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1泗县·香格里拉花园全程营销方案提报谨呈—宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司提报—香港联易盛地产机构有限公司日期--2011年8月2诚致:宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司承蒙信任，敝司于2011年7月针对【泗县·香格里拉花园】项目进行实地考察，并对泗县及周边市场进行详细调研分析，对该项目进行全面论证。现特向贵司提报《泗县·香格里拉花园营销策划全案提报》，仅供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。预祝【泗县·香格里拉花园】操作成功！专此奉达！顺颂商祺！香港联易盛地产机构合肥家佳房地产代理有限公司2011年83目录壹市场调查与研究贰地块综合分析叁项目推广肆视觉VI伍项目代理4壹市场调查与研究1、宏观经济概况2、2011年上半年市场运行情况3、区域房地产市场分析4、泗县房地产市场概述5一、宏观经济概况1、宿州市宏观经济概况——GDP走势宿州市2005-2010年GDP走势图248.1318.8402.9483.8541.7650.302004006008001000200520062007200820092010年亿元2010年，全市生产总值650.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。自2006年开始，GDP保持稳步增长趋势，且增幅都在10%以上。经济的高速、稳步增长，为房地产业的发展提供了基本条件。6一、宏观经济概况2、宿州市宏观经济概况——人均可支配收入宿州市2005-2010年城镇居民可支配收入1466913097118571068789138043040008000120001600020000200520062007200820092010年元宿州市2005-2010年农民人均纯收入走势图2458218830753648407647660100020003000400050006000200520062007200820092010元年截止到2010年，全市城镇居民人均可支配收入14669元，同比上年增长12%；农民人均纯收入4766元，同比增长16.9%。近年来，城镇居民、农民的可支配收入都呈高速增长趋势。收入的稳步增加，购买力的增强，从而增加房地产市场的需求量。7一、宏观经济概况3、泗县宏观经济概况——GDP走势泗县2005-2010年GDP走势图43.1649.2959.868.57587.2020406080100200520062007200820092010年亿元2005年以来，泗县地方生产总值逐年呈稳步、快速上涨趋势，涨幅稳定在10%以上，2010年全年GDP更是达到了87.2亿元，同比上年增长13%。地方经济的稳步上升，为房地产市场的发展奠定基础。8一、宏观经济概况4、泗县宏观经济概况——固定资产投资总额泗县2005-2010年固定资产投资总额走势图11.0413.9919.4283647.80102030405060200520062007200820092010年亿元2005年以来，泗县固定资产投资总额获得了快速增长，在五年内实现了翻两番，2010年全年固定资产投资总额达到了47.8亿元，从侧面也反应了当地房地产市场发展的契机。9一、宏观经济概况5、泗县宏观经济概况——当地居民人均收入走势图泗县2005-2010年在岗职工平均工资走势图996112750169481771118590196600500010000150002000025000200520062007200820092010年元泗县2005-2010年农民人均纯收入走势图217125203085378041564560010002000300040005000200520062007200820092010年元2005-2010年这五年来，在岗职工、农民的纯收入都呈现稳步增长趋势，人均收入都实现了翻番。2010年在岗职工收入逼近2万元大关，农民纯收入也达到了4560元。老百姓收入的增加，增强了当地购买力，增加了市场的需求量。102、2011年上半年泗县房地产市场运行情况11二、2011年上半年市场运行情况1、供应量2010年下半年，房地产住宅市场供应量充足，尤其是7月，供应量井喷，达到了5.76万平米。2011年以来，由于政策的调控，开发商减少入市量，前五个月的住宅市场的供应量大多为前期余房打包强推。泗县2010.7-2011.5住宅预售面积5.7600.433.621.21.440.600.80.21.2012345677月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月万平米122、成交量2010年下半年，房地产住宅市场成交旺盛，成交量逐月增加，尤其是12月成交面积达到33058平米。进入2011年，政策的陆续出台，成交量呈现下滑趋势，楼市进入观望中。住宅月备案面积走势图21199172992331133058213039760237211866612626593819814010000200003000040000500002010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.7平米2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况133、成交均价2010年9月以来，住宅市场的成交均价呈现平稳上升趋势，由9月份的1886元/平米左右，上升至2011年7月份的2897元/平米。政策的调控，对于成交量的影响，在价格上尚未显现出来。住宅月备案均价走势图0100020003000400050002010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.7元/㎡2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况142011年1-5月份购房人群结构62%7%31%县城居民县城外本县居民本县外4、购房人群结构2011年1-5月份，在已备案的商品房中，93%的购房者都是来自泗县。