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西站枢纽项目营销提案湖南置业通地产顾问有限公司2014.1谨呈：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司让我们先来扫描一下长沙的写字楼市场自2010年起，供应量开始激增，2012写字楼供应爆发式增长！2004年来，长沙优质写字楼供应相对平稳，自2010年起，年供应量增速加快，年供应量猛增。2012年写字楼供应爆发式增长，写字楼库存猛增，市场形势严竣。写字楼供应情况注：红色为在售楼盘区位写字楼体量可售面积建筑高度保利国际广场南湖商圈8.7万㎡8.7万㎡234.5外国南湖商圈约5万㎡5万㎡130开福万达公馆五一商圈37万㎡尾盘198华远华中心五一商圈6万㎡6万㎡188北辰三角洲五一商圈约36万㎡6万㎡240复地崑玉国际五一商圈约18万㎡18万㎡约210泊富国际广场五一商圈9.7万㎡4.85万㎡228贞泰中心五一商圈13万㎡13万㎡245九龙仓国金中心五一商圈约12万㎡约12万㎡430第六都芙蓉中路5.8万㎡5.8万㎡约200m建发汇金国际芙蓉中路2.2万㎡1万㎡150大财门芙蓉中路4万㎡4万㎡——长沙金融生态城芙蓉北路约36万㎡36万㎡400写字楼如雨后春笋，未来2-3年将全城井喷。楼盘区位写字楼体量可售面积建筑高度华尔街中心芙蓉北路5.8万㎡5.8㎡228顺天国际金融中心雨花亭商圈17万㎡17万㎡100、150德思勤广场省府板块50万㎡（14栋）48万㎡——世茂·铂翠湾市府商圈约11万㎡11万㎡249长沙奥克斯广场市府商圈5.2万㎡5.2万㎡100绿地中央广场市府商圈11万㎡（两栋）11万㎡150中建梅溪湖中心梅溪湖板块8万㎡8万㎡249金茂国际广场梅溪湖板块约17万㎡约17万㎡249运达中央广场武广商圈5.44万平方米基本售罄249华晨世纪广场武广商圈6万㎡3万㎡——喜盈门范城武广商圈5万㎡4万㎡——初步统计目前在售、可售5A体量约为70万平方米，供应量相对较少。未来5A甲级写字楼供应量相当庞大，2013年超过200万方2013年写字楼销售面积为40.89万㎡，销售面积达历史新高，但供销比2.52，供销严重失衡。写字楼销售情况2013年销售近41万㎡，但2013年供应148万㎡，供销严重失衡。写字楼分布情况目前长沙在售写字楼项目主要分部在河东传统CBD区域，但有开始向周边扩展的趋势。中天广场130M198M万达广场泊富国际广场九龙仓北辰三角洲228M天空之城240M430M828M超高层写字楼风起云涌，后者纷纷居上产品特征——高度市场高端写字楼层出不穷，档次越来越高产品特征——档次小结从供销上来看：2012年开始写字楼市场供销严重失衡，未来市场风险较大；从分布区域来看：虽然写字楼发展有向周边扩散的趋势，但市场更热衷选择市中心或CBD区域写字楼；从产品来看：在高度和档次上不断的突破，争做第一。市场同质化竞争加剧去化速度成为普遍问题市场对西站发展顶级写字楼认知度不高和市场竞争激烈的双重压力下，如何实现本案营销目标项目品质决定了项目的目标：高溢价高速度高品牌高品牌：代言长沙顶级写字楼的国际标准高价格：实现整体市场价格天花板高速度：实现开盘后持续热销和完美收官要实现这个目标，看看我们有什么？西站枢纽是属于梅溪湖桥头堡，是河西走向世界的窗口，是对外联系的纽带。地段价值地处长沙大河西先导区核心地带，位于行政中心、国家级高新区、国际商务区、大学城四大片区的交汇点；也是河西传统商圈中唯一具有城市门户功能的商圈核心。长沙市行政中心麓谷工业园本案西站枢纽是城市门户枢纽，是河西主城区衔接对外、对内交通的换乘枢纽。交通价值转长短途转地铁转出租转公交与机场、城际轻轨、高铁、普铁无缝对接覆盖全城西站枢纽5分钟到市政府5分钟到五一广场10分钟到长沙火车站20分钟到长沙火车站30分钟到黄花机场本项目地铁站为地铁2号线一期工程首末站—望城坡站；地铁2号线链接了长沙地铁1号线、3号线、4号线、5号线；供17条线路始发、400台公交车停保过夜的巴士总站。