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城市经典III期营销企划方案（概念稿）上帝在你面前关上了门，又在另一处开了窗。Dondeunapuertasecierra,otraseabre.西班牙名谚CONTENTS•市场定位•营销概念•推案名探讨•推广策略•视觉表现市场定位10011212112219469896205564327112405010015020025011月下12月上12月下1月上1月下2月上2月下独立联排近期别墅供应量走势图•独栋、联排供应量反差明显。套数近期别墅成交量走势图267222154134140158421661772261661251486305010015020025030011月下12月上12月下1月上1月下2月上2月下独立联排•成交量独立、联排均大幅回落。套数187121693315137167481601617277192371057398849709102831003196449280050001000015000200002500011月下12月上12月下1月上1月下2月上2月下独立联排近期别墅成交均价走势图•成交均价独立明显上升，联排小幅下挫价格市场小结供应量独立、联排供应量反差明显上月独立和联排别墅在供应量上呈现出交为鲜明的对比。独立别墅方面在经历了前5期的稳步攀升和1月下旬的大幅放量，本期供应量呈明显的下降趋势。成交量独立、联排均大幅回落上月独立别墅共成交42套，比上期减少了116套，降幅达到73％。联排别墅共成交63套，比上期减少了5套，降幅也达到了57％。应该说春节前后的传统楼市对于独立和联排别墅的成交量都产生了影响。成交均价独立明显上升，联排小幅下挫从数据表明，本期独立别墅均价较上期有了一个明显的上升，达到了19237元/平方米，涨幅达11％。联排方面有了4％的小副下挫，但依旧稳定在10000元/平方米的成交台阶左右。序号名称物业类型面积（m2）售价（元）均价（元）总价地址所属板块备注1汤臣豪庭（美丽空间）叠加别墅155~2208400~110009500广兰路50弄张江售楼处，无花园无地下室2东郊华庭双拼别墅2601600016000400万青桐路333弄张江花园150M2，地下车库120M23汤臣豪园叠加别墅147~27812000~13000松涛路200弄张江售完，数据来源于中介。4张江汤臣豪园联排别墅160~22016000晨晖路825弄张江售完，数据来源于中介。5巨峰家苑联排别墅19211000巨峰路758弄金桥在售，数据来源于售楼处6东源丽晶独栋、双联300~40015000-3000020000600~800万（双联）巨峰路1589弄、1585弄金桥在售，数据来源于售楼处，无样板房7枫涧美墅双拼别墅218/22814000300万红同路300弄上南三林在售，有样板房，80--120M2花园，57--97M2地下室8环球翡翠湾联排别墅18020000360万西泰林路158弄上南三林在售，有样板房张江及周边地区主要在售别墅城市经典III期的定价依据•近半年来上海别墅市场的成交量及价格走势•宏观政策下，别墅资源的稀缺性和不可再生性•城市经典Ⅲ期产品自身的市场卖点•城市经典Ⅲ期所在区域同类产品的价格参考价格定位定价建议通过市场调查和分析，比较同类型产品的价格我们建议城市经典Ⅲ期的售价为1800－20000元/平方米浦东5大商务板块的管理者/高层张江板块金桥板块陆家嘴板块世纪公园板块外高桥板块世纪公园板块张江高科技园区金桥出口加工区陆家嘴金融贸易区外高桥保税区块状目标客户客源定位条状目标客户港澳台及境外人士高级律师等专业人才各类民营企业主高级汽车俱乐部车主海外国籍华人全市500强企业总裁/CEO客源定位产品定位城堡式的低层豪宅城堡式低层豪宅，建筑本身是上层名士的奢侈收藏品。•以艺术手工抹灰来表现立面独特的质感，湖面与建筑的光影游戏，阳光象画笔落在美丽的西班牙白色墙壁上，透过露台，阳台，楼梯，过廊，在不断幻化的建筑表情中，收藏生命与自然的律动。