美的海岸花园规划设计营销

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料美的海岸花园规划设计营销为使美的海岸花园项目开发成功，美的房产公司的全体人员作了大量的市场调研工作，在以自有人员为主进行策划、规划的基础上，还分别委托了泰国公司、王志纲先生，后来又邀请清华深圳院、万科国企公司协助策划，最后在公司副总经理朱曙东先生和策划人员的全面整合协调下，才完成了现有的最优方案的选定，以下是美的海岸花园规划过程中若干方案的类比概要。第一阶段：以泰国公司为主，美的房产公司协助产生的规划方案此阶段早在1992年，美的房产公司尚处在成立阶段。泰国公司将本地块全部规划成高容积率、高建筑密度的集金融、商业、居住功能于一体的高档综合社我，1993年底由于宏观政策的剧变，该方案没有来得及实施，全国房地产业已陷入低谷。第二阶段：王志纲先生的概念地产策划从1997年夏季开始，公司专门成立了市场调研策划小组，深入调研珠江三角洲地区的优秀楼盘，还专门聘请了王志纲先生帮助策划。后因方案跨行业太大等因素而未被采纳实施。第三阶段：以美的海岸花园新组合的营销策划人员为主，万科协助策划的规划方案自1998年5月开始，美的房产公司根据北滘及周边市场多层高尚住宅基本脱销，别墅相对滞销的现状，果断地将原来以别墅为主，洋房为辅的规划彻底地修改为以洋房为主，别墅为辅的规划方案，将项目确定为21世纪的顺德人量身定做的，一座充满欧陆海岸风情的地中海小城。一、规划设计（一）总体规划思想以目标市场与项目定位为基础，在整体上坚持可持续发展的规划思想，通过分区、分期、成片开发，进行滚动式推进，充分体现以人为本设计理念。（二）用地及经济指标1、规划总用地：50.72ha2、小区建筑规划总用地：23.4ha3、别墅用地：7.65ha，洋房用地：10.64ha，公建面积：0.20ha4、绿化及路网用地：5.2ha5、绿化率：50.6%6、人均绿化面积：9.14平方米/人7、小区总户数：2233户8、人口规模：7900人9、容积率：1.2210、建筑密度：23.2%（三）规划布局整体的设计布局：采用围合式、双围合式布局、排列式和集中式点缀其间，将整个小区规划为三个功能区块，分为12个小组团，每个组团既相互独立又相互联系。组团功能分区：临江文化娱乐休闲区、花园别墅区和洋房区。建筑布局采用分组团围合设计。围合式布局是充分实现小区私密性和人性化空间的最有效方式之一。分组团布局一方面是为了适应本小区分期开发的实际要求，另一方面可以在第一个组团就充分兑现小区的规划和环艺设计，有利于项目形象展示和销售。二、建筑风格的选定及色彩计划住宅建筑的立面造型与装饰，虽没有什么特殊的讲究，但也不是毫无技巧可言，其形体与尺度的优美协调与否，个性的强烈平淡，色彩的浓郁淡雅，线条装饰乃至门窗造型风格，均能体现住宅投资者和设计师的审美意识与水平高低。美的海岸花园的规划因几易其稿，因而在建筑风格的选定上也经历了较长的认识过程。洋房主调采用地中海北岸摩纳哥海滨公寓酒店这细腻、明朗的风格，而别墅在采用现代造园手法的同时体现鲜明的欧陆风格。色彩简洁，鲜明而持久，应是小区住宅外立面装饰追求的最佳目标。住宅的色彩不能太复杂，不论采用协调色还是对比色，颜色均不宜超过三种。美的海岸花园先是纯白色，随后又确定灰白色，最后确定为浅黄色的墙身，绛红色坡屋顶，咖啡色的门窗，经过建筑色彩的处理，使得整个小区色彩柔和、亲切、明快。三、主力户型组合为了做好美的海岸花园的户型设计，建筑师紧紧以项目的目标客户的家庭结构和居住的实态为基础，作了大量的、细致深入的住户实态的市场调研工作，在此基础上确定洋房的主力户型面积在90—110平方米，别墅的主力户型面积为300平方米的三厅五房二室五卫，结果一经推出，深受市场的好评。