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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010这是一场关于时代的对话，那些经历过时间洗礼的，是能看透大时代的契机；而此刻的湾田，将与我一起，触碰这个变革的时代；湾田·国际建材总部基地，湾田实业将用品质吹响这座城市革新的号角。。。。。。Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010因为，这里，已然是现在的热点，更是未来的焦点Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010一个总部·一个中心Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【对话财富极核·对接城市未来】——湾田·国际建材总部基地营销策略报告Hunan.07.2011中原（湖南）房地产代理销售有限公司事业三部A组Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010中原对整体目标的理解中原对市场态势的理解中原对城市发展的理解中原对专业市场的理解中原对项目价值的理解中原对项目竞争的理解中原对项目客户的理解中原对项目运营的理解报告体系AnalyzeSystemCodeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010整体目标通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场运营商。品牌目标预计2011年12月中旬开始销售，如何做好销售，如何做好招商，最终完成项目目标，将是本报告需要解决的内容Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010项目目标本报告以基本目标为重心，进而实现核心目标。基本目标品牌目标：通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场运营商做好招商销售工作实现品牌跃升核心目标开发目标：预计2011年12月中旬开始面试销售，做好销售和招商，为最终完成项目核心目标奠定基础，。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010城市化水平与房地产阶段的关系：小于30%，初创期，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%，已经饱和，基本停滞。长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期2003-2010年长沙城市化水平53.87%56.50%60.20%61.25%62.63%51.19%46.20%49.16%1.38%1.05%3.70%2.58%2.63%2.68%2.03%2.96%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%15%20%25%30%35%40%城市化率城市化率同比增加值长沙是中部六省会房价的洼地长沙连续多年在中部六省会中处于价格低洼，目前仍旧保持较高的价格上涨幅度。说明其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010城北板块城南板块月湖星沙板块城东板块金星大道沿线板块中心区板块麓谷板块麓南板块各板块的核心价值提炼：中心板块——中央生活区配套价值城东板块——芙蓉区政府、武广线规划、体育新城城南板块——长株潭融城规划、省政府、天心区政府麓南板块——长潭西线、大学城、湿地生态公园麓谷板块——高新区环境品质金星大道——市政府、空气环境城北板块——新河三角洲、开福区政府月湖星沙——月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！市府板块楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动城市向北发展热潮Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理11年上半年成交量在调控中比10年略有下降长沙是中部六省会房价的洼地长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出现近一成的上涨。长沙房价在政策调控中平稳上升Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。楼市板块格局：楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动城市向北发展热潮长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出现近一成的上涨，长沙房价在政策调控中上升平稳。小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升级换代，必然出现新的升级换代产品，满足不同人士的需求Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010土地交易是政府经济效益的重要一部分，房地产行业在整个长沙的GDP总量中比重很大，是拉动国民经济增长的一驾马车，是国民经济快速增长的支撑。2010年，长沙GDP增速跃居中部之首。在经济支撑方面，很大一部分来自于房地产未来发展趋势判断——长沙经济Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,20102007年2008年2009年2010年2011年两型社会，掀起新一轮的城市建设，引起房价上涨货币补贴：长沙住房保障新政“曲线救市”契税税率下调：给长沙楼市传达积极信息关键词：两型社会、货币补贴、契税税率下调、公积金异地贷款互通、温柔限购令长株潭公积金异地贷款实现互通2011年3月长沙出台温柔限购令温柔限购令的整体特征：1.