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鹏基·诺亚山林营销执行方案营销部2007.5.网（.），提供海量管理资料免费下载！本案的主要课题是就鹏基·诺亚山林（一期）营销具体执行工作的操盘思路及其若干重要问题的解决方案进行汇报。汇报目的.网（.），提供海量管理资料免费下载！汇报框架第一部分:项目分析第二部分:销售策略第四部分:宣传推广策略第三部分:价格策略第五部分:项目包装.网（.），提供海量管理资料免费下载！第一部分:项目分析第二部分:销售策略第四部分:宣传推广策略第三部分:价格策略近期市场状况项目概况项目定位第五部分:项目包装.网（.），提供海量管理资料免费下载！近期市场状况星沙板块推出量与消化量对比图3.352.6831.0043.4326.3524.5280.00%85.00%56.45%0.0010.0020.0030.0040.0050.002000元/㎡以下2000－2500元/㎡2500元/㎡以上0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%推出量消化量消化量/推出量1、目前，星沙板块住宅产品细分虽较明显，但价格细分界线不甚明显，价格多集中1900—2500元/平米之间，在威尼斯城精装修高端产品面市以来，星沙别墅类物业与普通物业价格梯度逐渐拉开；2、总体上看，近两年来，星沙板块的物业价格呈现出明显的上升趋势，特别是今年下半年、明年上半年众多高端项目的推出，一方面将加剧竞争，另一方面将细分星沙高端物业与普通物业价格；2、各区间价格物业消化量与推出量比率较平衡，总体销售情况良好，没有明显的价格盲点；星沙片区近期住宅市场供应与需求情况分析.网（.），提供海量管理资料免费下载！碧桂园威尼斯城红树湾早安星城项目周边楼盘分布情况已有竞争楼盘新增竞争楼盘潜在竞争楼盘美林水郡筑梦园幸福里幸福洋房本项目湘水湾星城国际华润项目圆梦完美生活恒基项目水印山城.网（.），提供海量管理资料免费下载！项目碧桂园威尼斯城早安星城幸福里美林水郡产品形态独立别墅、联排别墅、洋房联排、洋房小高层多层洋房面积区间（㎡）独立180-1200；联排200-280、洋房85-170联排200-300、洋房90-18080-130130-220价格（元/㎡）独立6500、联排4500、洋房3700联排3700、洋房260024003300畅销产品小独栋洋房80-120130-150滞销产品大面积联排、大面积洋房联排120-130150-220销售情况约20万㎡约4万㎡约8.5万㎡约8万㎡2007年上半年项目周边竞争楼盘情况2007年上半年鹏基诺亚山林项目周边主要竞争楼盘供应量约为40万平方米.网（.），提供海量管理资料免费下载！2007年下半年周边楼盘预测2007年下半年周边楼盘供给周边竞争楼盘供给周边非竞争楼盘供给序号楼盘名称总建筑面积2007年下半年拟推面积2007年下半年拟推建筑形态2007年下半年拟推（节点）月份1碧桂园威尼斯城（一期）33万㎡10万㎡独立别墅、联排别墅2007年10月2早安星城120万㎡10万㎡联排别墅、洋房2007年9月3美林水郡14万㎡3万㎡多层洋房2007年9月4水印山城一期5万㎡3万㎡独立别墅2007年10月5未来现代城10万4万㎡电梯高层2007年10月2007年下半年鹏基诺亚山林项目周边主要竞争楼盘供应量约为30万平方米.网（.），提供海量管理资料免费下载！序号楼盘名称总建筑面积2007年下半年拟推面积2007年下半年拟推建筑形态2007年下半年拟推（节点）月份1恒基项目100万㎡10万㎡小高层—2华润项目120万㎡10万㎡洋房、小高层—3圆梦完美生活7.26万㎡7.26万㎡高层9月4鑫泰丽都14.6万㎡14.6万㎡小高层10月5合计241.86万㎡41.86万㎡————2007年下半年周边非竞争楼盘供给2007年下半年鹏基诺亚山林项目周边非主要竞争楼盘供应量约为42万平方米.网（.），提供海量管理资料免费下载！