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1整合营销方案佛山经纬房产咨询有限公司万科金域华庭突破空間創意無限2目录第一部分基本概况—————————3第二部分宏观经济—————————11第三部分城市规划—————————26第四部分房产经济—————————36第五部分典型个盘—————————52第六部分项目理解—————————63第七部分客户定位—————————74第八部分项目定位—————————94第九部分销售策略—————————102突破空間創意無限3Part1基本概况突破空間創意無限41.地理位置广州市佛山禅城区狮山镇位于佛山市南海区东部东接广州南接佛山市禅城区西接狮山镇“广佛黄金走廊”基本概况突破空間創意無限52.基本数据总面积：125.77平方公里10个居委会和32个村委会户籍人口25.2万人，外来人口30万人综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处基本概况突破空間創意無限63.区域特色与文化表现大沥是名符其实的文化名镇。大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。基本概况突破空間創意無限74.行政区域划分2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。大沥街办盐步街办黄歧街办基本概况突破空間創意無限8改变过去业态分布零散、重叠的缺陷,发挥各行业的集群效应.提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应加快城市化进程工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展4.行政区域划分----合并优势基本概况突破空間創意無限9北5.交通现状—华南咽喉要塞基本概况突破空間創意無限105.交通现状—华南咽喉要塞广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。距广州白云（花都）新国际机场15公里距离国家一级港口南海港仅10公里。前往香港、澳门的车程约3小时，形成四通八达、交通便捷的交通网络。突破空間創意無限11Part2宏观经济突破空間創意無限122006年南海区各镇生产总值比较050100150200250300面积（平方公里）84.1644.6494.75176.63143.5148.28256.09125.77常住人口（万人）5514.151614.7725.7336.6355.2生产总值（亿元）152.3847.773.078357.6110.5244.38213桂城街道罗村镇九江镇西樵镇丹灶镇里水镇狮山镇大沥镇1.GDP分析2006年大沥镇GDP达213亿，增长24.74%南海1/10人口,创造南海1/5GDP大沥是南海两个超百亿城镇之一预计2010年大沥GDP可以达到300亿元宏观经济南海龙头强镇突破空間創意無限132.大沥镇居民收入分析大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比2005年2006年增长率人均储蓄存款余额南海872.7亿元983.44亿元12.69%4.8万元大沥235.2亿元282.6亿元20.13%11.6万元宏观经济藏富于民，购买力强人均储蓄存款余额达11.6万,远高于全区的平均水平4.8万，居民生活富裕。2006年大沥储蓄存款余额达282.6亿元，占全区总额的28.7%突破空間創意無限143.产业结构分析产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展大沥产业结构比例2%75%23%第一产业第二产业第三产业宏观经济第二产业为主,第三产业蓬勃发展有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。突破空間創意無限15重点工业卫星镇,经济增长迅速大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2007年上半年，大沥工业总产值266.51亿元，同比增长26.02%；投资潜力显著，发展后劲强大2007年上半年，大沥百万元以上招商引资项目56个.其中，计划总投资超千万元项目24个，计划总投资超亿元项目8个。引入了中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大项目。3.产业结构分析----工业占主体宏观经济突破空間創意無限16城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提升大沥商业竞争力，3.产业结构分析----第三产业蓬勃发展有利于该区域城镇化进程加速，广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、居住等为核心产业的新兴城区宏观经济突破空間創意無限174.大沥支柱产业分析1.有色金属产业2.商贸物流业3.房地产业4.内衣业:中国内衣名镇宏观经济突破空間創意無限18规模：有色金属生产企业1000多家，年产量超过80万吨，约占全国的35％，年税收额超过5亿元。产业链：全国首个“再生金属物流加工基地”,金属流通量每年200多万吨,约占全国总量的1/3。4.1有色金属产业“中国铝业第一强镇”发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展,没有充分发挥规模效应现状宏观经济突破空間創意無限194.2商贸物流业----广佛区域性专业市场及物流集散地嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提升业态档次大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺乏规划,管理档次形象不高现状宏观经济突破空間創意無限20广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型,需要更完善的规划支持4.2商贸物流业----广佛区域性专业市场及物流集散地宏观经济突破空間創意無限214.3房地产业:品牌发展商带动大沥地产大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新品，销售十分畅旺。