•在地中海50万平方公里与阳光舞蹈的风情棕榈，在西班牙燃烧激情的纯白城堡。产品定位形象定位西班牙地中海建筑风格西班牙米拉公寓建筑大师的思想多维的建筑表情123营销概念一西班牙米拉公寓AntonioGaudi设计的西班牙巴塞罗那米拉公寓（CasaMila）CasaMilaCasaMilaCasaMila屋顶高低错落，墙面凹凸不平，到处可见蜿蜒起伏的曲线，整幢大楼犹如波涛汹涌的海面，富于动感。用自然主义手法在建筑上体现浪漫主义和反传统精神最有说服力的作品。——高迪建筑大师的思想MelvinVillarroel世界级生态建筑师以鼎邦丽池为典范，他显著改变了建筑设计的空间思维，完全表达对家与生活的梦想。创作自然的生态环境，再将建筑和谐地融入其中。这里，湖泊的面积占到建筑面积的三分之一，四季植栽烘托处一个地中海热带花园，天空与建筑辉映出的蓝白形象鲜艳，动人……建筑的多维表情层层退阶圆弧型结构形态黄、红色陶质筒瓦屋顶木制葡萄架露台防锈黑色锻铁小窗镂空的窗格和烟囱手工抹灰墙体平缓坡度的屋顶•建筑外立面使用了米色砂岩和涂料，运用了专业的喷涂技术；屋顶采用坡顶设计，铺盖红、黄色的陶质筒瓦。•建筑的外部设计多采用圆角和弧线，看起来更富动感，配以西班牙式落地大窗和防锈黑色锻铁的装饰小窗；露台上安装了木质葡萄架和黑色铸铁栏杆等，呈现出一种地道的西班牙风格和韵味。•建筑形态上多采用圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架等，形成虚实相间的建筑效果，让现代化的居住建筑有了梦幻中的城堡的感觉。•从坡顶层面到檐口、阳台、露台、窗户、廊柱和各种建筑装饰，都采用了经典的西班牙建筑符号，营造出浓郁的地中海建筑风韵。•从外到内，从建筑表情到建筑内涵上都凸显着闲适、优雅、浪漫和奔放的居住文化。西班牙建筑风格的多维表情亚热带风情的景观绿化和湖泊•大面积的地中海风情人工湖水系•具有独特亚热带风情的滨海植物景观•家门口是充满生命力的亚热带森林•开窗就碰触得到棕榈树•绿色森林，和湖泊共生共荣家门口的湖•建议将中心湖泊取名为PICASSOLAKE（毕加索湖）：•毕加索出生于西班牙，二十世纪最具影响力的现代派画家，他的立体主义的风格与紫邸的建筑相辅相承，同样都在自然与建筑之间构筑起了一种罕见的和谐美感。在理性与感性之间，在灵性与俗世之间，在急忙与优缓之间，在激情与静谧之间，达成一种和谐的境界。内部连续的超大空间户型城市经典III期的户型空间非常有特色，在别墅的外型之下，隐藏的是大面积的平层公寓户型，300平米左右的主力房型，让受众具有活动的大空间，因而也具有非凡气度。地处东郊国际别墅区金钻位城市经典III期位于东郊国际别墅区核心位置，东有白金瀚宫、棕榈泉等独栋千万级身价别墅，西有汤臣高尔夫球场、东方艺术中心等品质生活地，进可攻，退可守。硅谷地产家临硅谷地产，成就了私家住所与高科技精英聚集地的高尚交流。大量科技精英不断涌入,人居环境迅速改善,张江已成为名副其实的”上海硅谷”。6万科技菁英汇聚张江一统上海原”五园一区”科技产业格局,成为上海整个科技产业的代名词。张江继浦东联洋、碧云之后已成为重点建设的国际化聚居之一。国际化栖居环境成功群体，CLUBHOUSE生活成功群体强调房子不仅仅是住，有朋友聚会，则是CLUB，没朋友聚会，则是HOUSE“一站式教育”，不断成长的生活热土“一站式教育”，给孩子一个终生受益的教育环境。浦东外国语学校，复旦大学张江校区，中医药大学，华师大二附中，广兰幼儿园，香楠小学，张江中学，全国际化教育模式的私立国际中芯小学与小区咫尺相隔，比邻而居，从幼儿园到大学配套的全面教育一应俱全，许孩子一个美好的未来，给孩子一个终生受益的教育环境。地中海蔚蓝海岸的生活方式•整个社区的风格为西班牙地中海风格，一种休闲惬意的、轻松舒适的生活方式是城市经典III期所营造的。•在城市经典III期，只要有阳光，就仿佛让人置身地中海蔚蓝海岸享受生活。法国南部海岸线俗称地中海“蔚蓝海岸线”，最著名的城市就是尼斯、嘎那和摩纳哥。