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1餐饮街项目定位·产品·营销方案2第一部分定位篇第二部分产品篇第三部分营销篇3定位缘起——每座城市都应有一条美食街！4第一部分定位篇5昌乐缺乏一条引导消费的美食街——1、餐饮市场现状——中高档餐饮较少，规模不足昌乐县中高档餐厅分布较少，主要集中在县城的星级酒店中，约4-5家，其余还有2-3家特色餐厅位于县城中心区域，加上其他规模以上餐馆，目前餐馆面积约为10000平米。2、餐饮项目供应——配套餐饮项目为主，缺少特色在建中的超英娱乐文化广场、蓝宝石商业广场的餐厅设施投入使用后，2008年中高档餐厅营业面积应有11500平米左右，规划中的寿阳山娱乐区域也将有餐厅供应。3、餐饮街市场——中高档餐饮市场空白昌乐缺少一条餐饮集中、规模在5000平方米以上的餐饮街或美食广场，更不用说特色餐饮街。专业餐饮街是昌乐商业地产的空白。4、餐饮业需求——集中几大团体需求昌乐拥有大量中高档餐饮需求的消费者，比如：新兴中高档小区业主、政府单位、企事业单位、个体业主等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。一、市场机遇分析67我们看准市场良机，专门为餐饮行业量身定做业态集中的的餐饮美食娱乐街，将会受到经营者的喜爱，物业价格和租金也将上升。分析结论：昌乐需要一条美食街！8二、地块机遇分析小西湖水岸，风情美景——项目基本情况——项目地块南北狭长展开，南北316米，东西进深21米。东向靠高档住宅小区，西望小西湖美景，南临昌盛街、高档小区濠景海岸，北临恒安街、昌乐实验中学；9风情水景，打造餐饮街更吸引人现代都市人吃饭更讲究回归自然。项目西望小西湖，微风抚柳，风情无限，对如此美景饱餐美食，对消费者充满诱惑力。中高档住宅小区众多，提供大量稳定的消费客群项目周边电业公寓、濠景海岸、西湖丽景（在开发）等高档物业众多，集中了大量具有高端消费能力的业主，本项目成为日常宴客的好去处。地处（寿阳山+小西湖）一条线，旅游休闲带动餐饮娱乐项目地处寿阳山旅游度假区和小西湖风景区的连接线上，从寿阳山沿昌盛街一路直达本美食街，把城市美食街地产开发与旅游休闲结合，促进餐饮娱乐消费。交通四通八达，辐射更大区域消费者宝昌路、交通便利，吸引很多驾车前来吃饭的消费者，优越的先天及配套条件将支撑本项目打造中高档次餐饮。优势条件梳理：10当我们看到蜿蜒的小丹河，看到充满水乡风情的小西湖，结合小西湖柳岸美景，融合欧美建筑风情，打造昌乐独一无二的——分析结论：美食娱乐一条街！11三、项目定位吸引连锁品牌商家————————形成市场品牌效应聚集当地零散经营商家——————形成市场规模效应融合丰富的娱乐元素———————跳出昌乐现有商业格局文化、情调、特色的消费环境———集合目标消费群体项目定位原则：以差异化、特色化定位策略有效规避竞争风险12投资者高收益的投资回报经营者最佳的营商环境消费者中高端消费的全新体验我们将提供——13各具特色的店铺风格，独具特色的时尚休闲酒吧，独具魅力的露天茶座布置，体验小西湖风情美景，吸引整个城市乃至外地人踊跃而至，构建一个集餐饮、娱乐、休闲于一体的24小时不夜城！（一）项目定位集中西餐饮、休闲娱乐为一体的美食娱乐街14将美食街塑造成餐饮娱乐的一个名盘，构建昌乐餐饮娱乐商业街的一个新的旗舰，同时将成为展示昌乐的又一标志性窗口！（二）市场定位城市级美食娱乐一条街昌乐第一人气商业街一举奠定项目在昌乐的首选投资霸主地位打造——15中高端餐饮，中高档次定位（三）档次定位定位于中高档餐饮水平，追求品质与享受，充分满足了现代都市人们的消费理念，展现美食街的独特风采。美食街正是迎合城市中高档消费需求应运而生，它的诞生或将代表着昌乐餐饮业进入了一个全新的发展阶段。16政府单位、企事业单位、个体业主、新兴中高档小区业主等团体及中高收入者是中高档餐饮消费主力军（四）消费者定位用20%的消费者解决80%的消费力中高端核心消费人群——171、经营者——本地原做特色餐饮的店主；看好本美食街发展前景的外地（潍坊）经营者；各地特色餐饮和娱乐休闲加盟者或连锁店；被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的转行商户。