万科金域华庭整合营销方案2

突破空間創意無限1Part4房产市场突破空間創意無限21.总体印象2007年1-11月南海区各镇街普通住宅成交信息统计大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三全市已售建筑面积（万㎡）已成交金额（万元）成交均价（元/㎡）桂城街道70.84188195916大沥镇-大沥6.2357215719大沥镇-黄岐19.31125195820大沥镇-盐步10.4559715367大沥镇35.92042115688里水镇7.8737019421狮山镇32.81411064302丹灶镇16.1883895475西樵镇-西樵12.1383903169罗村街道-罗村街道9.7353553637九江镇1.941762131房地产市场突破空間創意無限32006—2007年大沥镇普通住宅成交面积(万方)、均价（元/方）季度统计0.002.004.006.008.0010.0001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000大沥成交面积4.003.253.474.663.760.771.10黄岐成交面积6.148.035.577.685.855.115.01盐步成交面积6.107.157.955.564.563.031.08大沥成交均价3,1843,0122,9164,1214,8567,0397,577盐步成交均价2,8653,1154,4024,0944,5645,5285,722盐步成交均价2,8653,1154,4024,0944,5645,5285,72206年第一季度06年第二季度06年第三季度06年第四季度07年第一季度07年第二季度07年第三季度2.供求关系大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15%房地产市场突破空間創意無限4楼盘预售套数预售建筑面积(M2)已售套数已售建筑面积(M2)剩余套数剩余建筑面积(M2)2006金碧华庭(金碧轩)16622,45315521,156111,297碧翠苑16320,58916220,4511138南海碧桂园889185,286885184,52600小结1,218228,3281,202226,133121,4352007明汇城市花园55970,65035743,29720227,353碧翠苑597,235597,23500小结61877,88541650,53220227,3532006-2007年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表房地产市场已售单位统计包括已备案单位和已签约单位统计数据只包括各楼盘的洋房,不包括车位/商铺/别墅统计数据来源于”佛山建设局”,统计时间截至2007-12-10突破空間創意無限5大沥街道市场供应最少，06年成交主要为南海碧桂园1128套“翠堤水岸”花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约销售5成；黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定；相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2006年第三季度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步；房地产市场突破空間創意無限63.大沥街道的楼市状况楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，价格拉升大规模：总建面2.8万㎡，共437套；产品类型：多层、高层组成；推售时间：2004年-2006年均价：2524元/㎡金碧华庭2004年规模：总建面4.8万㎡；共540套产品类型：小高层；推售时间：2005年-2006年均价：4323元/㎡名汇苑2005年规模：总建面7万㎡；产品类型：高层；推售时间：2002年-2005年均价：1682元/㎡德明大厦2006年2007年规模：总建面9.6万㎡；共561套产品类型：小高层；推售时间：2007年3月-现在均价：5500元/㎡名汇城市花园“翠堤水岸”花园洋房，共1128套产品类型：多层、低层；推售时间：2006年均价：4200元/㎡南海碧桂园房地产市场突破空間創意無限74.产品结构大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计全市已售建筑面积已售套数套均建筑面积2006年大沥153,7181,163132黄歧274,1212,261121盐步267,6932,4901082007年1-11月大沥62,464408153黄歧193,3261,689115盐步104,280955109大面积单位需求增大，产品主力供应面积为130-160平米房地产市场突破空間創意無限84.产品结构大沥街道市场均价低，丰厚的居民消费能力实现了客户群对大面积单位的需求，套均面积需求在130-160平方米之间。06年南海碧桂园“翠堤水岸”户型面积包括70-80㎡二房，133㎡三房和155-250㎡四房以上；07年名汇城市花园和海琴轩成交单位以三房130㎡以上为主。黄岐、盐步集中了大沥大部分的外来发展商，产品档次高、结构丰富，凭借与广州约一半的价格差距，吸引了约6成广州客源。因此相对充裕的资金与低价位，实现了广州客户100-120㎡的大面积需求。房地产市场突破空間創意無限95.客源流向大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体房地产市场突破空間創意無限105.客源流向大沥街道污染严重的居住环境、杂乱的治安氛围和低档次、高密度的楼盘素质导致客户外流现象严重；本地高端客户群除通过村镇土地竞拍自建房，普遍在南国桃园、狮山、丹灶或桂城置业。外来高端城镇移民是大沥商品房成交最活跃的群体，大部分都会在大沥城镇置业，占大沥购房群体的6成；自建房房地产市场突破空間創意無限116.