世联XXXX年下半年禹洲·鼓山一号别墅项目营销方案

本报告是严格保密的。1下半年目标梳理下半年工程节点安排下半年营销推广计划项目营销总控及费用预算本报告是严格保密的。2012年全年认购目标3.9亿，约53套，面积16900㎡；签约目标3.5亿，约48套，面积15510㎡1.调控对豪宅市场影响巨大，去化量锐减为市场同类竞品普遍现象，部分楼盘（如安妮女王）甚至处于半封盘状态；2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少3.上半年销售旺季为5-6月，在此期间，项目1-45#附近挡墙出现严重滑坡，工程封闭整治期间影响了正常销售接待。实际完成计划目标上半年完成情况未完成主要原因销售目标上半年目标完成1-45#附件挡土墙塌方计划认购目标2亿，28套,面积8810㎡计划签约目标1.9亿，25套，面积8090㎡认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面积6040㎡，完成率69%签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签约面积3463㎡，完成率43%本报告是严格保密的。下半年销售目标2.9亿（原计划1.9亿+上半年未完成1亿），每月约需去化7-8套，销售难度很大，需工程整改、景观提升及物业服务提升等按时完成配合目标分解：约销售40套（计划25套+上半年15套），每月约7~8套（5独栋+1~2双拼）套数40套面积13115平米总销额约2.9亿元认购目标签约目标价格目标：整盘均价2.3万/平米销售金额：2.9亿（原计划1.9亿+上半年遗留目标1亿）套数40套（上半年未完成17+下半年23）面积13115平米总签额约2.9亿月份789101112销售套数4471078销售面积（㎡）130013002300330023002615销售金额（万）297429745200670452005948开发公司目标目标分解销售目标下半年目标本报告是严格保密的。4下半年目标梳理下半年工程节点安排下半年营销推广计划项目营销总控及费用预算本报告是严格保密的。下半年重要营销节点出现于9-10月，项目必须在此前完成2区5个景观节点工程改造5下半年关键节点关键工程金九银十：下半年楼市销售高点高峰出现于9、10月楼王庭院样板区国庆及中秋节点年终节点：中央水景+天墅样板展示区区域二：中央水景+天墅样板展示区：1.中央水景水系工程完善，周边景观细节提升效果2.天墅样板房目前已基本完成，目前需加强整体区域展示（以上完成时间：2012年9月前）区域一：3-33楼王立面展示区+山体公园、会所区：1.3-33楼王立面未完成改造，庭院景观未完成2.山体公园工程基本完成，需要杂草清理和整体清洁3.会所区域目前主要为泳池周边淤泥清洁，以及绿化清理。（以上完成时间：2012年9月前）双拼样板房本报告是严格保密的。项目仅有30栋庭院简单覆草皮，其他只平整和覆砂，整个项目工地感强，整体绿化观感差，建议9月前将剩余楼栋铺设绿地要求完成时间：2012年9月前下半年关键工程关键工程所有庭院绿化项目产品集中规划，远观楼体密布，绿化稀疏，档次很低，观感很差目前庭院多数只有简单平整和覆砂土，工地感很强目前已有30栋庭院简单铺设草皮，工地感有细微改观，建议将剩余楼栋庭院铺设绿地，并简单搭配绿植本报告是严格保密的。楼王内部可以清水样板房标准打造，外围庭院景观需营造出楼王独有的独占资源效果庭院泳池、露台休闲桌椅等室内局部装饰与点缀展现生活氛围与格调室内各功能空间墙面利用彩绘或图案进行装饰，视觉性与趣味性极强要求完成时间：2012年9月底下半年关键工程关键工程3-33楼王立面样板房本报告是严格保密的。项目正对鼓山大桥，来往车流量巨大，打造夜景灯光工程，在夜晚具有很强昭示性夜间行道：打造福州首个夜景看房通道，用绚丽的灯光装饰整个项目的各个行道，震撼全城，让夜间上门的客户体会鼓山的炫目；要求完成时间：2012年10月夜景工程下半年关键工程关键工程电话号码87271888本报告是严格保密的。9下半年目标梳理下半年工程节点安排下半年营销推广计划项目营销总控及费用预算本报告是严格保密的。10营销策略关键思路•释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产品，重新包装上市14•深挖“老带新”，线下主要以活动吸引客户体验现场展示提升，促进销售达成借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场活动拓展老客新客，促进成交2•借势鼓岭开发社会热点，深挖鼓山价值;结合工程提升与项目交房利好，强化宜居价值，塑造全新形象3•根据节点加大推广量，抢夺下半年销售旺期推售形象渠道推广11举措一：释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产品，重新包装上市本报告是严格保密的。项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼产品类型套数房号独栋183-41~51/1-55~1-61双拼172-21-101；2-21-102；2-22-101；2-23-101；2-23-102；2-24-101；2-24-102；1-33-101；1-32-101；1-31-101；1-30-101；1-30-102；1-29-101；1-29-102；1-28-101；1-28-102；1-21-101第一层级：临中央水景4大独栋总价都高于2000万主要用以树立组团形象以及产品价值标杆；第二层级：天墅样板房边高台地房源位置较高，符合项目客群意向，但产品一般，总价为1200-1500万之间，用以拉开层级；第三层级：社区中间，C、D户型一般，景观资源受限产品，一共推11套占总推套数的61%，1000-1100万总价，为主要走量产品第四层级：靠高挡土墙，压迫感强，户型一般，属问题产品产品推售三期推售项目全现房销售，分期概念有利产品包装，人为制造推售节点；三期组团包含18套独栋，17套双拼，预计均价2.3万/平米，总销售额3.3亿，所挑选产品为户型位置较均质，适合走量产品本报告是严格保密的。