2、投资者——各市政单位人员（有灰色收入者）；个体老板（自己经营）各类企业的领导或高级职员；看好本美食发展前景的其他地区的投资者。*在经过市场调研后具体对各类客群进行特征分析。（年龄、职业、收入、学历、消费偏好等）（五）目标客群定位18玩在小西湖吃在美食街我们的打造目标——19第二部分产品篇20【关键词】异域风情，异国情调文化造街，休闲氛围尺度适宜，服务餐饮组团布局，全新体验昌乐最具体验特色的餐饮娱乐街产品主题定位21一、建筑风格移植欧美风情建筑，形成异国情调欧美风情建筑是一种泛称，其中欧美建筑涵盖了诸如英式建筑、德式建筑、西班牙建筑、法式建筑以及地中海建筑等风情各异的建筑类型。但统称的欧美建筑代表了一种西式元素、意趣、风情，是一种与传统中式建筑截然不同的建筑，身处其中你能体会到法式浪漫、地中海的热情、英式的高贵……风格建议一：欧美风格22将欧美风情建筑，融于小西湖美景，制造一种浪漫、闲适的休闲氛围23不是采取纯正的欧美建筑风格，纯正欧美建筑风格立面元素复杂、造价较高，而我们采用简化的欧美风格，或者说现代欧式风格。只是选取几个比较有代表性的元素，做立面处理，在外观上选几个起装饰作用的构件，建筑成本每平方米增加约30~50元/平方米。另外，符合政府要求。简化欧美风格——现代欧式24风格建议二：西班牙风情建筑，地中海水岸情调地中海经典建筑符号——西班牙建筑在地中海建筑系列中，最经典的便是西班牙建筑，突出特点为醇厚粗朴的建筑风格和它所代表的轻松闲适的生活方式。西班牙建筑讲究形式的美感与空间的流畅，主色调红色与白色，屋顶多为红色筒瓦，墙体厚重，多为白色、米色，异型墙面。加上现代生活所崇尚的自然质朴，就使得西班牙风格的建筑散发出地中海生活的浪漫与自然情调，并且从骨子里透出贵族的高傲。25色彩运用：白/米黄色与红色，白/米色墙面、红色屋顶外墙材料：立面简洁，白/米色涂胶、面砖；红色砖瓦26风格以色彩为代表，最多再选取几项装饰构件，立面简洁，无特殊造价，成本低。色彩典雅，充满浪漫、休闲的生活情调，吻合本项目小西湖自然美景。西班牙风格建筑优点：27风情【标志性转角楼】与【圆形建筑】。二、地标性建筑建议28三、产品规划尽可能的增加可售面积，减少不必要的浪费，一方面可以增加整体项目的利润，另一方面可以降低平均单位面积的售价；1、建筑规划基本原则292、结构：框架结构建筑成本每平方米增加约400元/平方米，但餐饮商家对于面积需求大小不一，大的每家在上千平方米，所以为方便商家自由打通组合，很多商家选址的建筑要求明文规定是框架结构。所以建议采用框架结构，提高商业价值，促进销售。3、柱距7.2m。4、楼层：三~四层错落布局建筑以三~四层为主，错落布局，形成变化丰富的空间结构，极具韵律感。5、基本建筑要求：商铺配套满足餐饮业基本建筑要求上下水、排污、排烟、风道、隔油池、层高、消防……306、开间进深：开间3.6米（7.2/2），进深14.4米（7.2*2）符合一般性餐饮客户的开间需求，对于大的商家可以自由打通，两套并一套。7、层高：一层4.5米，其余3.2米根据餐饮业大多数商家的基本层高要求为4.5米。另外，根据实地调研，包括潍坊的潍县美食一条街、盛世豪庭美食街，以及广州酒吧一条街，层高都控制在4.5米。楼上层高为控制成本3.2米左右即可。8、单套面积：控制在150~200㎡/套。根据【总价控制原则】，单位销售面积控制在150~200㎡（3~4F），以目标价格3000元/平方米计算，每单位商铺的投资成本控制在50万左右，首付在25万左右，降低投资门槛，促进销售。9、面积区分建议在南北两端、广场周围、社区入口两侧的商铺面积做大，进深、开间可增加，做四层；其余部分的面积做小，左三层。3110、充足的停车设施对一个定位中高端的餐饮娱乐街，目标消费者都具有一定收入水平，汽车将成为这部分人最主要的出行方式，因此为本项目寻找足够的停车设施，为消费者提供停车之便，将是餐饮街能否吸引消费者、并成功留住消费者的关键。