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长江新天地目标营销思路上海合顺二00七年四月提纲1、目标2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都5、SWOT战略6、营销：内守外攻三管齐下7、纵横捭合开发一个纯商业项目总建筑面积14.68万平方米一期面积约5万平方米项目建成后预计年营业额可达数亿元总投资5亿余元用恰当的投入和节奏收获恰当的利润和品牌镇江全市人口约270万，其中市区人口约70万2006年实现地区生产总值1025.31亿元商品房现房销售23.90亿元，同比下降2.4%其中：住宅销售21.23亿元，同比下降0.1%镇江项目规划解读产品规划特点平面呈“q”字形东西宽约340米南北长约700米占地246亩开发要点一期开发5万平方以临街商铺为主一期交工时水景难以完美呈现环湖商业街商铺结构解读产品剖面特点可分为外街、内街、内湖、水上景观餐厅四个区沿外街商铺为四层结构，沿湖商铺为两层结构商铺结构解读产品零层结构特点零层主要由附属用房、餐厅、自行车库和车库组成由于出入口的限制，难以将车库分别划分给某一商铺，宜按公共配套考虑商铺结构解读产品一层结构特点开间大致可分为10米、17米和23米三种；每套商铺都配有电梯、步梯和卫生间，这样就难以进行自由分割。商铺结构解读产品二层结构特点开间大致可分为10米、17米和23米三种；每套商铺都配有电梯、步梯和卫生间，这样就难以进行自由分割。楼号建筑面积商铺面积楼梯套数平均套面积19955.776219.7641555220006.9212921.3581615313196.077381.505147643605.103554.382177754592.494533.9831511616737.9810994.988137472100.642048.4721024合计70194.9747654.42321489商铺面积解读产品平均每套商铺的面积约为1500平方米，利于经营餐饮娱乐等，但面积偏大，不利销售。建议尽可能分割商铺，减小面积降低投资门槛，扩大客户面总结分解第一阶段第二阶段第三阶段迅速打开知名度一期顺利租售和理想经营稳健提高美誉度二三期顺利开发、租售和经营广泛获得忠诚度整体理想经营，在镇江直至长三角获得理想利润和品牌长江新天地年营业额7亿元疑惑如何在一个“偏僻”之地支撑起大型商业项目？2006年镇江的非住宅销售仅为2.5亿元如何让投资者集2亿元投资于我一身？USP：每个项目都有其与生俱来的戏剧性，我们要充分挖掘，找到项目独特的销售主张。挖掘与升华这就需要我们从项目和镇江的地脉、史脉、文脉等方面认真进行分析和纵横捭合。挖掘项目、挖掘区域挖掘镇江、挖掘长三角揉合升华、服务项目快速把生地炒成熟地提纲1、目标2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都5、SWOT战略6、营销：内守外攻三管齐下7、纵横捭合我们要把这五首乐章合成一曲恢宏的交响乐在长江新天地奏响我心中有五个镇江每个镇江都是一首动人的乐章地理的镇江文化的镇江美食的镇江现代的镇江未来的镇江山语水香梦的故乡诗的天堂地理的镇江听万里长江雪山唱给大海的长歌，流过华夏，荡漾两岸绿浪读千年运河华夏写在大地的诗行，彪炳千秋，飞扬一国辉煌万里大国梦千年颂江河地理的镇江江河相汇处——江河神韵镇江一定能撞出惊心动魄的历史文化文化的镇江长江运河相汇处南山北水佛光长文化的镇江——天子也向往的镇江帝王才子民间文化的镇江——天子也向往的镇江帝王才子民间唐宣宗，赐名金山和金山寺。宋天禧皇帝梦游金山，又给金山寺赐名龙游寺。……康熙六下江南，每下江南，必登临金山“观天观地”，称这里是“江山之奇，未有逾于此者”。乾隆更是在镇江修了五个行宫，留下许多传说。文化的镇江——天子也向往的镇江帝王才子民间苏东坡：明月几时有？