项目概况物业类型：独院HOUSE、联院HOUSE、叠院HOUSE、情景洋房、盛景公寓总建筑面积：112053㎡总用地面积：114100㎡一期规划住宅套数：487户容积率：0.93建筑密度：22.73%绿地率：39.6%车位793个项目一期主要技术经济指标.网（.），提供海量管理资料免费下载！产品类型栋数楼号套数总面积联排19索菲亚1--19#11431493.16洋房11维也纳园2#栋325425.90维也纳园3#栋244316.52维也纳园5#栋162640.30塞纳尔园1#栋162727.80塞纳尔园2#栋162688.92塞纳尔园3#栋162854.69塞纳尔园4#栋162688.92塞纳尔园5#栋162745.71塞纳尔园6#栋162835.32塞纳尔园7#栋244114.29塞纳尔园9#栋244284.88小计21637323.26叠加别墅6塞纳尔园20#栋4970.09塞纳尔园21#栋4970.09塞纳尔园22#栋4970.09塞纳尔园23#栋4961.27塞纳尔园24#栋4961.27塞纳尔园25#栋4961.27小计245794.08独栋7塞纳尔园26--32#栋73451.84小高层2维也纳园1、4#栋12613714.28合计4348785982.54各类型物业套数、面积统计.网（.），提供海量管理资料免费下载！项目定位鹏基生活板块第一乐章——西班牙塞维利亚风情项目一期形象定位回顾——属性定位回顾——长沙第六区，纯生态格调生活城走过世界后的漫坡生活推广主题回顾.网（.），提供海量管理资料免费下载！目标客户分类细分阶层预计比例细分行业来源说明主力客户企业主30-40%私营企业主主要来自于星沙本地、金鹰城、四方坪及火星镇等专业市场的私营企业主，以及来自于株洲、湘潭、岳阳的私营业主公司董事来自于星沙开发区各公司的出资人、合伙人，以及长沙和周边城市的大型公司的董事经理人员15-25%中高层管理人员来自于星沙开发区科技园区，包括周边城市企业管理者次主力客户专业技术人员15-25%IT新兴的电脑及软件开发，包括电子通讯等新兴产业人士医疗卫生等技术人员湘雅医院等原住民星沙土生土长的居民传媒产业广电等传媒、影视人士国家与社会管理10-15%国家公务员中的权利阶层长沙县政府及事业单位高级官员及公务员事业单位的权利阶层成长型客户专业技术人员10-15%企业技术人员主要为星沙和其它企业的技术人员，目前还处于财富积累期，但拥有一定的经济能力和潜在消费需求教育及科研人员主要为长沙卫校、湖南大众传媒学院、长沙大学等教职人员游离客户个体工商户1-5%批零商家少数通过汽车配件、物流等兴起的财富人群客户定位回顾.网（.），提供海量管理资料免费下载！第一部分:项目分析第二部分:销售策略第四部分:宣传推广策略第三部分:价格策略销售总体策略入市时机及销售前提销售阶段及工作安排第五部分:项目包装各阶段推货策略销售管理核心卖点提炼.网（.），提供海量管理资料免费下载！销售总体策略本项目作为星沙乃至整个长沙的超级大盘,项目一期在市场中的形象和地位举足轻重。随着长沙二环线及其以外的置业高潮,星沙作为长沙城市后花园和第六区的地位日趋明显。碧桂园、幸福里、早安星城、水印山城等项目的共同发力，使片区的价格稳步攀升，形势良好。因此本项目应顺势而为、强势入市，采取稳步推进的的策略，逐步占领区域市场，以实现资金快速回笼、降低项目的投资风险。本项目别墅、洋房等已经封顶，小高也达到销售许可条件，为本项目采取快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。分析:.网（.），提供海量管理资料免费下载！“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”相对集中策略。充分的运用“一个主题（实力鹏基，漫坡生活）”突破市场，“四大媒体（长沙晚报、潇湘晨报、分众传媒、交通频道）”撬动市场，“五大核心卖点（风情建筑、超大规模、中心水景、风情商业街、漫坡生活）”攻占市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。