搜索
西湖印象8月份营销&推广执行计划——合富辉煌（7月1日—7月24日数据）CONTENTS目录PART17月市场环境分析PART27月营销总结PART38月营销执行计划1.7月市场总结2.本月开盘项目分析1.营销总结2.推广总结1.月度目标2.销售排期3.营销支持4.费用预估5.推广渠道6.推广效果PART17月份市场环境分析7月份市场总结（截止7月24日）竞品项目来访来电成交销售动态销售房源成交价格橄榄城92510由于政策原因住宅产品没有房源；目前主要是三期车位、商铺、储藏间的销售暂无前期最后一批房源：洋房：1.17万元/㎡左右；高层：7700元/㎡左右茉莉公馆1053212洋房70#加推洋房70#、71#、72#、73#、75#；所有的别墅洋房价格：一层边户均价在17800，中间户17400，二楼均价在15200，三楼四楼均价在14800左右海马公馆43180目前暂时无货可售暂无洋房5月份价格：14000-15000元/㎡左右西湖湾18552/金明府一期基本去化完毕目前封盘状态；现在推售浅水湾地块别墅产品（联排交50万、独栋交100万订房；累计订房50套左右）/联排价格：2.5-3万/㎡左右恒大帝景65013512前期剩余产品平销主要为1#、2#、5#楼剩余产品均价约：9300元/㎡未来城7101954587#加推（加推当天去化40%左右）87#、88#楼剩余产品价格区间9100-9800元/㎡梅隆公馆78467项目剩余产品平销主要集中在17#楼（17#剩余30套左右）价格9100-9300元/㎡西湖观邸14553128高层2#、4#开盘，洋房5#认筹（1万抵3万）2#、4#楼剩余产品价格区间7300-8800元/㎡（根据观湖效果价差较大）自6月份以来，市场在售货量不大，且各项目来电来访下滑严重，且各项目新推楼栋去化率均低于60%，受政策影响，越来越多的客户选择观望，下半年市场政策如果没有改观，不排除类似恒大项目降价走量。本次加推房源为87#，共计256套房源，当天到访客户150组左右；当天去化35套左右。楼栋：87#（256套房源）优惠：开盘当天优惠3个点；按揭优惠3个点，一次性优惠5个点，价格：价格区间（含精装）9100-9800元/㎡，均价约9600元/㎡；7月22日恒大未来城加推介绍本次加推房源为70#，共计16套房源，当天去化10套左右。楼栋：70#（16套房源）优惠：认筹交10万，开盘总房款优惠5万，价格：一层边户均价在17800元/㎡，中间户17400元/㎡，二楼均价在15200元/㎡，三楼四楼均价在14800元/㎡左右。7月22日茉莉公馆加推介绍7月15日西湖观邸开盘简报截止到开盘认筹320组左右，实际到场260组左右。本次开高层两栋：2#、4#共计196套房源（准现房）整体去化120套左右。西湖观邸楼栋：2#、4#（196套房源）优惠：认筹交3千抵1万、当天选房成功96折、准时签约99折价格：7300-8800元；2#楼均价7700元/㎡,4#楼均价7600元/㎡现场交款：现场交1万定金；其他都未定（首付比例，签约）；选房方式：顺序选房。内容：西湖观邸为润城项目集英街西边地块，产品包含高层、洋房、别墅。本次推出房源2#、4#两栋楼全是一个单元，2#楼2梯5户，18层；4#楼2梯6户18层（1层部分底商）；共计196套房源。房源价格东西户型价差较大：以4#楼为例东户84㎡7400-7700元（紧邻集英街，看不到湖景）；东南户60㎡7300-7500元（看不到湖景）；两个南户89㎡7350-7580元（看不到湖景）；西南户60㎡7300-8000元（部分能看到湖景）；西户85㎡7400-8800元（部分可以看到湖景）。大部分房源价格在7300-7500之间，只有西户房价大部分在8000以上。