本餐饮街停车主要依靠两种方式，一种是在车道上规划足够的停车位，而是借助公路。11、组团式布局以广场或小品为节点，形成组团式商业布局，这样即保证了商业街的活动空间和商业街开放式的氛围，又在商业街中形成方位导视作用，防止消费者面对三百米长的商业街和几十家店铺产生心理腻烦感。12、商业街中段设置小区出入口以社区居民带动人气，带动人流、车流，形成商业繁华的景象。同时为餐饮街提供稳定的前在消费群体。32附：各类餐饮店建筑要求一、咖啡店选址要求：建筑要求：层高4米以上配套要求：排污、排烟管道、充足的停车位（10个以上）面积要求：带餐饮的在300——500平米间，不带餐饮的面积可控制在100-200平米租期要求：租房年限5年以上，一般至少7到9年二、火锅店选址要求：建筑要求：框架式面积要求：150~500平方米租期要求：至少2年33三、普通餐厅、快餐连锁：建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：上下水，油烟气排放通道，污水排放面积要求：快餐店200~500平方米；大众餐厅80~200平方米。租期要求：一般不少于三年四、茶坊、酒吧建筑要求：层高不低于2.8米，上下水等面积要求：50~400平方米租期要求：2年以上。五、大型娱乐场所（如歌厅、洗浴等）：建筑要求：框架结构面积要求：一般在5000-1500034做餐饮的铺位空间利用率较高；餐饮商铺建筑配套要求高，适用业态范围广，因此投资客户比较喜欢，销售价格也高于不能做餐饮的商铺。餐饮业态招租难度小、承租面积大、生存能力强、租金偏高。餐饮街产品优势——35四、景观设计本项目选址小西湖边高雅路段，具有清净、优雅的环境，定位中高端餐饮，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。为了吸引这部分消费者，我们要赋予美食街以全新体验，在环境设计上以小品点缀为主，强调景观的休闲型及参与性，以文化、情调、特色、韵味，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，达到餐饮环境的全新境界。情景式、融入式餐饮街——文化、景观造街361、建筑错落有致：空间变化丰富，形成一条风景线，沿街商铺和广场形成景观的呼应。2、文化造街：可以石碑、地砖的方式雕刻图文，赋予餐饮街一种文化，进而文化赋予商业街持久的生命力。文化内容如：美食文化，各地名菜鲁菜、川菜、粤菜、东北菜以及当地美食朝天锅等的来历、特点介绍。373、商业街整体标志性LOGO的位置，入口处设计标志性霓虹灯等。4、在入街处树立标示/精神堡垒和商家指示牌。385、整体夜间照明效果配合霓虹灯、招牌灯箱、路灯构建项目的照明系统，成为昌乐最繁华的24小时不夜街.396、花园型情景商业街——注重花坛、喷泉设计*考虑成本，喷泉可去掉40异域风情招牌7、风情招牌形象统一的有异域风情的招牌，使整条街充满魅力，提升商业价值。8、主题雕塑小品雕塑风格与建筑风格相符。各种雕塑小品点缀街道上，形成丰富而又立体的景观环境，并且充分考虑互动性，人们能够参与其中-观赏风景的同时，也成为风景的一部分。*考虑成本，可不做。419、统一的广告位位置、尺寸大小形象统一广告位设计，使整条街商家宣传井然有序，提升商业价值。4210、休闲桌椅置于建筑窗前的遮阳伞下的休闲桌椅不仅延续了休闲心态，更升华了这种休闲心态，使休闲成为一种趣味。11、硬石板路地面不要用水泥硬化路，用更适宜步行的石砖铺路，更具休闲氛围。12、广场：在餐饮街中间地段形成一个广场，可以用广场形成节点，不至于消费者在其中没有方位感，还可以利用广场举办活动等。43第三部分营销篇44平衡风险与机会，在保证商业街成功经营、开发利润最大化的前提下：一、整体开发模式建议：（1）招商先行，销售为主模式。确保资金迅速回笼，实现预期利润，减少财务、市场、商业经营风险。（2）持有高价值、核心部分商业，并招商促销售。第一阶段引进品牌主力店用于聚集商气、人气，提