总体策略.网（.），提供海量管理资料免费下载！1、开盘时机选择考虑因素因素一:工程因素1、本项目别墅类物业已经封顶,而洋房类物业已经到4-5层，即将封顶,基本具备预售条件预期在6月中下旬能够取得预售许可证;2、现场工程进度已经具备一定的展示基础，按当前工程施工所处阶段，对看楼通道和示范园林区的整饬、绿化工作相对较为容易实现在。预期在一个月到45天左右的时间周期内可以赶在6月底前出来。3、样板房和售楼中心设计方案已经确定，若5月25日前进场施工，按45天左右的估计，6月底7月上旬出来应该不成问题。入市时机及销售前提.网（.），提供海量管理资料免费下载！因素二:竞争因素项目销售进度优惠措施预计推售情况南山办理VIP洋房交2万抵4万;联排别墅交3万抵6万独立交5万抵10万预计2007年6月开盘先推1.1期,洋房140套,联排76套预计洋房2700-4000,别墅3700-5000一期共洋房380套,联排200套藏珑4.22开盘,108套洋房全部售完,价4500-770054套双拼基本定完,5月开盘销售,7800的起价双拼交5万抵8万洋房交2万抵4万一次性9.9,按揭无折扣预计7月推出一期剩余高层和独立别墅(12套)高层估价3500起蔚蓝海岸07年4.28开盘销售1期北区,106套洋房,开盘当天销售44套,现销售了60%均价4600-48004.28前办理VIP有两个点的折扣,房交会期间购房优惠7000,现在无任何其他折扣,仅普通折扣,一次性9.9折,按揭无折扣.2期预计年底推出,小高层为主2房-3房,均价3600-4000美林水郡4.14开盘销售第三期,首推了70套均价3200-3300.现只剩20套左右加上二期剩余20多套,现共剩余50套一次性9.7折,按揭9.8折共三期,700多套,第三期余下的套数不详别墅类项目推盘情况.网（.），提供海量管理资料免费下载！项目销售进度优惠措施预计推售情况碧桂园5.1加推了14套独立\55套联排\2栋20多套洋房.加上原来的,共有独立43套,联排120套,洋房80套.现已卖26套独立\60-70套联排\20套洋房独立均价6000,联排均价4300\洋房均价3500无任何优惠节日加推,具体不详早安星城一期2.4号开盘140套洋房16套联排18套和院洋房均价2500联排别墅均价3500,和院别墅均价3800-3900车库28.39平米,6.5万一个房交会洋房交2000抵1万别墅交1万抵2万2007年7月左右推出剩余的600套左右联排\洋房\小高层,明年开始推1.2期(即新安路以南部分)比华利山内部认购期,均价3800,按揭99折,一次性98折预期在5月底6月初开盘,联排别墅保利阆峰云墅一期二批内部认购,均价800010万认购金抵12万,开盘享受97折优惠预计7月份开盘.网（.），提供海量管理资料免费下载！项目销售进度优惠措施预计推售情况早安星城电梯房内部认购均价2350，交2000抵80005月底6月初开盘星城国际一期小高中高正在销售均价2100无筑梦园二期内部认购期，3000抵50005月19日开盘星沙片部分项目小高推盘情况.网（.），提供海量管理资料免费下载！从市场竞争的角度来看，长沙一些典型的中高端别墅类型项目，都在借助4、5月长沙楼市黄金销售期进行加推工作以及诚意客户的积累工作，同时各项目都针对客户推出了不同程度的优惠认购措施，试图锁定更多的客户。5、6月、7月将成为众多项目将诚意积累客户的开盘转化期。与本项目临近的碧桂园、早安·星城则在此期间，进一步加大了市场推广的力度，并分别重点加推了联排和洋房单位。周边小高类项目也在5月份左右加大了客户的转化力度。根据同致行市场部门监测，7月份长沙市开盘项目较少，高端类项目仅有保利纯独栋项目，与本项目的竞争较小。由此来分析，7月份的长沙市场，对本项目来说是一个入市相对较为安全的空档期。.网（.），提供海量管理资料免费下载！因素三:客户因素本项目从星沙房交会参展以来，截止此次春交会总计来电来访客户2749批。其中此次房交会1440批次，