世纪花城营销推广方案

前言现在的南川，新城区规划、修铁路、旧城改造等正进行得如火如荼，加之城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场皆升温日益明显。与之相应，南川住宅价格也随之上涨，今年新楼盘价格在去年的基础上略有上浮，每平方米已超过3000元。但是，南川人购房的需求和欲望依旧在提升。在楼市和客户需求的引导下“恒安.世纪花城”应运而生楼盘如何销售推广？这是我们今天探讨的主要问题。我的建议思路是：Step1南川区房地产市场分析Step2恒安世纪花城SWTO分析Step4恒安世纪花城宣传推广计划Step3项目定位Step5整合媒体资源成功销售南川房地产市场分析第一步一、基本情况南川区住宅小区基本格局已经形成，主要集中在二环路、三环路及周边；区内繁华地段在建的楼盘相对较少。二、房地产市场基本情况城区新规划，修铁路、高速路、旧城改建等占用了居民住宅，住房需求量大；二次购房投资者多。三、房地产发展趋势1、价格略有上涨；2、80、90多个平方的二居、三居的经济型楼盘深受市民喜欢；3、大盘个案迭出，其中，凯撒皇庭、明润时代广场都在20万方以上；4、高品质、高品位的楼盘受宠。四、主要竞争对手位于三环路的凯撒皇庭和位于南大街的明润时代广场，以及二环路的同邦国际一、基本情况南川区住宅小区基本格局已经形成，主要集中在二环路、三环路及周边；区内繁华地段在建的楼盘相对较少。二、房地产市场基本情况城区新规划，修铁路、高速路、旧城改建等占用了居民住宅，住房需求量大；二次购房投资者多。三、房地产发展趋势1、价格略有上涨；2、80、90多个平方的二居、三居的经济型楼盘深受市民喜欢；3、大盘个案迭出，其中，凯撒皇庭、明润时代广场都在20万方以上；4、高品质、高品位的楼盘受宠。四、主要竞争对手位于三环路的凯撒皇庭和位于南大街的明润时代广场，以及二环路的同邦国际恒安·世纪花城SWTO分析第二步S(strength)优势社区，配套五星级酒店、人民医院、建材市场近在咫尺，各大中小学校周边林立，周边配套成熟、完善，投资潜力巨大；地势，交通本项目位于南川区南城街道地块，紧邻高速路口，交通运输极为便利；升值潜力得天独厚的地理位置、悉心的品质打造，极具升值价值；品质，实力重庆恒安实业有限公司本身所具有的实力以及楼盘前期规划的品质；优势劣势W(weakness)●本项目位于南川新城边缘，人流量小；●本项目为重庆恒安实业有限公司在南川所开发第一个房地产项目，●品牌号召力均较为薄弱。机会O(opportunity)●宏观市场整体看好，需求量大；●消费者购房热情未减，房源处于持续热销状态；●市民对高品质住宅项目的需求增加，这将为本案提供了较强的消费支持；●本项目在南川体量最大，周边暂无相似个案，此乃开发良机。威胁T(threat)●其它楼盘的竞争威胁，尤其是规模较大的凯撒皇庭和明润时代广场、以及同邦国际项目；●在建的楼盘威胁，如坤罡·龙都、MINI公馆、铂金鸟巢、博赛花园等；●明阳天下、金山丽苑还有后续楼盘的推出威胁；●新城区规划楼盘的威胁。从SWOT分析，推出项目诉求点项目诉求点地段优势不可复制升值潜力巨大第一家五星级大酒店南川区车库传说然而，恒安世纪花城获得差异化最大优势——地段优越，五星级品质打造恒安.世纪花城项目定位第三步产品定位Part1地段优势品质建筑五星级大酒店新城地标，南川全能生活区目标客户群Part2购买目的:以一次置业、居住为主年龄：25岁~45岁锁定目标：（1）有一定的消费实力，支付能力强、对居住品质等有较高要求的小企业主、经商成功人士；（2）用于投资的、第二次置业人士；（3）解决居住问题——因拆迁、旧城改造新置业者及年青购房者。品质定位Part3高品质、高品位，环境优美、和谐，服务以人为本，配置现代化、科技化，高物业管理……精品楼盘广告语定位Part4主推广告语世纪花城尊贵梦想新领地辅助推广语(一)41万方现代都市园林生活社区坐拥尊荣，独享繁华的风云际会！辅助推广告(二)：地段·稀缺·不可复制会享受，还要会经营会算计，更要会预见理直气壮的骄傲，享受被嫉妒的快乐——恒安·世纪花城辅助推广告(三)：骄傲南川·我是主角——恒安·世纪花城辅助推广告(四)：恒安.世纪花城宣传推广计划第四步第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段内部认购期项目预热期公开发售期项目强化期项目持续期事件营销和促销活动贯穿始终内部认购期第一阶段时间：项目开盘以前战术安排：快捷迅速工作安排：对内部认购人员：实行限量认购，考虑到商务用房整层购买机率，认购单元不分散。