多维立体交通，30分钟覆盖全长沙，交通便利。长短途客运将解决长沙西进西出的客流问题，是一座覆盖大西南的国家一级客运站。联通整个大西南到湘潭1小时到益阳1小时到岳阳2.5小时到娄底2.2小时到怀化6小时到常德2.2小时到张家界3.5小时到贵阳10小时到湘西凤凰5小时西站枢纽通过地铁2号线与外界无缝对接，迅速到达全国乃至世界各地，通达全球。辐射全国到广州3小时到香港4.2小时到北京3小时到上海2.5小时项目为政府重点扶持项目，国家规划179座交通枢纽的首座。政策支持是长沙市政府2010年规划建设的十大民生工程之一；是国家交通部十二五规划中179座交通枢纽的首座；项目得到了世界银行、全球环境基金、国家交通部、同济大学交通学院等机构的大力支持。立体化的交通带来约25万人次/日的持续、稳定的消费客群，西站枢纽，零风险高回报。稳定消费群11万㎡商业配套，精彩生活荟萃于此，河西未来CBD，将和写字楼形成互补。西站枢纽大型国际购物中心，对接国际潮流风尚，打造全球时尚品牌的精粹据点。其涵盖精品百货、精品超市、环球食肆、星级影城……全方位营造全城高端生活形态发布地。商业价值7万㎡纯5A级写字楼，极大提升了项目的品质。写字楼物业价值中央空调新风系统LOW-E真空单元玻璃幕墙中央空调入户3.5米层高340平米大堂进口高速电梯品牌价值项目由多家国际品牌公司联合倾力打造，为项目提供了品质保证。升值潜力西站枢纽是湖南首个交通枢纽上盖综合体，瞬时通达全城，未来升值潜力巨大。有调查数据显示，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达15%~25%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。长沙门户地标建筑群河西地标级建筑群,代言河西顶级综合体。项目将着力打造长沙最顶级的枢纽上盖综合体，未来将成为长沙的城市地标。项目融合了“交通枢纽中心，大型国际购物中心，5A级写字楼”三维一体，打造高效生活方式的体验。立体化地铁商圈——人流转为商流河西地标级建筑群,代言河西顶级综合体多维立体交通，实现企业高效办公湖南首个交通枢纽上盖综合体核心价值点人无我有，人有我优让我们再来看看现代商务办公需求是什么？他们希望：写字楼配备多部高速电梯，可以真正实现“零等候”；他们希望：无论从办公室去到任何地方，都能坐上快捷的交通工具四通八达；他们希望：每天早上多睡半个小时，上班不再为拥挤的道路堵车来买单；他们希望：早上还在长沙，下午已在香港的公司总部和一个大客户签约；他们希望：下楼即可咖啡厅放松心情、购物中心随意shoping，再不东奔西跑；…………提高工作的有效率有效支配人生的职业生涯把工作时间和私人生活时间有效地调节“节约时间，也就是使一个人的生命更加有效，也就等于延长了人的生命。”鲁迅先生假如盖茨掉了1000美元，他才懒得去捡，因为他去捡要花掉四秒钟，这一弯腰他能创造十倍于此的价值！盖茨的故事当效率决定财富增长速度……时间成本=财富价值高效现代商务人士在呼喊……谁偷走了我的时间？财富属于善于管理时间的人……Time就是效率在这里，成为时间的主人！全球已开始步入轨道交通的大时代全球交通枢纽综合体时代即将来临当西站交通枢纽礼献大长沙……项目属性定位：绝对地标·高效枢纽·国际综合体项目形象定位：高效枢纽·国际范财富聚合体生活方式中心百货、精品超市、餐饮、数码、国际影城、休闲娱乐、精品书城等，构筑————项目商业定位：生活方式中心：在欧美等发达国家，第三代购物中心，即Mall型购物中心，已逐渐被第四代购物中心－“生活方式中心”(LifestyleCenter)所取代，成为代言时尚、高端的圈层地标。生活方式中心多位于密度较高的城市中心区域，主要面向高消费人群，它的生存是以足够数量的高收入富裕人群的支撑为基础的。