贵州开明同心城小商品馆项目营销计划

营销计划前言开明·同心城，2012年3次推盘均取得开盘大卖的佳绩，但项目一期总开发量22万平方米，均达到预售标准，2013年的销售任务将更加繁重，本次提案将就今年的工作方向和不同房源的营销工作，进行专项提报。年度目标销售：保3亿，冲4亿品牌：“金沙大十字”形象落地方案大纲可售房源盘点——销售重点现有资源分析——策略方向专项产品销售——执行落地可售房源盘点——销售重点家居A馆小商品馆？建材馆休闲区小公寓矿机一期可售房源中18#规划未定可售房源盘点——销售重点18#规划建议规划原则：易去化，市场接受度高产品规划依据：矿机一期兵营式商铺热售21#、22#步梯房（多层住宅）热售本地住宅已购业主产权概念薄弱规划建议：18#规划为兵营式商铺1F——矿山机电交易市场二期、建材区2\3F——40年产权步梯住宅（两房80㎡、三房100㎡）规划优势：将商业客户转变为住宅客户，缓解商业压力便于19#业态落位、加强商业存活能力8栋兵营式商业按一期面积计算总建面约：14100㎡单层建面约：4700㎡可售房源总销全年可售额约7.5亿可售房源盘点——销售重点业态楼号层高可售面积价格销售额总销矿机3~15一层1371.83900012346470¥12,346,470一层1132.5758006568906二层7200400028800000三层7249.99335024287467一层000二层5177.8400020711200三层5177.8335017345630一层4700900042300000二层三层一层7760.68710055100828二层7760.68400031042720三层7760.68335025998278步行街16、17号楼一层1245.291800022415220¥22,415,220彩虹家园1~2层东南环线底商1~2层步梯房裙房1~2层213-6层223-6层263-18层302-11层313-18层323-11层203-6层233-11层243-11层253-6层273-18层282-11层292-18层小公寓3~152~3层14451.04280040462912¥40,462,912150398¥753,129,260商业合计以上面积部分为预估面积及套数、最终以甲方提供终稿为准¥246,000,000住宅10328.77308031812612¥152,489,630940039180.85308012067701819住宅底商205001200024600000029002726000016¥279,415,0291718销售重点研判1.按以上房源70%去化率计算，总销售额：2.99亿元；2.借鉴步行街推盘实际销售情况，住宅底商和步行街目前销售并不能实现价值最大化目标，因此不作为全年去化重点考虑；3.16-17#二、三楼房源面积约2.49万方，19#二、三楼房源面积约1.55万方，由于此类房源去化周期较长，因此19#二、三楼房源不作为全年去化重点考虑。可售房源盘点——销售重点业态楼号总销矿机3~15¥12,346,47016¥59,656,37317¥38,056,83018¥69,560,00019(一层)¥55,100,828小公寓3~15¥40,462,912住宅20~32¥152,489,630合计¥427,673,042.10商业年度目标实现战略销售：保3亿，冲4亿房源：矿机一期余房16#17#2-3层18#、19#1层小公寓、住宅19#2-3层步行街住宅底商价格上浮可售房源盘点——销售重点现有资源分析——策略方向商业篇矿机一期、18#、16-17#19#一层、小公寓现有资源分析——策略方向2013年招商开业进度矿山机电市场一期4月试营业家居A馆招商3月合同签约、10月开业小商品区一期8月开业建材区1月开业商业热场工作内容3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月矿山机电市场通知进场试营业开业家居A馆招商签约（16#二、三层）85%合同签约95%开业建材区（18#一层、19#一层）30%40%50%60%75%90%开业小商品区一期（16-17#一层）40%60%75%90%开业小商品区二期（17#二、三层）40%50%70%90%矿山机电二期（18#一层的一半）50%60%70%80%95%通知进场通知进场现有资源分析——策略方向小微企业创业扶持户口及子女就学两免两减半的税收扶持50000元的财政资金补助县财政出资担保机构15万以下贷款扶持定向客群福利2012年由于省内名额用尽本案商户并未申请目标客群预判矿机二期投资客户、自购自营客户135套家居馆投资客户332套小商品区投资客户、自购自营客户224套投资客群需求量大现有资源分析——策略方向建材区投资客户、自购自营客户262套现有资源分析——策略方向商业营销策略方向2013年，招商开业活动丰富同类产品，节点借势发力2013年，投资客群需求量大招商成果，商业氛围炒热2013年，政策扶持名额下放定向客群，小商业的吸引小公寓产品优势低总价：按2800元/平米均价，套均43平米，总价约12万高回报：按金沙市场简装月租700元，年回报约7%小公寓资源优势市场空白：目前金沙市场无小公寓产品出售潜在客群：住宅与商业已购客群量大，均有投资可能性高回报投资型产品优先内部去化现有资源分析——策略方向现有资源分析——策略方向整体策略方向大板商业为商业重点依托签约及开业热场启动销售小公寓为商业补充内部客群+市场客群双线投资引导大场面借势，小客户精准专项产品销售——执行落地3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月矿机一期开业家居A馆合同签约小商品区开业家居A馆开业18#一层矿机二期认筹18#一层矿机二期认筹推广16#二至三层品牌推广16#二至三层认筹18#一层矿机二期开盘16#二至三层开盘小公寓开盘17#二至三层小商品区认筹17#二至三层小商品区开盘冲4:·住宅底商推广冲4:·住宅底商认筹冲4:·住宅底商开盘商业推盘节奏小公寓已购已租客户内部认购矿机一期试营业矿机二期建材区开业19#一层商铺认筹19#一层商铺开盘专项产品销售——执行落地家居A馆（16#二、三层）主题策划产品：16#2-3层，大板商业形态业态：家居客群：以投资客群为主卖点：低首付，单铺5万起年回报率5%实力家居品牌保障投资门槛低投资收益不高投资有保障策划主题：国际家居馆5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东专项产品销售——执行落地家居A馆（16#二、三层）蓄水方案二层：5000元认筹，开盘享受200元/平优惠三层：5000元认筹，开盘享受100元/平优惠（主力面积小于50㎡，二层仅4间78㎡户型，即享受最高15000元优惠）两年返租：投资客与自营户每年5%•2012年9月对18#1F，16-17#2-3F进行认筹，交5000抵15000，本次认筹优惠与前期认筹优惠不重复享受。