四、环境设计美的海岸花园的环境设计，主要是围绕住户的生活生理需求，保障居住环境的清洁卫生，促进住户身心舒畅健康的生活生态环境，主要表现在以下几个方面：（一）合理的平面规划和空间布局为环境设计创造了良好的先天条件。首先，美的海岸花园合理利用土地资源，把最适合居住的位置规划为住宅区，其次，美的海岸花园把容积率降低至1.22，这为环境的设计提供了足够的空间。（二）美的海岸花园完善的设计和超前的功能配置为方便居民生活，美的海岸花园规划设计了大量的市政公建配套设施，这对提高小区环境的质量起着至关重要的作用。在功能配置时，体现了一定的超前性，设计了全面的小区生活智能化系统和残疾人的无障碍设施。（三）营造了自然的生态环境美的海岸花园的大片生态环境的营造表现在生物环境和非生物环境的营造上。早在总体设计中，就按欧式园林的标准进行规划；在集中绿化面积上超过了国家对小区所规定的40%，植物品种的选择反映了绿化的特色，真正做到了“夏有凉，冬有绿，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。露天停车位也铺设了植草砖进行绿化，并积极推广垂直和立体绿化。在非生物环境的营造方面，空气阳光关系到人的生活质量，美的海岸花园充分考虑了住宅的朝向和光照，设计了落地式窗户和宽阳台，增大了采光面积和透气量。（四）和谐的色彩搭配美的海岸花园根据顺德人的颜色喜好、地理环境和“地中海小城”的总体建筑风格，确定墙身为浅黄色，屋顶采用绛红色，门窗采用咖啡色为基调，从而使整个小区给人以清爽、明快的感觉。并注意地面的软化色彩处理，将固定色彩与可变色彩进行合理搭配。（五）有效地控制了环境污染美的海岸花园在充分控制污染方面考虑到了三方面的问题：1、垃圾处理：小区内设立了多功能的垃圾处理站。2、污水排放：通过管道和泵站排入污水处理站，集中进行无害化处理后排放。3、车辆污染控制：主要包括尾气、噪音和安全问题，整个小区设立合理人车分流系统。五、样板房及营销中心的装饰美的海岸花园进入销售准备阶段时，其中很重要的内容是样板房及营销中心的装饰，样板房的装饰有着很强的示范作用，能潜移默化引导小区居民的生活方式。我们专门聘请有名的装饰专家对样板房进行多种风格的设计比较，最后确定为清新明快的后现代主义装饰风格。在公开发售期间，看楼人员一进入样板房就被创新的设计、雅致的格调所深深吸引，争相打听装修商的情况，表示买房后要选择这样的风格。营销中心在项目的销售过程中体现出相当重要的作用。在距美的海岸花园发售前五个月，一座面积超2000平方米，高三层，全面演绎地中海风情的营销中心，在美的海岸花园东大门落成，明快的色调、经典的造型、优良的品质，先声夺人地树立起了良好的口碑。营销中心内的装饰更能给人亲切、清新的感觉，从座椅围台、展板、喷画墙、围幔、沙盘模型、超大屏幕彩电、触摸屏系统，到接待台资料摆放处，处处体现专业地产开发商的精品意识和品牌形象，激发着看楼人员的购买欲望。六、小区生活方式引导（美的生活方式）在总体平面的规划设计阶段，美的海岸花园就将“以人为本、以人为尊”的设计理念落实到平面和空间布局之中，完善超前的公建配套设施，中心庭园的休憩广场，为住户之间邻里交流提供了轻松的场所。自然生态环境的营造引导住户从房间走出来融入到小区的绿树、花草和水景之中室外活动的增加，使得住户之间的接触机会频繁，小区和谐文明之风得以潜移默化。国内一流的物业管理公司导入先进的管理理念，着力营造社区文化，定期组织住户主题活动，使住户在接触中可以增进了解，加深感情，从而使整个小区生活显得和谐美好。