际空港新城紫薇公馆天基理想城世纪宏城东岸华城文上新居颐景苑城市之心运河湾NAPA溪地莲城春晓新景苑2012许昌市重点楼盘预计投放量单位：套楼盘个案分析2项目名称：宏伟西雅图开发商：河南宏伟置业开发有限公司总户数：一期800余户地址：许继大道与灞陵路交汇处东南角占地：118亩总建面：29万㎡绿化率：40%建筑形式：高层建筑风格：ARTDECO工程进度：出地面8层左右12月份在售房源：一起第一批次，第二批次约300户预计元月份开盘。销售率：约50%当前售价：均价3360元/㎡推广手段：户外、报纸、短信、围墙12月日来电来访量：日来访约5组，来电5组售楼部氛围：当日有两组客户看房主推户型：两室两厅一卫93㎡、三室两厅一卫103㎡、三室两厅两卫126-140㎡12月份营销活动（优惠）：买房送抽奖，一等奖送套房子（共2套）。宏伟西雅图——紧邻灞陵公园，环境优越，建筑整体采用ARTDECO建筑风格，磅礴大气。但其离市中心相对较远，生活配套不完善。宏伟西雅图许昌市楼盘个案项目名称：莲城国际开发商：诚建置业一期体量：19栋75亩地址：八一路与劳动路交叉口向西300米占地：320亩总建面：60万㎡绿化率：30%建筑形式：小高层、高层建筑风格：现代简约工程进度：一批次封顶12月份在售房源：一期一批次售罄，二批次共160户，12月17日开盘，当日大定60多户二批次销售率：约40%当前售价：均价3450元/㎡推广手段：户外、报纸、12