•前期认筹选择16-17#2-3F业态规划的客户29个，其中8个为投资客户，21个为自购自营户；•本次认筹由于16#业态调整（全为家居），且认筹前基本签约完毕，则前期21个自购自营客户，本次认筹可线下邀约认筹客户到访，转为17#小商品区或19#3楼建材区的签约。专项产品销售——执行落地家居A馆品牌商家签约活动“同心同行，共创财富”——开明·同心城国际家居馆品牌商家签约暨认筹仪式活动地点：奥斯特酒店活动时间：4月9日下午14：30分（暂定）活动目的：商业品牌炒作、客户蓄水邀请客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导暖场活动：自助下午茶宴签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式现场包装：LED、条幅、易拉宝专项产品销售——执行落地家居A馆（16#二、三层）推广安排主题：国际家居馆5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东5000元火爆抢筹，最高200元/㎡优惠媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠户外/大牌/跨街3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠道旗3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠单页/巡展/电视3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠围墙3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠16#2-3平面专项产品销售——执行落地矿山机电2期（18#一层）销售价格定价原则•根据产品建筑形态，18#楼价格应该根矿机一期的价格来制定•矿机一期的均价为9000元/平方米价格建议•18#楼一楼均价应与一期持平，但由于一期开业，因此暂定为9100元/平专项产品销售——执行落地矿山机电2期（18#一层）蓄水方案认筹：交5000抵扣15000三年返租：投资客每年5%、自营户每年6%•价格未公示前对外统一报价9500元/平左右，用二期外铺成交价格压迫客户选择一期存量商铺，争取在二期未推出前去化一期存量商铺，以达到一期售罄的目的。矿山机电市场开业活动“同心同德，财富共赢”——开明·同心城矿山机电市场一期开业暨二期认筹仪式活动地点：开明·同心城现场活动时间：5月20日上午9:30分（暂定）活动目的：商业氛围炒作、客户蓄水邀请客户：一期未购客户、周边县市经营户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导主要领导根据一期经营户开业数量确定暖场活动：舞狮队、锣鼓队、彩车巡游、开业礼炮开业仪式：领导致辞、开业剪彩现场包装：舞台、花篮、红毯、竖条幅、空飘、充气拱门专项产品销售——执行落地专项产品销售——执行落地矿山机电2期（18#一层）推广安排主题：矿山机电市场一期盛大开业，二期载誉加推5000抵15000，全城火爆抢筹媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹户外/大牌/跨街3月11日4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹道旗3月11日4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹单页/巡展/电视3月11日4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹围墙3月13日4-5月一期开业、二期认筹、家居馆签约专项产品销售——执行落地17#二、三层主题策划产品：17#2-3层，大板商业形态业态：小商品百货客群：投资客群、自购自营客群卖点：低首付，单铺4万起年回报率6%小商品一期开业运营置业、投资门槛低投资收益高投资有保障、经营有人气小微企业创业基地财政补助，创业扶持策划主题：国际小商品馆一期盛大开业，二期首付4万起，年回报6%最高36万政策补助，青年创业总动员专项产品销售——执行落地17#二、三层主题策划开明·同心城小微企业创业扶持政策5万元财政资金补助1万元商标注册补助最高15万元税收奖励最高15万元银行贷款担保专项产品销售——执行落地17#二、三层商家签约活动“同心同向，财富同赢”——开明·同心城国际小商品馆商家签约暨认筹仪式活动地点：奥斯特酒店活动时间：7月9日下午14：30分（暂定）活动目的：商业开业宣传、客户蓄水邀请客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导暖场活动：自助下午茶宴签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式现场包装：LED、条幅、易拉宝专项产品销售——执行落地17#二、三层推广安排媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月6-7-8月一期开业、首付4万、36万政策补助户外/大牌/跨街6月18日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助道旗6月18日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助报纸/巡展/电视6月18日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助围墙6月22日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助主题：国际小商品馆一期盛大开业，二期首付4万起，年回报6%最高36万政策补助，青年创业总动员17#2-3层平面专项产品销售——执行落地小公寓主题策划产品：矿机一期2-3层，兵营式商业形态业态：单身公寓、创意产业（广告、培训、摄影、设计等）客群：