把酒问青天王昌龄：洛阳亲友如相问，一片冰心在玉壶辛弃疾：何处望神州，满眼风光北固楼李白：仙人如爱我，举手来相招王安石：春风又绿江南岸，明月何时照我还范仲淹：山分江色破，潮带海声来…………………………文化的镇江——天子也向往的镇江帝王才子民间沈括：《梦溪笔谈》刘义庆：《世说新语》臧荣绪：《晋书》萧统：《昭明文选》刘勰：《文心雕龙》米芾……文化的镇江——天子也向往的镇江帝王才子民间白蛇发水漫金山红玉擂鼓破金兵刘备招亲甘露寺岳飞闻佛七峰亭文化遗迹处处有第一江山天下名美食的镇江——让神仙也流口水的镇江让张果老流口水的肴肉比茅台还早几年获巴拿马万国赛会金奖的香醋乾隆爷啧啧称赞的锅盖面1949年开国第一宴淮扬菜系南起镇江镇江三鱼——天下第一江鲜美食的镇江——让神仙也流口水的镇江镇江三鱼非常有名几年前在镇江吃出了一条全国著名的江鲜街。许多媒体争相报道，如2006年1月9日上海的《新民晚报》——镇江渔民靠江吃江金山寺旁边建起“江鲜街”“一条全国少有的江鲜街”、“年销售额近8个亿”“刚开始几毛钱一斤的小杂鱼现在卖到十几元钱！”——这就是美食的力量现代的镇江——在长三角后起直追四年时间地区生产总值翻了一番2006年镇江GDP达1025.31亿元按可比价计算比上年增长15.2%实现人均地区生产总值38229元按现行汇率折算为4901美元2006地区生产总值现代的镇江——在长三角后起直追全年固定资产投资501.18亿元比上年增长23.8%外商、港澳台经济投资85.3亿元。比上年增长23.6%2006固定资产投资现代的镇江——在长三角后起直追商品房竣工面积239.24万平方米比上年增长12.2%商品房现房销售23.90亿元，同比下降2.4%其中：住宅销售21.23亿元，同比下降0.1%2006房地产现代的镇江——在长三角后起直追全年接待国内旅游者人数1380万人国内旅游收入124亿元比上年增长20.0%接待境外旅游者人数35.86万人外汇收入2.1亿美元，增长16.7%2006旅游业现代的镇江——在长三角后起直追增幅为15.3%，位居长三角16城市第二位城市居民可支配收入平均为14291元，位居长三角16城市第13位，所以有时被人戏称为“江南的苏北”，但这也正说明镇江需要急起直追。2006居民家庭收入未来的镇江——南山北水，镇江点睛未来的镇江——南山北水，镇江点睛未来的镇江——南山北水，镇江点睛镇江城市规划的画龙点睛之笔是在2006年。郭艾和呼吁了二十多年的梦想终于有机会实现了。2006年1月钱永波、李壮云、郭艾和等58名人大代表以空前庞大的阵容联名提出议案，议案内容从建设“北湖”升级为加强北部滨水区建设，这一议案也被大会定为该年的一号议案。同时，市委、市政府在“十一五”发展规划中明确提出“南山北水”的城市发展战略构想，今年的城建重点放在了北部滨水区、南徐新城区、世业洲旅游度假区“三区”建设上。未来的镇江——南山北水，镇江点睛2006年8月金山湖整治工程开工它是北部滨水区建设中的“先锋工程”，总投资估算8.4亿元。工程主要由三大部分组成：退渔还湖及防洪工程，总投资5.6亿元；金山湖景观及配套设施工程，投资估算1.5亿元；环湖道路工程，投资1.3亿元。整个工程已正式开工，08年8月完工。——重现“水漫金山”未来的镇江——南山北水，镇江点睛2006年8月金山湖整治工程开工金山湖景区将建设成为国家级的旅游休闲胜地，并最终形成新的城市中心和未来城市发展的龙头，带动整个城市的全面、和谐发展。未来的镇江——南山北水，镇江点睛2006年10月30日，北部滨水区长江引航道水利枢纽工程正式启动，该工程总投资2亿元，预计工程将于2008年10月全面峻工。它的开工标志着北部滨水区建设全面启动未来的镇江——南山北水，镇江点睛未来的镇江——南山北水，镇江点睛未来的镇江——南山北水，镇江点睛未来的镇江——南山北水，镇江点睛未来的镇江——南山北水，镇江点睛长江新天地地理的镇江文化的镇江美食的镇江现代的镇江未来的镇江金山寺江鲜街北固山焦山古运河口西津古渡宏伟蓝图天下第一江山天下第一江湖天下第一江河天下第一江鲜长江新天地“金山湖”给我们送来金山，“北湖”给我们注入澎湃动力北部滨水区就是我们把生地炒成熟地的金锅该怎么个炒法金锅趁热打铁，三思而知意长江南岸的天问长江南岸的天问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第问能把西湖“搬到”长江南岸么？北湖的面积是西湖的1.5倍，北湖的山、江、河、寺、诗、事、食等不比西湖逊色，远景价值1000亿？