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VANKE金色家园项目2007年营销计划方案目录【1】市场情况【2】客户情况《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789从板块看项目：主力市场参与市场从板块看项目：板块名称代表个案重要程度主力市场劳动路胥江板块胥江华庭，云庭重要新区玉山路板块国际公馆，保利雅苑重要三香路干将路板块宝石御景苑，金都名苑，新港名仕花园重要参与市场解放西路板块新康新城，金帝城市别墅次要西环路西园路板块中天品园次要南门板块水城丽都，领秀江南次要《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789苏州中心城区06年供销：04812162024283236404448供应量44.537.539.132.929.525.822.322.827.424.231.9成交量6.945.488.858.7810.48.535.918.549.1510.815.51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月苏州中心城区06年供销：1、06年1-11月，苏州中心城区住宅供应量为72.6万方2、06年1-11月，苏州中心城区住宅销售量为90.1万方3、06年1-11月，苏州中心城区住宅供销比为0.8：1市场正呈现供小于求的态势劳动路胥江板块三香路干将路板块新区玉山路板块西环西园路板块区位劳动路沿线和胥江之间东到盘门路西到西环路三香路干将路沿线东至阊胥路西到西环路玉山路和滨河路交叉口京杭运河淮海街之间西园路西环路交叉口配套目前板块内居住档次低，高尚的生活配套很少，周边无知名学校医院，劳动路东段环境较西段差，板块交通发达成熟的居住板块。苏州政府所在地，各种配套很发达的板块。有家乐福、体育中心商圈、附二院等。日常生活便利，体育休闲娱乐设施发达，教育配套齐全各种生活配套设施主要依靠新区中心板块和三香路家乐福，生活较便利，本身无任何配套日常生活配套齐全，交通便利，板块内缺乏高档配套，居住环境一般，人文环境优越产品区域内项目均为普通高层，小高层公寓产品，目前无多层产品，无高档产品区域内项目现有产品为普通高层和小高层，占有很好的地理位置，价格较高，但楼盘品质一般板块在售项目产品均为高层和小高层，中档产品目前在售仅有中天品园多层和少量小高层产品价格水平普通高层公寓5700-5800元/㎡普通高层公寓6800-7000元/㎡普通高层公寓5700-6000元/㎡普通多层6500元/㎡代表楼盘云庭宝石御景苑，国际公馆，保利雅苑中天品园将要上市楼盘万科劳动路项目，云庭最后两幢高层金都名苑2期，新港名仕花园苏地2005-B-28地块国际公馆3期中天品园2期07年预计供应量（估）云庭高层1.8万万科项目12万方(多层4万)金都名苑5万方新港名仕花园6万方国际公馆4万方保利雅苑2万方中天品园多层3万方小高层2.5万方07年以后供应量万科项目高层15.3万方多层+花园洋房7.7万高层小高层17.6万方小高层高层6万方小高层2.5万方多层5.5万方别墅1.8万方邻近板块比较：劳动路胥江板块沿革：劳动路胥江板块原来多为老工厂及城乡结合部无地队，居住氛围较差，随着道路设施及城市规划逐步改善，近年来居住氛围已经有所提高。但区域内至今无高档住宅区出现主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：在劳动路胥江板块有以下规划或在建中项目：1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离2、万科项目地块东规划学校3、劳动路改造项目实施中4、劳动路高架引桥项目投入使用5、胥江河、运河沿岸将建成几十米宽的“水岸走廊”和“商业观光街”《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：2、万科项目地块东规划学校主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：3、劳动路改造项目实施中主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：4、劳动路高架引桥(西起索山桥跨过西环路东至劳动西路)项目投入使用主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：5、胥江河沿岸将建成几十米宽的“水岸走廊”和“商业观光街”板块名称项目名称楼盘形态预计上市时间体量主力市场劳动路胥江板块云庭3期高层07年第二季度1.8万方新区玉山路板块国际公馆3期高层，小高层07年第二季度4万方三香路干将路板块金都名苑2期小高层07年第一季度5万方新港名仕小高层，高层07年第二季度9.4万方参与市场解放西路板块金帝城市别墅3期小高层07年第二季度6万方西环路西园路板块中天品园2期多层，小高层，联排07年初9.8万方南门板块鼎欣南门项目高层07年3月15万方分板块07年上市项目：主力市场06年供应成交情况：项目价格(元/m2)80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合计供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求保利雅苑5800-6000201151//7152////127115295215宝石御景苑6950-70501514131113//1011019224//184357256云庭5300-5800423916011110778157//51//329236胥江华庭5600-5800//3030//1414////434847总计25820432125417813013012292241783312102975480-140平方米面积段内均有较大量的供应和成交，其中以80-120平方米为主。