土地供应单位宗地编号用地位置用地总面积用途大沥401穗盐路“扇面”地段7.7625城镇混合住宅用地402广云路张边桥侧0.4882商业用地404平地村委会泗沥组1.9658商业用地406原大沥三鸟市场地块2.3272商业用地408河东“大三丫”地块4.76城镇混合住宅用地410振兴路编织袋厂地块3.232城镇混合住宅用地411大福摩托车地块11.24城镇混合住宅用地412振兴路“微生物厂”地块1.1817城镇混合住宅用地414振兴路56号0.2036商业用地415工业大道水头高田地段0.192城镇混合住宅用地合计4.9848商业用地28.3682城镇混合住宅用地大沥镇2007年度经营性用地指标一览表(单位：公顷)可开发土地资源少，旧城改造”盘活土地房地产市场突破空間創意無限122007南海区各镇经营性居住用地指标表(单位：公顷)0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00用地面积61.1721.495.0020.212.3018.7328.377.00用地宗数731092963桂城罗村九江西樵丹灶狮山大沥里水突破空間創意無限13土地供应日益紧缺,；特别是大沥街镇，更是“寸土尺金”，稀缺性将极大提升新房地产项目的升值、投资潜力；大沥城镇旧物业大多建于20年前，建造档次低，现正是合同到期或将近到期的时间。在土地供应紧缺的情况下，全城掀起了大规模的“旧城改造”，置业需求日益膨胀；6.土地供应房地产市场突破空間創意無限147.政策影响大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，政策影响不明显。房地产市场3月，物权法正式公布；5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用；7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；8月，住房公积金贷款上限提至20万；9月，“二套房”贷款首付款比例和利率水平提高；10月，存款准备金上调至13%；2007年1-11月大沥街道普通住宅成交信息统计0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.8002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000大沥成交面积1.221.680.860.570.060.130.180.540.380.290.33大沥成交均价3,9704,5846,6376,4233,39211,47313,8494,6048,8758,9263,4971月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月突破空間創意無限158.政策对盐步、黄岐的影响黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显房地产市场2007年1-11月黄歧街道普通住宅成交信息统计0.000.501.001.502.002.503.003.5001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000黄岐成交面积2.260.453.143.260.940.911.141.852.021.931.43黄岐成交均价4,8515,1175,1485,3374,5945,3055,9746,0046,7646,6838,4231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月突破空間創意無限168.政策对盐步、黄岐的影响盐步临近广州，以广州为风向标，受政策影响明显房地产市场2007年1-11月盐步街道普通住宅成交信息统计0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.0001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000盐步成交面积1.791.411.361.810.580.640.410.420.251.200.56盐步成交均价5,0583,7854,7185,2715,6286,1584,4785,1768,6536,9327,0231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月突破空間創意無限179.未来新政预测及分析新政一：2008-2009年可能开征“保有税”目的：针对户型面积偏大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型住宅，促进理性购房。预测：保有税144M2可能是起征面积，税率大概在0.8%左右。影响：对整个房产保有环节进行征税，持续征收的原则将迫使购房投资和消费回归理性空间。新政二：“两税合并”，明年卖楼省税费利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房者和发展商形成角力的状态。对于已完成今年目标，实力雄厚的发展商预计会继续控货，以期待明年更大的利润空间。大沥街道受土地供应限制，房地产市场供应少，受政策影响不明显。相对本项目，“保有税”的实施将产生一定的影响，但大沥镇强民富的市场特征将对项目提供充足的支撑.房地产市场突破空間創意無限18小结房地产成交活跃，供应缺口导致价格上涨幅度大房地产受政策影响较弱房地产成交活跃，供应缺口导致价格上涨幅度大市场产品结构以中低端为主，高端产品匮乏房地产市场突破空間創意無限19Part5典型个盘突破空間創意無限20南海桂城佛山禅城10分钟15分钟大沥盐步黄歧天安鸿基花园地理位置：南国桃园东门发展商：天安（广州）投资有限公司占地面积：900亩总建面积：18万㎡容积率：0.28绿化率：73.3%总户数：1000多户产品类型:别墅、公入市时间：2001年年底配套：23000平方米天然湖泊；4500㎡星级阳光会所；4800平方米商业中心典型外流个盘，7成客户来自大沥个盘分析突破空間創意無限21产品结构以260-500㎡别墅为主推货节奏产品面积均价消化速度一期（2001年底--2004.08）210套别墅180-400㎡6500元190套公寓、洋房86-130㎡二期（2004.10--2007.06）159套纯别墅260－500㎡15000-17000元/㎡5-6套/月天安鸿基花园个盘分析突破空間創意無限22风格各异的别墅，突显主人风情万种的个性与审美天安鸿基花园个盘分析突破空間創意無限23座落于南国桃园内，环境资源优越；离大沥仅十分钟车程，生活、工作游刃有余；以3个近6万㎡天然湖泊为中心，别墅依山就势，各自拥有独立、优美的景观元素；超低密度、超高绿化率、超强可塑性，切合客户群需求；大型、高档次而充满异国情调的配套设施，满足业主一切生活、娱乐所需。——环境为项目最大亮点；——为突显身份、个性，客户不惜重金打造，房子内外兼修。