项目预热期第二阶段时间：2010年9月——2010年12月战术安排：宣传造势前期用风格独特的工地看板、工地墙体广告吸引路过目标对象，加深视觉印象和心理印象；中后期借用公共事件，扩大本项目市民关注度，从而提高知名度。工作安排：公共事件参与造势方案，准备销售文件、销售道具的准备，如户外看板、引导旗、横幅、海报、现场布置等。推广形式：（1）开展“LOGO形象征集，广告语征集”等活动，提高市民关注度；（2）召开新闻发布会；（3）广告表现以工地看板、工地围墙、横幅、旗帜等户外据点为主来造势，形成高品质个案开盘的气势；（4）公共事件造势，加深楼盘知名度，参与本项目宣传的其它活动，树立对外统一形象。公开发售期第三阶段时间：2010年12月——2011年1月战术安排：高调入市利用NP（报纸）大众传播媒体和户外看板、公交车、引导旗、横幅等小众传播媒体，对目标受众进行宣传，酝酿耳语传播。同时进行一些公开的SP活动，实施炒作，制造声势，塑造产品独特形象。工作安排：现场售楼处的设计及包装、沙盘的制作、宣传资料的设计以及本时段所有宣传活动的策划、推广形式：（1）利用十一黄金周的契机，积极举行促销活动，如与旅游局合作，购房即可刮旅游大奖——北京7天双人游等。（2）在《南川日报》上做宣传，主要以软文为主，辅以硬性形象广告，让人们逐步认识恒安世纪花城；（3）在电视台播放项目专题片/拉底字幕/活动现场报道/录播等；（4）户外：单立臂广告牌/大型户外看板/横幅/灯箱；（5）利用车体广告做项目形象宣传；（6）会员征集，以楼书、DM单张等宣传资料的设计、印刷、发送，发掘潜在目标客户；（7）第二次更换墙体广告。项目强化期第四阶段时间：2011年1月——2011年*月战术安排：全面出击所有能利用的手段、形式以及可以利用的资源，都可以采纳。工作安排：适时的公共时间营销、房展会，媒体宣传持续，锁定目标客户，并进行客户跟踪。推广形式：（1）高强度、高密度报纸广告和电视广告，将产品自身卖点逐一向市场曝光，重点打出商业投资旗号；（2）高炮、大型户外广告传达本项目；（3）参与房交会；（4）样板房展示，适时借用样板房与婚纱影楼联合举行奢华背景的宫廷婚纱/全家福摄影活动；（5）节假日促销、公共活动；（6）在主城区散发印有本案案名、标语、图示的充气棒；（7）举行隆重而热烈的开盘活动：跟南川品牌店联合举办开盘酬谢抽奖活动，特等奖，赢得8888元的奖金……老年腰鼓队/歌舞表演项目持续期第五阶段时间：2011年*月——销售结束战术安排：强化持续工作安排：节点促销、公共事件的策划、安排；推广形式：（1）持续报纸宣传，维持媒体的出现率；（2）单立臂广告牌、大型户外看板沿用；（3）节假日促销、公共活动的策划；（待定）媒体资源整合第五步媒体广告宣传主要借助以下几种宣传形式：南川电视台《南川日报》南川广播电视台《中国南川网》事件营销促销活动主要《金佛山手机报》其它如LED大屏幕户外广告DM南川电视台（一）1、主要形式：专题片、拉底字幕、新闻报道等。2、投放分析：（1）在南川电视台高频率广告时段播放“恒安世纪花城”专题宣传片，强推1~3个月后，改为间歇性投放。（2）在南川电视台轮番做拉底字幕，主要是信息发布。《南川日报》（二）1、主要形式：专题专版、报眼、栏目合办联办、题花、新闻消息等。2、投放分析：（1）在《南川日报》每周投放一定版量的报纸广告（硬广、软文宣传相结合）；（2）逢重大活动或者是促销活动，可采用报眼形式或扩大版量；（3）题花形式可以长期刊登，目的是加深消费者印象。南川广播电视台（三）1、主要形式：专题播报、新闻播报等。2、投放分析：在南川广播电台高频率广告时段做“恒安.世纪花城”专题播报，强推1~3个月后，改为间歇性播报。户外广告（四）1、主要形式：灯箱广告、大型看板（喷绘）、单立臂广告牌、车体广告、车内广告等。2、投放分析：（1）灯箱广告和大型看板主要是在南川主城区地势地段好的地方或者开发区、商业区等做“恒安世纪花城”的形象宣传海报，建议最多3个月更新一次，持续一年时间后再做调整；（2）单立臂广告牌可选择在高速路以及大观、水江、马鞍山、小河等几个通往南川主城区道路上的广告牌做形象宣传；（3）车体广告可选择环城车。《金佛山手机报》（五）1、主要形式：手机短信、彩信。2、投放分析：主要是间歇性的通过手机短信、彩信的形式告之广大市民“恒安·世纪花城”项目的最新活动动态。（六）——（八）（六）《中国南川网》、《方竹论坛》以及“恒安.世纪花城”自身所创建的网站的合理运用。（七）“恒安.世纪花城”自身的楼书、户型图单页以及墙体广告。（八）其它可利用的宣传平台，如鼓楼广场、水江的LED大屏幕宣传。