整体片区的成交率较高，总体都在80%左右《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789从2006年全年成交情况来看，主力竞争市场的成交价格均在7000元/平方米以下，劳动路胥江板块由于区域环境较差导致板块内成交价格不超过5800元/平方米，与本案项目拟定的入市价格有很大的价差。07年，主力竞争市场上有较大量高品质的高层，小高层（新港名仕，金都名苑）上市，届时我们的高层产品将与这些高层，小高层形成正面竞争，由于地段环境的差异，我们的高层产品将面临较大的竞争压力，而同期市场上无多层产品推出，面临市场空白点，我们的多层产品较为乐观。关注项目：云庭案名云庭地址劳动路以南，西环路以东与本案地块隔劳动路相对总建面7.3万方容积率2.8产品形态8幢高层产品二期开盘2006-9成交均价5800元/平方米项目诉求1、便捷的交通条件：小区门口新建高架引桥，出小区就能上高架。2、未来规划：劳动路胥江板块列入了城市规划设计，目前正在改造，将打造商业，居住，休闲一体化的中心生活区，板块升值潜力大。3、中央台地景观：半地下车库集中在小区中央，车库顶部1.1万方绿化形成大规模的中央台地绿化景观。一期二期三期《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789关注项目：云庭云庭三期规划：目前云庭剩余两幢高层产品未推出（上图所示），共1.8万方，预计将在07年第二季度与本案同期推向市场，产品与前两期相比变化不大，届时其价格将会有一定的上扬。01000200030004000500060001月3月5月7月9月11月460048005000520054005600580060006200成交面积均价云庭1-11月成交情况100%162合计2%3175.273-3-23%4144.643-2-214%23133.01-138.583-2-140%65118.87-127.123-2-114%23105.33-109.862-2-127%4497.43-101.562-2-1比例户数面积房型云庭2期面积配比关注项目：中天品园一期关注项目：中天品园案名中天品园地址西园路以南，西环路以东总建面12万方容积率1.2产品形态多层5-6层，小高层9层，排屋成交均价公寓6500元/平方米项目诉求1、优越的地理环境：小区临近西环路交通便利，临近石路商业中心，可享受便捷的商业配套，临近西园，留园，寒山寺拥有得天独厚的历史人文环境。2、地块规划：1.2的容积率，多层，排屋低密度社区，市区内的稀缺产品。一期关注项目：中天品园类型房型面积户数比例多层2-2-192-933422%2-2-1106-11185%2-2-2114.4611%3-2-1124.0521%3-2-2120-1358656%3-2-2140-15053%小高层3-2-2142-15096%4-2-2169.5475%4-2-2181-18721%合计154100%居住区域市区和新区临近区域工作区域市区和新区临近区域购房目的主要为自住，两房有少量投资客两房客源小太阳家庭，新婚家庭年收入7-8万三房客源望子成龙家庭，年收入10-12万品园一期面积配比销售概况中天品园一期于06年11月18日开盘，首推七幢多层和一个单元的小高层，多层产品主力为3房120-135平米户型，小高层主力为3房142-150平米户型，品园因其市区内的稀缺地段而较受关注，开盘当天多层92平米的两房和120-130平米的三房去化迅速，而小高层产品因为面积偏大，导致销售情况不理想。品园一期客源概况关注项目：新港名仕案名新港名仕花园地址三香路以南，桐泾南路以东总建面9.4万方容积率2产品形态6幢小高层，6幢高层开盘时间07年第二季度成交均价6500-7000主力面积3房135平方米产品诉求1、优越的地段环境：三香路是苏州市中心城区主干道，该项目紧邻三香路，交通便利，各种配套十分齐全，为市区内的稀缺地块，升值潜力巨大2、良好的规划设计：小高层和高层由南往北，从低到高布置，通透性良好，苏州本地的大型开发商新港集团投资开发，对一些老客户有较大的吸引力关注项目：保利雅苑案名保利雅苑地址新区玉山路以北，滨河路西总建面4万方（354户）容积率2.07产品形态4幢高层产品，目前沿路两幢在售成交均价公寓6000元/平方米项目诉求1、高档的定位：保利集团进军苏州的第一个项目，产品定位高档，依靠社区档次和楼盘品质吸引客户2、优越的位置：既能享受新区中心的高档配套，有能拥有玉山路的宁静生活，两者兼得楼层房型面积（平方米）供应户数比例163/2/2124-13810129%2/2/194-10225371%总计354100%面积配比简要小结：整体区域内目前