白色的沙滩与碧海、蓝天连成一片，白色的村庄在阳光下泛着迷人的光泽，每一块乳白色的岩石仿佛蕴藏着一段悠远的传说，那里终年浸浴在灿烂的阳光里，建筑物大口吐纳着浪漫，门窗透露着神秘气息。在地中海蔚蓝海岸边，任何时刻都可以享受简单慵懒的生活。怀抱一罐果汁看海的潮起潮落，睡在躺椅上望着灰白的墙面发呆……营销概念居住篇有故事的房子，一生只需要一次。这里的房子和别人不同，每一面墙体都是一个迷人的传说，镂空的窗格里面诉说着一段蔚蓝海岸的故事。房子是一生的收藏，家是一生的港湾。而有故事的房子，一生只需要一次。居住篇建筑，暗涌的弗拉明戈节拍。弗拉明哥舞者脚下踩出足音,每一拍都让人凝神屏息。西班牙风格的建筑表现一如弗拉明哥的韵律那样充满铿锵有力的节奏和跳跃感。露台、庭院、挑窗、门廊……领赏建筑的深藏不露的西班牙节拍。建筑篇生活篇只要有阳光，就像在蔚蓝海岸一样生活。在蔚蓝海岸的感觉，有纯净的天，纯净的，纯净的空气，还有现代人急需纯净的心灵以及蔚蓝海岸边的闲适惬意的生活氛围。TIP：法国南部海岸线俗称地中海“蔚蓝海岸线”，最著名的城市就是尼斯、嘎那和摩纳哥。作为地中海的重要组成部分,以其全年温和的地中海气候,灿烂的阳光、悠长的石滩成为世界居住和旅游的旺地。生活篇地段篇在上海，独享地中海的家。毗邻张江硅谷国际园区，雄踞张江国际聚居区核心位置，与世界级CBD相匹配的国际化社区，500强精英与你为邻。5分钟的时间，度量公司与家之间距离。独享地中海风格的居所，独享与繁华都市的紧邻一份安然和宁静。生活篇居住篇延续的空间，吐纳自如的大自在。别墅外表之下内部的超大空间，居住、运动、观景都具有非凡气度。大空间拥有的大自在，吐纳自如的浑然气魄。空间篇推案名探讨案名思考：到底起什么名字？案名思考：叫山庄、公馆、名园、别墅，还是院子？亦或是小镇、洋房、豪庭、艺墅，寓所？又或者郡、城、湾、轩、筑、景、苑？．．．．．．这些看似不错的字眼，却都有致命的弱点：太流于常规，缺乏自身个性，在人们普遍审美疲劳的今天，在遍地豪宅的上海拥有无数个近似于复制的案名，致命的相似与无差别性，令我们不得不往更深入、更贴近产品的方向思考……推案名方向一鼎邦俪池，与城市经典有着相同的建筑形态，西班牙建筑风格，热带棕榈树景观，是地产界的经典案例。鼎邦俪池，以其社区水系命名，城市经典三期力求超越“池”，享受真正的海岸生活！推案名取自“鼎邦俪池”中的个别字，使人从读音和自面上想到鼎邦丽池，从而快速提升城市经典三期的品质和客户认同感。推案名一：東鼎儷海ElegantSea推案名取自“鼎邦俪池”中的“鼎”和“俪”两个字，使人从读音和自面上想到鼎邦丽池，从而快速提升城市经典三期的品质和客户认同感。“东”表述了城市经典三期的立地位置，一方面涵盖了“东鼎邦丽池”的概念，另一方面概括了“东郊”的概念。“鼎”寓意为鼎志昌盛，龙兆吉祥。“俪”寓意为美丽天然的小区环境、湖泊水系和热带景观植物。“海”，青出于蓝而胜于蓝，表明了城市经典三期是鼎邦基础上“池”的超越！推案名二：鼎泰儷海FullSea推案名三：鼎盛儷海Fantasy推案名方向二西班牙地中海建筑风格……中南海，中国最高权力与尊容的象征与鼎邦丽池的“池”相对应的水体——海城市经典III期的中心景观湖泊、游泳池及水系——海唯有海，最能符合城市经典III期的气质！推案名二：米拉de海米拉公寓，位于西班牙巴塞罗那，由著名西班牙建筑大师高迪设计建造。米拉公寓被认为代表了现代派的顶峰，是20世纪全世界最奇特的建筑物。米拉公寓正是将西班牙建筑风格发挥到极致的大师作品。以此命名，从案名上就直观地感受到了城市经典III期的建筑风格十分具有西班牙特色。“米拉的海”文字简洁清晰，琅琅上口，较容易被人牢记，在传播效果上较有优势。推案名概述推案名一：贝赫尔de海推案名概述“贝赫尔的海”跳开了一般别墅对于建筑特点如“苑”、“山庄”、“墅”等等的称呼，此案名显得更有深度和遐想的空间。“贝赫尔”是西班牙南部最靠近地中海的一个小镇，有十分优美的名字。小镇的建筑风格是将房屋都途成