以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。2.限小不限大：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。3.限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。4.限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。说明：在国家从严调控房地产的形式下，地方政府对长沙房市总“温柔”待之“温柔”长沙全国“严打”土地政策信贷政策金融政策财政政策土地、信贷、金融、财政全方面进行严打政策房地产政策Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20102011年上半年全国GDP上涨和一线城市房市的打压，二三线城市成为房市上涨的又一块高地。这种暴涨将促动新的调控政策出台，从严方向不变一线城市打压发展趋势——政策Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010兼顾土地效益和民生，各级政府需要寻求房地产调控下的新出路发展趋势——各级政府Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010值得注意的是：国家出台的各项房地产调控政策，重点针对的是房地产行业中的住宅市场，商业和工业地产未在调控范围房地产市场过快过热的发展，国家出台了一系列严厉的调控政策，抑制房价过快增长。这就大大的削弱了房地产对地方财政的贡献，地方政府收入减少。商业和工业地产并不在房市政策的受限范围内(即不限购、也不限贷)，这势必会推动商业和工业地产的发展，创造出大量的税收，弥补地方政府在房市遇冷的情况下受到的损失。发展趋势——重点方向Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010目前，各级政府设立创业基金、优惠政策、小额快速贷款通道等，积极引导和鼓励创业，引导资金流向实体经济，而实体经济的发展带动着工业地产和商业地产创业基金，政府引导，优惠政策资金流向实体经济，飞速发展商业与工业地产乘势崛起！！发展趋势——各项措施Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010地产大鳄、一线房企纷纷开始转战商业地产，最明显不过万科、保利等大型企业，开始商业地产的战斗2011年上半年GDP增长9.6%的，楼市也因此迎来更严厉的新一轮调控。根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移，与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。一方面可以避开住宅市场的政策风险；另一方面，这是与地方政府双赢的模式；只有工业发展、当地的商业才能发展，住宅市场才会发展起来发展趋势——企业Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010随着国家宏观调控政策力度的不断加大,住宅市场压力巨大。商业地产所带来的无论是经济效益还是投资价值都在不断被认可。可以预见，商业地产和工业地产的春天来了商业地产发展趋势研究发展趋势1.政策——从严方向不变2.各级政府——寻找出路3.重点方向——商业地产和工业地产4.各项措施——创业基金、优惠政策、贷款通道等5.企业——逐步转战商业地产发展趋势研究小结Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010那么在这样的契机下湾田项目是否能获得更好的机会呢？在寻找实现项目目标的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机chanceCodeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010项目位于“十二五规划”长沙第六区望城核心区域望城丁字镇板块，是未来望城和长沙城市发展的核心区域之一。作为国家实施“中部崛起”战略的重大举措，长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区承载了湖南省对接产业转移、雄起于中部地区的百年梦想，规划发展举措与建设力度空前。而在以长沙城与株潭为双核的板块格局中，望城丁字镇板块为避免边缘化，除了主动对接，更应必须另辟发展新径。项目区位价值——规划Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010于此同时，项目所在区域也定位为长沙北大门、货运枢纽、商贸物流市场集群。将建设为长沙新的大交通、大物流枢纽。为推进长株潭“两型社会”改革建设和“3+5”城市群建设发展，按照“交通先行、物流依托”的规律，项目所在区域板块建设长沙新的大交通、大物流枢纽具有很强的必要性和现实需求。区域定位长沙北大门货运枢纽商贸物流市场集群项目区位价值——规划Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010至绕城高速三环线入口仅1.5公里，距新港万吨深水码头1公里，离长沙新建的火车货运北站不到0.5公里本项目距离：长沙市绕城高速三环线入口仅1.5公里长沙新港万吨深水码头1公里长沙新建的火车货运北站不到0.5公里铁路：石长铁路，京九铁路，新货运北站，500万吨综合货场；公路：芙蓉北路直通市区，绕城高速北与京港澳高速公路杨梓冲互通，西穿长常；高速：南跨107国道与京港澳高速公路李家塘互通，全线建有月亮岛大桥、黑石铺大桥，设12个互通分别将进出省会的国、省干道相连；水运：长沙新港（国内河一流的现代化港口）：总体规模为建设货运泊位11个，其中千吨级泊位8个，其他泊位3个，港口吞吐能力为490万吨。项目区位价值——交通Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010霞凝港是目前拥有8个千吨级泊位的我国内河一流的现代化港口，长沙火车北站新