7月15日西湖观邸开盘简报89㎡（两室两厅一卫）146㎡（四室两厅两卫）60㎡（一室两厅一卫）85㎡（两室两厅一卫）60㎡54套，85㎡54套，89㎡70套，146㎡18套7月15日西湖观邸开盘简报PART27月营销推广总结由图可知，龙亭区和金明区占比最多，分别为29组、15组，其中郑州区域4组，占比不足10%；由图可知，地缘性客户仍为本项目主要认可客群；截止7月24日，累计验资55组鼓楼金明龙亭顺河禹王台杞县通许郑州验资1152921214115292121405101520253035验资客户区域分析营销总结截止7月24日，累计验资55组围挡及路过,40网络,1户外,3朋介,11051015202530354045围挡及路过网络户外朋介验资渠道分析营销总结由图可知，围挡及路过等自然性到访占比最多，有40组，说明本案地理位置的先天优越。；由图可知，朋介客户有11组，占比约20%，老带新及转介逐渐成为本案购房重要客户之一；来访区域：来访区域主要为金明区、龙亭区、郑州，分别占比42%、27%、11%，龙亭区目前基本无在建项目，因此为开封购房最大外溢区域，金明区、经开区为地缘客户；截止7月24日项目7月份完成来访452组鼓楼2%金明42%兰考1%龙亭27%顺河4%禹王台2%祥符3%杞县3%通许1%尉氏1%郑州11%其他3%来访区域营销总结来访途径：来访渠道主要为路过、朋介、户外，分别占比68%、11%、7%，说明本案受西湖沙滩影响较大，建议考虑加大西湖拓客方面支持；来电途径：相比于来访途径，来电途径更为均匀，户外、网络、路过、朋介分别占比：37%、30%、18%、15%。截止7月24日项目7月份完成来访452组，来电33组路过68%户外7%朋介11%拓客2%网络4%广播2%国贸大堂3%微信3%来访途径营销总结网络30%户外37%路过18%朋介15%来电途径推广总结分类工作内容工作进度责任人微信开封北始发北京高铁开通，以后进京方便了！已完成白朝波热热热，高温即将来袭，如何应对？已完成白朝波【获奖名单】童心绘西湖，美好不落幕已完成白朝波一份专门写给开封人的周末指南已完成白朝波汴西湖畔，寻找家的印象已完成白朝波中国到底有多少个“西湖”？已完成白朝波开封热到发紫！一份伏天养生指南速来围观！已完成白朝波这个短片也许能治好你的周一综合症已完成白朝波西湖印象建筑工人的一天已完成白朝波汴西湖畔，印象生活如诗似画已完成白朝波河南一本征集志愿开投，千万别来河大！已完成白朝波豫见慢生活已完成白朝波融资总量700亿元开封市与国开行河南省分行签署合作协议已完成白朝波小暑节气海报已完成白朝波大暑微信单张已完成白朝波推广总结分类工作内容工作进度责任人策略七月第一周周报已完成白朝波0703微信周报已完成白朝波7月推广活动修改方案已完成白朝波高层开盘前大活动替代方案已完成白朝波七月第二周周报已完成白朝波0710微信周报已完成白朝波七月第三周周报已完成白朝波0717微信周报已完成白朝波八月推广方案已完成白朝波八月推广方案修改已完成白朝波推广总结分类工作内容工作进度责任人设计画面类认筹物料修改已完成白朝波门口桁架修改已出街白朝波门口桁架修改已出街白朝波工地公示牌修改已出街白朝波微信底图修改已出街白朝波城市快报修改已出街白朝波所有户型核对修改已完成白朝波电梯框架广告修改已出街白朝波车贴设计已完成白朝波水果礼盒设计已完成白朝波设计推广工作：设计推广工作：设计推广工作：PART38月营销执行计划8月销售目标开盘当天去化类别楼栋开盘时间总金额开盘目标去化率目标销售套数目标销售金额筹转定率需认筹量前期客户积累访转筹率有效来访量开盘去化2#8月26日约1.4亿45%60套0.63亿元30%2003020%850组8月份平销类别楼栋周期总金额平销去化率目标销售套数目标销售金额访转定率有效来访平销去化2#8月27—8月31日约1.4亿5%7套0.07亿元10%70组推售楼座：推售2#推售时间：8月26日（具体以预售证办理时间、蓄客情况、客户落位情况而定）推售思考：2#号楼135套房源，目标当月去化45%约60套，当月去化50%约65套；下半年第1次集中推售根据目标8月整月2#号楼去化50%67套房源计算，开盘前需要200组验资客户，自任务发布之日起截止8月31日共计需要到访客户850组。