购物中心高档餐饮时尚百货高效出行、通达世界、5A标准、绝对地标国际化高效商务范本项目写字楼定位：在这里，每张脸都是高效能的代表长沙到世界的距离不再遥不可及PM10：00在长沙市政府，“早晨，在公司开完早会，布置完一天的工作；楼下招个的士，五分钟即到市政府，和市长就公司投资麓谷开发区作进一步的沟通……”“与美国总部的PETER一起开香槟庆祝再次受到总部褒奖”PM12：00在楼下餐厅，PM14：00在裙楼咖啡厅，“邻座的客人好面熟，不正是是昨晚经济新闻里预测GDP增长比率的那位”PM14：00在MALL咖啡厅，PM17：00香港红勘体育馆“此刻，坐在红馆的第六排，等着大型歌剧《图兰朵》的演出，这是入驻长沙西站枢纽以来，第七次回香港了……”我们有这么好的产品，市场上典型的竞争者是谁？保利国际广场属于滨江高端写字楼，规划设有直升机坪，目前写字楼还未销售，预计未来和项目将有竞争。占地面积：12万㎡建筑面积：80万㎡写字楼面积：8.7万㎡，层高235.5m，顶部设有直升机坪项目定位顶级滨江豪宅，规划设有世界级地标豪宅、城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国际商业街区等写字楼价格待定保利国际广场公寓商业写字楼住宅甲级写字楼酒店星光直升机停机坪235.5米建筑面积19万㎡2011.4.3天际会所开放VIP会员申请2011.4.92011.4.242011.4.222011.5.202011.5.212011.6.32011.6.182011.6.262011.8.62011.10.232011.11.26国宝青铜器展览《魅力的诱惑》讲堂“专属定制，私享之巅”项目推介会巅峰博弈，奢享之旅财富盛宴携手艾迪留学机构家长推介会端午节客户回馈活动父情节活动携手万婴早教妈咪互动活动邓丽君家族传承人桐瑶小姐开唱特邀上海木偶剧团表演《三毛流浪记》定制索菲冬季美容讲座营销手法分析：1.推广渠道：线上报广以形象广告为主，推广从城市的角度出发，调性极高，强调保利品牌；2.活动组织：线下采用多频次、低成本的活动为主，重点影响力活动主要包括“国宝青铜器展览”和邓丽君家族传承人桐瑶小姐开唱。保利国际广场总建面30万㎡，写字楼约10万㎡项目2012年1月开盘打造长沙最有影响力的写字楼，7.5万平方米旗舰型购物中心和双首层创意街区，集购物、餐饮、娱乐、观光、教育、社交、休憩于一体5月25日推售30个商铺，面积30㎡起、商铺带15年租约销售，10万抵20万认筹。泊富国际广场泊富国际广场长沙CBD的金融核心区，商业、商务配套完善。写字楼面积131-2000平米，均价20000元/平米，一次性付款98折，目前写字楼属于尾盘阶段，项目目前主要销售商铺。占地面积：1.8万㎡建筑面积：17万㎡规划：规划5万㎡的超五星级酒店、超5A甲级写字楼，酒店式服务公寓项目共2栋。北部100米高层为办公楼,南部的150m超高层是写字楼及酒店式公寓,可共享酒店式公寓管理服务资源；销售价格17000元/㎡2012.12.01开盘，目前销售了30%顺天国际金融中心顺天国际金融中心属雨花亭商圈，周边商务、商业氛围浓厚，未来将是我们核心竞争对手之一。占地面积：11.5万㎡建筑面积：60万㎡规划：18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓；引进瑞吉酒店、W酒店和美美百货，作为项目最大亮点之一；销售价格16800元/㎡起运达中央广场运达中央广场属高端城市综合体，引入引进瑞吉酒店、W酒店和美美百货，作为项目最大亮点之一。1#3#2#4#5#6#瑞吉酒店W酒店德思勤城市广场德思勤广场占地面积:30万平方米建筑面积:145万平方米运营优势：项目包括大型商业中心、五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型；写字楼面积14栋约50万㎡项目写字楼销售A-2地块以及A1A2栋销售价格11000元/㎡大体量商业城市综合体及14栋写字楼集群，主要辐射南城及长株潭中南部，对本案威胁较小。绿地紫峰地铁4、6号线交会于此，城际轻轨和规划中的过江通道为项目带来无可比拟的商务资源；150米高度双子塔，全镀膜玻璃幕墙，400㎡挑高11米尊贵大堂，配以