发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级2007年上半年，房地产投资22.19亿元，同比增长67%；销售面积51万平方米，销售金额27亿元，同比增长12.5%现状宏观经济突破空間創意無限224.4内衣业:中国内衣名镇发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大力引入技术人才，发展自主优势。现状大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共140多家.从业人员逾2万人，内衣年产量达1000多万打，约60％出口世界各地，以欧美地区为主。宏观经济突破空間創意無限23优二：将10％的低端产业或企业向外转移，到2010年完成20％～30％的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。强三：以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来5~10年内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。5.产业发展战略：东优西拓、强三优二解决瓶颈,大沥提出“东优西拓、强三优二”产业发展战略宏观经济突破空間創意無限245.产业发展战略：东优西拓、强三优二东优西拓”：大沥东部优化和提升第三产业，尤其是商贸、物流业、房地产为主；大沥西部以长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创造100亿的工业产值，预计2010年大沥GDP达300亿。宏观经济突破空間創意無限25小结大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能布局难以满足大沥二三产业发达，经济实力强需要新的城市规划进行合理的功能分区，实现经济优化发展。产业发展战略：东优西拓、强三优二宏观经济突破空間創意無限26Part3城市规划突破空間創意無限271.大沥城市发展规划城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地，佛山具有优良生态环境的新城区，南海重要的制造业基地之一。规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里。城市规模：2010年总人口规模为65万，2020年为75万。发展目标：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅的合理分区，满足城市发展需要。城市规划突破空間創意無限282.城市规划----广佛重要的区域性专业市场及物流集散地引入大量资金和技术人才，是大沥未来重要的经济增长点。并为大沥商贸业的进一步升级提供大量的消费需求和强势的经济后盾。规划设置大型物流中心,丰富产业结构城市规划突破空間創意無限29•位于大沥西部长虹岭仙溪湖畔，总面积达800多公顷。•南部是高新技术开发区、有色金属开发区分别在工业园•中部为仙溪湖旅游渡假区、农业生态保护区，•东南部是佛山市培养科学技术人才的摇篮——佛山科学技术学院（北院），•北面是南海市信息化产业发展基地。2.城市规划----南海重要的制造业基地之一以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础，保持南海经济龙头地位，升级传统支柱产业——制造业。以长虹工业园为中心,转移低层次产业,发展总部经济将低层次产业转移，将企业总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环节留在大沥，发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。城市规划突破空間創意無限302.城市规划----佛山具有优良生态环境的新城区【物业升级】【产业升级】【环境升级】在未来3年内开展“三旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26个，改造面积200万平方米。退陈引新构建新版图。启动联滘片区废旧塑料回收行业，废旧金属回收行业，清除碎布加工行业整治相继进行。下一步，大沥将着手转移废旧棉花加工行业。同时为有色金属产业、商贸业等支柱产业，搭建平台。未来3年内，大沥将投资过亿元，对镇内13条主干河涌进行整治，并对村组整治河涌给予补贴。此外，城南污水处理厂的管网铺设正在加速进行，盐步污水处理厂将在年内奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。全面整治升级促重镇变新城城市规划突破空間創意無限313.发展战略：一脊两翼城市规划突破空間創意無限32功能区域区域范围发展方向发展途径一脊是指桂和路以东，桂澜路北延线以西，“千灯湖”以北至联滘的“商贸综合发展区（CDA）大沥未来的中心发展区通过旧物业的改造，盘活土地资源利用东翼指“黄岐－盐步”城市居住综合片区主要发展城市型经济通过旧物业的改造，盘活土地资源利用西翼指“大沥”城市居住综合片区和长虹岭工业片区重点发展都市型工业继续征用和开发土地拓展4.发展战略：一脊两翼连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房地产市场的发展。项目位于“西翼”，未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。制造业、工业、房地产业全面发展城市规划突破空間創意無限335.城市功能分区居住居住居住居住工业园工业园商贸区黄岐海南居住综合片区黄岐海北居住综合片区盐步居住综合片区大沥居住综合片区商贸综合发展区长虹岭工业园南部工业片区七大功能片区《佛山市南海区大沥盐步组团总体规划》明确功能分区，改变居住、工业交叉分布现状，四大居住片区形成规模发展，将有效改善大沥生活居住环境，并扩大当地楼盘的辐射面。功能分区清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应城市规划突破空間創意無限34“六横”：广佛－广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路－同庆大道、海八路；“六纵”：广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