栋号户型类别销售面积地上面积地上价底单价底总价3-41＃C2-2独栋502.95379.542805421170106475493-42＃C2-2独栋502.95379.542808321192106585493-43＃C2-2独栋502.95379.542811221214106695493-44＃C2-2独栋502.95379.542814121236106805493-45＃C1-2独栋490.04381.612752821437105050003-46＃C1-2独栋490.04381.612767221549105600003-47＃C1-2独栋490.04381.612778821639106040003-48＃D2-2独栋431.65342.08282972242696800003-49＃D2-2独栋431.65342.08282972242696800003-50＃D2-2独栋431.65342.08282972242696800003-51＃D2-2独栋431.65342.08282972242696800001-55#A-3独栋592.08471.94238237157220000001-56#A-3独栋592.08471.94217036971218900001-57#A-3独栋592.08471.94132236228214500001-58#B-2独栋492.72412.143370731014152811561-59#C1-3独栋472.1381.353238028771135828001-60#B-1独栋512.77411.323251928694147132251-61#C1-3独栋472.1381.35301562679512650000三期组团独栋产品考虑不同层级搭售，标杆产品塑形象，均质产品走量，高挡墙产品价格挤压去化独栋总面积均价总销额8934.45㎡26259元234612377元地上面积均价6651.28㎡35270元面积区间单价区间总价区间431.56平米---592.08平米；21170元---37157元968万---2200万产品推售三期推售走量产品高档墙产品标杆产品本报告是严格保密的。05000000100000001500000020000000250000003-413-423-433-443-453-463-473-483-493-503-511-551-561-571-581-591-601-61三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100万，主力面积区间在490㎡-512㎡现金牛产品价值标杆明星产品42441300.511.522.533.544.5431㎡470㎡490㎡502㎡512㎡592㎡431㎡4套470㎡2套490㎡4套502㎡4套512㎡1套592㎡3套独栋：价格区间：968万——2200万其中：1000万以下（968万）的4套1000万-1100万7套1101万-1200万1套1201万-1500万3套2000万以上3套产品推售三期推售本报告是严格保密的。三期组团双拼产品较为均质，主要选择双拼样板房周边产品，以样板带动销售栋号户型类别销售面积地上面积地上单价底单价底总价2-21#101LC2双拼256.59256.59207922079253350002-21#102LC2双拼256.59256.59207492074953240002-22#102LC2双拼256.59256.59207922079253350002-23#101LC1双拼253.01253.01211302113053460002-23#102LC1双拼253.01253.01210862108653350002-24#101LC1双拼253.01253.01211302113053460002-24#102LC1双拼253.01253.01210862108653350001-28#101LB双拼396.95276.09223121551861600001-28#102LB双拼361.41276.09220331683160830001-29#101LB双拼396.95276.09223121551861600001-29#102LB双拼361.41276.09220331683160830001-30#101LB双拼396.95276.09223121551861600001-30#102LB双拼361.41276.09220331683160830001-31#101LB双拼399.95279.09220721540261600001-32#101LB双拼399.95279.09220721540261600001-33#101LB双拼399.95279.09259121808272318021-21#101LA2双拼350.94276.0722911180236325000独栋总面积均价总销额5607.68㎡17826元99961802元地上面积均价4551.69㎡21961元面积区间单价区间总价区间253.01平米---399.95平米；20749元---25912元532.4万---723.18万产品推售三期推售本报告是严格保密的。三期组团双拼产品主力总价601万-650万，主力面积300㎡-350㎡719250-300㎡301-350㎡351-400㎡7091012345678910550万以下的551-600万601-650万723万双拼：总价区间：532.4万---723.18万其中：550万以下7套551-600万0套601-650万9套723万1套双拼：面积区间：253.01平米---399.95平米；其中：250㎡-300㎡7套301㎡-万350㎡9套351㎡-万400㎡1套产品推售三期推售本报告是严格保密的。线上线下统一口径，强化卖点，主要围绕项目升级，三期“天麓”组团全新产品推出景观全新升级，二期“湖境”售罄，三期“天麓”组团公开