其中本县居民占31%，县城以外本县其它地区居民购房者占62%，本县外购房者仅占7%。2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况155、购房套型结构2011年1-5月份，已备案住宅建筑面积在90平米以下的，占到34%，90-120平米之间的占56%，120-144平米的占10%，可见市场上，还是小套的三房最受市场欢迎。购房套型结构34561090平米以下90-120平米120-144平米2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况166、购房套型结构购房资金结构8119按揭贷款一次性付款2011年1-5月份，备案商品房中，大部分客户选择按揭贷款，其中按揭贷款（包括公积金贷款）占购房总数的81%，一次性付款（分期）的仅占19%。2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况177、购房者年龄结构2011年1-5月份，新建商品房购买者中，30岁以下的占购房者总数的23%，30-40岁占47%,40-50岁占24%，50岁以上占6%。购房者呈现年龄化，购房大军主力为中青年，其中94%的购房者在50岁以下。购房者年龄结构234724630岁以下30-40岁40-50岁50岁以上2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况183、区域房地产市场分析19泗县开发区在售楼盘一览表：楼盘名称发展商纳入网上销售总套数现可售套数主力户型销售均价东城虹郡建湖县登达房地产开发有限公司泗县分公司1204套248套3房2厅3100元/㎡家和花园宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司669套246套3房2厅3550元/㎡凤凰国际城安徽省源达置业有限公司泗县分公司226套35套3房2厅2900元/㎡3、区域房地产市场分析20个案分析—登达东城虹郡登达东城虹郡占地面积294亩，总建筑面积30万平米，是一处集集居住、商业、会所、幼儿园、菜市场等多功能为一体的商住社区，规划居住户数2000余户。一期户型从95-145㎡不等。小区内规划有大型超市、临街商铺、农贸市场、会所、幼儿园等大型生活配套设施。分析：登达东城虹郡位于开发区北大道与东二环路交汇处，毗邻县政府大院，位踞新区核心位置，扼守泗县城市发展的重中之重，随着泗县东向发展的强力促进和政府机关的先后进驻，以及规划布局利好信息政策的涌现，本区域未来升值潜力无法限量。关键：规模、配套、品牌3、区域房地产市场分析21个案分析—家和花园家和花园规划总建筑面积63233平米，规划总户数669户，共22栋，是由宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司开发打造，主要产品以多层为主。分析：家和花园与泗县第一中学仅一条马路之隔，周边还有灵通学校等配套学区，学区配套优势不可复制。其价格也是目前开发区最高的，其两房的价格更是最高达到了3780元/平米。关键词：学区、配套3、区域房地产市场分析22个案分析—凤凰国际城凤凰国际城小区由安徽省源达置业有限公司投资兴建，项目位于小汴河以北，北二环以南，长沟路以东，东二环以西，项目占地279.4亩，规划建筑面积约28万平米。分析：项目一期17栋楼，于2011年3月20日动工，如今一期几栋已经封顶。小区采用全框架建筑结构，户型均为全明设计，南北通透。且小区配套商业充足，交通便利，售价较低，去化速度较快。关键词：户型、交通、配套3、区域房地产市场分析23个案分析—荣辉国际花园荣辉国际花园小区由安徽省泗县荣辉房地产开发有限公司投资兴建，项目位于阀南路与西二环交口，规划建筑面积约20.56万平米其中住宅18.4万平米，公共及商业建筑2.16万平米。分析：项目一期已动工，售楼处基本装修完毕。且小区配套商业充足，交通便利。主题口号是“建筑城市理想生活”，未开盘4、区域房地产市场分析24销售热点本版块无疑是整个泗县房地产市场的热点，版块内在售的几家楼盘销售业绩在整个泗县都名列前茅。如：东城虹郡、家和花园、凤凰国际城旺销户型三房二厅，面积介于90－120㎡之间。置业关注点位置、户型、价格仍是泗县置业者选择楼盘的主要考虑因素。同时，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们关注。置业目的自住为主区域房地产市场特点：3、区域房地产市场分析25区域评估项目凤凰国际城东城虹郡家和花园本项目区域区域地段85858580周边社区75757575交通条件75757570绿化情况70707575社区配套70708070建筑规划75757080合计450450460450平均757576.7752011年1-3月均价290031003550系数1.001.000.98修正价格（元/㎡）290031003472.83修正结果：（2900+3100+3472.83）/3=3157.6即：本项目入市的市场均价应为3200元/平米。本案区域价格定位以下调查区域一次评估与加权：（100分计算）3、区域房地产市场分析264、泗县房地产市场概述274、泗县房地产市场概述纵观泗县的房地产市场，有以下一些主要特征：1.产品同质化现象严重这是泗县房地产行业普遍存在的问题，所有住宅项目物业类型皆为多层，且建筑风格单一，户型和景观规划趋于雷同。2.缺乏明确的产品定位目前泗县房地产市场，许多小区虽然是由不同的开发商开发兴建，所处的区域与环境也各不相同，许多开发商在项目立项或开发之前，缺乏详细的市场调查及产品论证。283.营销策略及宣传推广方面这是泗县房地产开发目前最缺乏的一个环节！目前，泗县的房地产销售还停留在原始的被动营销上，许多楼盘的销售还处在“守株待兔”式的卖楼方式，有客户上门询问，则只是给出一个简单的楼价，涉及到自己的产品其它方面的，则无从说起或一问三不知。4.泗县购房客户的特殊性泗县的购房消费者跟其它省市地区比较起来有着较明显的消费特征，主要表现在以下3个方面：乡镇消费力旺盛消费趋于理性与感性之间购买用途基本为自用4、泗县房地产市场概述29贰地块综合分析1、地块基本情况2、地块SWOT分析3、项目定位30项目分析本地块扼守长沟路与工业路交口东南侧，坐北朝南，地块方正，南北长约210米，东西长约217米。占地43879㎡，总建筑面积65757㎡住宅约540套，商业加便民店共计9087㎡