既不能吃祖宗饭断子孙路也不能慢待祖宗贻误子孙长江南岸的天问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第问金山和金山寺能“申遗”么？炒作是一回事，运作是另一回事长江南岸的天问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第问国家级非物质文化遗产白蛇传能“申遗”么？有多少版本的白蛇传？有多少人知道白蛇传的发源地是镇江的金山？白娘子美丽善良勤劳能干，能不能请某名星代言镇江？长江南岸的天问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第问运河“申遗”什么时候能成功？千年文化千年河，如果运河不能成为“世遗”，那“世遗”会少了许多光彩。镇江的特点在于“江河交汇处”，可惜这个天赋地设了。长江南岸的天问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第问能请张艺谋拍摄印像·白娘子么？全国上马兴建的首个“白蛇传”主题公园，以金山寺真景为依托，加上国内领先的音乐喷泉水景和水幕影视技术，虚实结合，来共同展现“水漫金山”等传说盛景。请“老谋子”可以算是纯属炒作，但也可以真实运作。长江南岸的天问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第N问能请政府去大规模炒作么？投资数十亿是只做成一个工程还是做成一个开放的旅游精品？如果你投资30亿的项目，愿意拿出6000万来宣传么？年旅游收入多增加半个点就可以收回炒作成本!镇江好比一条龙金山湖和北湖就是龙的两角而开发好长江新天地就好比是画龙点睛总之文化大于天江南忆，最忆是镇江长江运河交汇处南山北水佛光长能不忆镇江提纲1、目标2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都5、SWOT战略6、营销：内守外攻三管齐下7、纵横捭合长三角：中国的财富之号当今中国，“长三角”远远超过城市群的概念，被初步定位为中国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、中国率先跻身世界级城市群的地区。长三角的前景长三角是经济最具活力和潜力的区域，镇江位于长江三角洲的顶点，长三角的发展将给镇江带来无穷财富。镇江镇江：长三角的小弟弟名次城市GDP(亿元)旅游总收入(亿元)旅游总收入/GDP1上海9143.951604.2717.5%2苏州4026.52400.0015.8%3杭州2942.65466.1610.6%4无锡2805.00301.609.9%5宁波2446.40258.2010.8%6常州1302.20126.209.7%7扬州922.00104.6013.6%8镇江871.67118.1611.3%低谷之处正好可起大波浪!几个典型长三角城市的GDP和旅游镇江长三角：镇江的升值空间低谷之处正好可起大波浪!亚洲将成为世界经济中心，而亚洲地区的中心又将转移至上海。上海带动长三角迅速发展，并且构成了江河海相连、海陆空相通的立体交通网络。因此，和长三角融为一体就是镇江和长江新天地的必然选择。镇江长三角：你知道镇江么？我现在在昆山,昆山有很多外来人口(我也是其中之一),每当别人问起我是哪人,我回答是镇江人,有百分之80多的人会再补一句:“镇江在哪?”“镇江是江苏的吗?”……镇江的城市品牌却不如醋的宣传的多!!昆山镇江：你会被挤出长三角么？16→16+1→16+7现在是“眼球经济”时代，企业在争“眼球”，城市也在拼命争，而能正眼球的一个常规形式是城市节庆活动。中国的城市都在拼命宣传自己，中国的城市节庆活动数以万计，许多小城正在被大哥哥们的喧嚣所淹没。镇江也有自己的节庆，但多不被人所乐道，因为长三角的节庆实在是太多了!!节庆名称：茅山香期庙会节庆地点：句容茅山节庆时间：3月20日－4月20日节庆名称：镇江梅樱节节庆地点：镇江梅樱园节庆时间：4月中旬节庆名称：焦山桂花节节庆地点：焦山公园节庆时间：9月26日－10月26日节庆名称：金秋美食节节庆地点：各旅游涉外星级饭店节庆时间：1