8月销售节点7月22日8月21日—25日8月26日7月21日验资政策公布实施按揭30万验资，全款50万验资，开盘前必须提供征信报告、足额银行流水；7月25日电商拓客上线每日要求10组有效到访7月23日释放价格区间，第二次客户落位，试探客户反映，根据反映适时调整最终价格开盘8月27日剩余房源价格上涨200元/平米8月10日2#号楼取得预售许可证，验资客户开始会员升级，全款缴纳10万，按揭缴纳5万8月销售策略全款客户享95折优惠、按揭客户享99折优惠；优惠方式一优惠方式二优惠方式三0元入会：前期0元入会客户享3000元开盘优惠，现已截止；电商优惠：凡参与验资客户并参加取证后的会员升级，均享受电商优惠5000抵20000元优惠；通过价格调整，最终实现2#号楼表均价8500元左右8月销售策略验资资格：客户必须接受开封海龙置业以5970元的均价签约，剩余差价款一次性支付给开封海龙置业；条件一条件二条件三全款客户：需提供不低于50万元银行资产证明；按揭客户：需提供不低于30万元银行资产证明；银行流水：需提供6个月内，月均不低于10000元流水，可先验资，8月26日前补齐流水，否则，不得参与开盘；条件四通过验资期间客户资格审查及资料的提交，将按揭审查工作前置，从而提高按揭办理、合同签约等工作的办理速度。征信报告：需提供客户本人征信报告，可先验资，8月26日前未提供征信报告或征信报告不通过的，不得参与开盘；条件五8月推广费用8月费用使用计划营销费用占比最高不超过销售金额2.0%销售金额0.7亿元营销费用最高不超过140万元费用申请：8月销售金额约为0.7亿元，按照2%计算推广费用为140万元，力争在尽可能节省费用的前提下完成既定目标。8月推广渠道电商：重新恢复电商，利用电商强大线上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务；渠道一渠道二渠道三沙滩游客截访：本案大部分到访客户为路过等自然到访，建议增加沙滩游客截访力度，如免费供应饮品、发放气球礼品等，详见后边推广策略；活动：通过中大型活动，提升市场关注度、增加老业主粘性；8月推广渠道一电商重新恢复电商，利用电商强大线上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务好房网电商合作期间赠送渠道资源（部分调整的以调整后为准）序号渠道投放时间投放地点投放数量投放内容1网站通栏项目提供画面后好房合作期间展示开封好房网网站首页广告大幻灯1900x410，通栏1200x602网站广告合作期间内好房合作期间展示对联，100x300，富媒体320x2403网络软文合作期间内好房配合项目节点推送根据项目节点以及项目推的节奏释放项目信息4网络专栏合作期间内好房合作期间内好房网设计师专为项目设计出网络专栏，更多释放项目亮点、爆点。5今日头条合作期间内今日头条根据项目节点配送今日头条作为国内点击率较高的一款新闻广告，每次推送曝光率到达60万次；6网络信息流合作期间内合作期间内根据项目节点配送包括名人大号转发、微信官方大号同时同步推送项目信息等等。7百度推广合作期间内好房合作期间内百度作为目前最大的搜索引擎，好房网项目内容信息，在百度首页释放。8网盟推广合作期间内国内知名网站合作期间内主要在58同城、各大搜索引擎、赶集网等等释放项目信息。9搜索推广合作期间内好房合作期间内项目内容信息，在360搜索首页释放。9群冠名合作期间内微信群合作期间内在微信群≥300人的活跃大群中，同时释放5个群做项目群冠名。10网络群推合作期间内微信群推广合作期间内5次或者50个群每个推送微信群≥300人，每次同时释放10个群进行释放项目信息11直播合作期间内花椒、映客开盘1次，会员升级1次开盘期间赠送网络直播1次，预计在线2万人次同时观看；12拓客合作期间内商超、社区等20人/天，1个队长每周80人次有效客户到访13Call客合作期间内营销中心5人/天，1